언제 내 담보 대출을 다시 융자해야합니까?

그렇다면 재 융자가 적합한 지 어떻게 알 수 있습니까? 먼저 리파이낸싱의 작동 방식을 이해해야합니다. 그런 다음 재정 상황과 재 융자로 달성하고자하는 것을 고려하십시오. 마지막으로, 장기 재무 목표와 관련하여 자격이있는 대출을 살펴보십시오.

아래의 요소는이 프로세스를 자세히 설명하고 현재 모기지를 리파이낸싱할지 여부에 관한 정보에 근거한 결정을 내리는 데 도움이됩니다..

모기지 리파이낸싱 101

리파이낸싱 작동 방식

주택 담보 대출을 재 융자 할 때, 원래의 담보 대출을 상환하고 새로운 담보 대출로 교체하십시오. 새로운 대출에 대한 조건과 이자율은 다를 수 있지만, 대출을 확보하는 재산은 여전히 ​​동일합니다.

부동산을 이미 소유하고 있기 때문에 원래 대출을받는 것보다 재 융자가 더 쉬운 경우가 많습니다. 또한, 오랫동안 부동산을 소유 한 경우 상당한 자본이있을 수 있으며 이로 인해 재 융자가 더 쉬워 질 수 있습니다.

리파이낸싱 비용

비용과 관련하여 이해해야 할 두 가지 중요한 사항이 있습니다. 첫 번째는 리파이낸싱에 초기 모기지 비용과 거의 같은 비용이 따른다는 것입니다. 마감 비용, 소유권 보험 및 변호사 비용을 지불해야하며 감정, 세금 및 이전 비용을 지불해야 할 수도 있습니다..

확실히 무료가 아닙니다. 많은 은행들이“무 비용”모기지를 광고하지만 실제로는 그런 것이 없습니다. 그러나, 결산 비용이 대출 잔고에 추가되거나 (결산 비용에 대한이자를 지불 함을 의미) 단순히이를 충당하기 위해 더 높은 금리를 지불하는 경우, 본인 부담 비용 모기지를 얻을 수 없습니다.

따라서 리 파이낸스를 고려할 때 낮은 이자율로 인한 저축이 발생하는 비용을 상쇄 할 것인지 결정하는 것이 중요합니다..

두 번째로 알아야 할 것은 마감 비용은 요율에 따라 다릅니다. 즉, 최저 이용률을 원하면 마감 비용이 상대적으로 높습니다. 또는 약간 더 높은 요율을 수락하면 마감 비용이 줄어들 것입니다.

예를 들어, 6 %의 리파이낸싱 비용은 2,000 달러이며, 5.75 %의 낮은 요율은 3,000 달러입니다. 그러나 6.5 %의 요율을 수락하면 본인 부담 비용이 전혀 없을 수 있습니다. 실제로 6.5 % 대출은 "비용없는"대출로 광고되었을 수 있습니다. 그러나 높은 이율의 형태로 종가를 실제로 지불하고 있음을 알 수 있습니다..

리파이낸싱으로 비용을 절감하는 방법

리 파이낸스로 인해 월별 결제액이 낮아질 수 있다는 것을 이미 알고있을 것입니다. 그러나 이자율이 낮아지면 자본을 더 빨리 쌓고 대출 잔액을 상환 할 수 있습니다. 매달 모기지를 지불 할 때는 명세서를주의 깊게 살펴보십시오. 담보 대출은 일반적으로 30 년 동안 오랜 기간 동안 상각되기 때문에이자 지불은 특히 대출 첫 10 년 동안 월 지불의 상당한 부분을 차지합니다..

모기지를 낮은 이자율로 리파이낸싱하면이자 지불하는 금액이 줄어 듭니다. 또한, 새로운 모기지 기간이 원래의 모기지 기간에 몇 년이 남아 있는지와 일치하면 교장에 지불하는 금액이 증가합니다. 당신이 그것을 감당할 수 있고 다른 높은이자 부채가 없다면, 좋은 전략은 당신이 저축하는 금액을 재 융자에서 추가 원금 지불로 보내는 것입니다. 이런 방식으로 월별 모기지 금액은 변하지 않지만 훨씬 빨리 집을 갚을 수 있습니다.

대부분의 경우, 개인 모기지 보험 (PMI)을 제거하는 재 융자도 돈을 절약하는 데 도움이됩니다. 주택의 지분이 20 % 이상인 경우 FHA 모기지 대출이 없거나 고위험 차용자로 간주되지 않는 한 PMI를 지불 할 필요가 없습니다. PMI를 지불하고 집의 자산이 20 % 이상인 경우에도 현재 대출 기관에서 PMI를 제거하지 않는 경우, 이러한 이유로 단독 재 융자를 고려할 수 있습니다.

리파이낸싱 전에 고려해야 할 요소

리 파이낸스가 귀하를 도울 수있는 가능성, 자격이되는 경우, 그리고이를 구성하는 방법을 이해하려면 다음을 고려하십시오.

1. 현재 이자율
간단히 말해, 저금리 모기지에 들어갈 수 있다면 재 융자에 대한 가치가 있습니다. 즉, 마감 비용을 회수하는 데 시간이 얼마나 걸리는지 고려하십시오..

예를 들어, 담보 대출을 더 낮은 비율로 재 융자하기 위해 $ 2,000를 지불하고 지불금을 한 달에 $ 150 씩 떨어 뜨린 경우 1 년이 넘게 중단 될 수도 있습니다. 일반적으로, 이자율의 전체 포인트에서 절반 이상을 인하하면 몇 년 안에 마감 비용을 상쇄하기에 충분한 돈을 절약 할 수 있습니다.

2. 점보 대출
초기 모기지가 "점보 대출"이지만 잔액을 $ 417,000 미만으로 갚았다면 "일반적인"재 융자를 얻을 수 있습니다. 다시 말해, 일반적으로 금리가 크게 하락하지 않았더라도 낮은 금리를받을 자격이있을 가능성이 높습니다.

3. 결산 비용
재 융자를 포함한 모든 모기지에는 그와 관련된 수수료가 있으므로, 어떻게 지불 할 것인지, 심지어 상황에 맞는지 이해해야합니다..

예를 들어,“비용 없음”모기지의 경우, 대출 잔고에 수수료를 부과하거나 해당 수수료를 충당하기 위해 더 높은 이율을 수락합니다. 당신이 그것을 감당할 수 있다면, 당신은 자신의 수수료를 지불하여 장기적으로 비용을 절약 할 수 있습니다. 그러나 여유가없고 한동안 집에 머물 계획이라면, 대출 잔고에 수수료를 추가하는 것이 더 높은 금리를 받아들이는 것보다 더 잘 작동 할 것입니다. 그러나 향후 몇 년간 이사를한다면 더 높은 금리를 수용하는 것이 더 유리할 것입니다.

결산 비용을 조달 할 것인지 결정할 때 전체 재무 상황을 고려하십시오. 예를 들어, 높은이자 신용 카드 부채가 있지만 결산 비용을 감당할 수있는 현금을 보유하고 있다면 높은이자 부채를 상환하고 그 대신 결산 비용을 조달하는 것이 합리적 일 수 있습니다. 그런 다음 신용 카드로 갔을 지불금을 주택 융자금으로 보낼 수 있습니다. 이러한 방식으로 동일한 금액의 신용 카드 부채를 상환 할 수있는 것보다 마감 비용을 더 빨리 상환 할 수 있습니다..

4. 모기지 선금 페널티
일부 모기지 브로커와 은행은 모기지 선불 페널티가있는 대출을 제공합니다. 선불 페널티가있는 대출은 일반적으로 수수료가 낮거나 더 나은 이율을 가지고 있지만, 대출을 조기에 상환하면 가파른 수수료가 부과됩니다. 위약금은 정해진 기간 동안 적용되며 때때로 시간이지나면서 내려갈 수 있습니다. 그러나 선불 페널티가 만료되기 전에 모기지를 리파이낸싱하려면 페널티를 지불해야합니다..

5. 집에 머무는 시간
비용을 마감하는 상황에서, 특히 선불 벌금이 부과되는 새로운 대출을 고려할 경우에 중요합니다. 마감 비용과 관련하여 이동하기 전에 비용을 회수해야합니다..

예를 들어, 마감 비용으로 2,000 달러를 지불하고 이제 매월 100 달러의이자를 지불하면 실제로 균등하게 파산하여 실제 저축을보기 시작하는 데 20 개월이 걸립니다. 대출 잔액에 추가하여 마감 비용을 조달 한 경우 더 오래 걸립니다.

최소 2 년 동안 집에있을 계획이 없다면 아마도 재 융자 할 가치가 없을 것입니다. 아마도 높은 금리에서 훨씬 낮은 금액으로 재 융자 또는 원래 모기지 금리보다 여전히 낮은 이자율에 대한 포켓 클로징 비용.

더 낮은 금리를 얻기 위해 새 대출에 선불 페널티를 부과한다는 아이디어를 즐긴다면 선불 페널티 기간을 통해 집에 머무르는 데 5 년 이상이 걸릴 수 있습니다..

6. 당신의 신용 점수
원래의 담보 대출을받은 후 신용이 개선 된 경우 이제 더 낮은 요율을받을 수 있습니다. 프로세스가 시작되기 전에 신용 보고서를 확인하여이 경우인지 확인하십시오. 종종, 몇 년간의 적시 모기지 지불은 더 낮은 이자율을받을 수 있도록 점수를 향상시킬 것입니다.

또한 은행은 일반적으로 부채 대 소득 비율이 36 % 아래로 떨어지도록 요구하기 때문에 부채와 소득을 원래 모기지를 회수했을 때의 상태와 비교하십시오. 이후 상당한 부채가 쌓이거나 소득이 줄어든 경우, 신용이 우수하더라도 낮은 이자율이나 재 융자 자격이 없을 수 있습니다.

7. 집에있는 지분
대부분의 대출 기관은 대출 자격을 얻기 위해 어느 정도의 자본을 원합니다. 일반적으로 가정의 형평성이 높을수록 재 융자가 더 쉬워집니다. 최소 20 %가 이상적이지만 10 %와 같이 더 적은 금액이 있어도 재 융자 자격이있을 수 있습니다. 그러나 용어가 유리하지 않을 수 있습니다.

자본이 적거나없는 리파이낸싱은 아래의 "특별 상황"섹션을 참조하십시오.

8. 조정 가능한 비율 또는 풍선 모기지
조정 가능한 모기지 또는 풍선 지불 모기지를 가진 대부분의 사람들은 집에 머물 계획이라면 어느 시점에서 리파이낸싱에 의존합니다. 리파이낸싱에는 시간이 오래 걸릴 수 있으므로 요율 조정 또는 풍선 결제가 이루어지기 전에 신청하고 승인을 받기에 충분한 시간을 확보하십시오. 대출 날짜를 다시 확인하여이 날짜가 언제인지 정확히 알고 미리 계획하십시오..

9. 대출 기간
많은 사람들이 30 년 동안 계속해서 새로운 모기지로 자금을 조달하고 집을 완전히 소유한다는 목표에 결코 가까워지지 않습니다. 처음 10 년에서 15 년 사이에이자가 대부분의 지불을 이루므로 시계를 계속 재설정하면 더 많은이자를 지불하게됩니다.

따라서 일반적으로 대출을받을 수있는 한 원래의 모기지에 남아있는 기간 (년) 동안 대출 기간을 요청하는 것이 좋습니다. 이를 통해 원래 일정에 따라 모기지를 상환하면서 요율을 낮출 수 있습니다. 당신은 더 짧은 기간으로 재 융자를 할 수 있습니다..

대출 기간, ​​요율 및 결산 비용을 제외하여 월별 지불에 집중하지 마십시오. 예를 들어, 일부 부도덕 한 모기지 중개인은 실제로 30 년의 임기, 높은 비용 및 현재 모기지 금리보다 훨씬 낮은 요율을 가진 낮은 지불로 대출을 보여줄 수 있습니다.

10. 재 융자 모기지에 상장 된 사람들
일반적으로 결혼이나 이혼 후와 같이 담보 대출에서 누군가를 추가하거나 제거하려는 경우, 대출 기관은 귀하에게 재 융자를 요구할 것입니다. 이것은 다른 사람이 자격을 갖추게 될지 아니면 혼자 자격을 갖출지를 결정하기 위해 수행됩니다..

그러나, 당신은 완전한 재 융자를 거치지 않고 목표를 달성하기 위해 모기지 대출 기관과 무언가를 할 수 있습니다. 두 모기지 모두에있을 사람이 스스로 모기지를받을 수있는 경우 특히 그렇습니다..

11. 두 번째 모기지 또는 주택 담보 대출
두 번째 모기지, 주택 담보 대출 또는 주택 담보 대출 (HELOC)이있는 경우,이를 기본 모기지로 리파이낸싱함으로써 많은 돈을 절약 할 수 있습니다.

할 수 있는지 확인하려면 모든 주택 융자를 합산하십시오. 주택의 현재 가치가 대출 가치를 초과하는 경우, 대출을 하나로 융자 할 수 있습니다. 이런 식으로, 당신은 1 차 모기지에 대한 1 개의 낮은 요율과 2 차에 대한 높은 것 대신에 전체 금액에 대해 낮은 요율을 지불하게됩니다.

주택 담보에 관한 특별한 상황

풍부하거나 자본이 부족하면 재 융자에 문제가 발생할 수 있습니다. 다음은 두 상황을 가장 잘 처리하는 방법에 대한 팁을 제공합니다.

저자 본 또는 비자 본 금융 옵션

앞에서 언급했듯이 주식이 적거나없는 경우 리파이낸싱이 어렵거나 완전히 불가능할 수 있습니다. 그러나 특정 유형의 대출 및 특정 상황의 경우 특별 리파이낸싱 옵션을 사용할 수 있습니다.

예를 들어, 집에 최소 5 %의 지분이있는 경우 FHA 재 융자를받을 수 있습니다. 또는 지불을 놓치지 않은 주택 소유자, 주택 융자 재 융자 프로그램 또는 HARP는 주택 담보 대출을 거꾸로 세울 경우에도 융자율을 낮추는 데 도움이 될 수 있습니다. 이 프로그램을 통해 Fannie Mae 또는 Freddie Mac 모기지 주택 소유자는 주택의 현재 가치의 최대 125 %를 재 융자 할 수 있습니다.

또는 주택 손실 위험이 임박한 경우, Home Affordable Modification Program 또는 HAMP는 재 융자, 연장 된 대출 기간 및 필요한 경우 지불금을 최대로 줄이기 위해 원금 삭감을 통해 대출 계약을 변경할 수 있습니다 총 수입의 31 % 두 번째 모기지로 지불하기 위해 고군분투하거나 실직 상태이거나 이미 압류에 직면 한 경우에도 지원을받을 수 있습니다. 이러한 대출의 대부분은 정부의 주택 만들기 저렴한 프로그램에 의해 제공되지만 정기적 인 대출 기관을 통해 관리됩니다.

과거에 일부 주택 소유자가 사용한 옵션은 "피기 백 (Piggyback)"대출인데, 여기서 주택 담보 대출은 잔액의 10 %, 나머지는 1 차 모기지입니다. 이러한 배치는보다 유리한 용어를 의미 할 수있다. 그러나보다 엄격한 대출 요구 사항이 출현함에 따라 이러한 유형의 대출을 기꺼이 할 은행이나 신용 조합을 찾기가 어려울 수 있습니다.

현금 상환

“주머니에 돈을 넣다”또는“집에서 현금을 얻는다”와 같은 재 융자 광고를 본 적이있을 것입니다. 이것을 현금 환급 리 파이낸스라고합니다. 여기서 새로운 대출은 기존 대출보다 크며 현금의 차이를 얻습니다. 그러나 그 현금은 공짜가 아닙니다. 그것은 당신의 집에서 주식을 빌려주는 것입니다. 다시 말해, 당신은 그것을 갚아야합니다.

은행과 중개인은 이것을 빚을 갚거나 휴가를 가거나 대학 돈을 얻는 좋은 방법으로 선전 할 수 있지만 문제는 그것이 일시적인 해결책 일 뿐이라는 것입니다. 실제로 상환 방법에 대한 계획이 없다면“현금 상환”에 대해 더 많은 비용을 지불하게 될 수 있습니다.

예를 들어, 주택을 판매 할 때가되면 대출 잔고가 더 많기 때문에 판매액만큼을 얻지 못할 것입니다. 또는 더 나쁜 것은 부동산 시장이 하락하면 모기지에 거꾸로 들어가서 실제로 판매 할 때 은행에 돈을 빚을 수 있다는 것입니다.

"소액"의 현금 만 취출하더라도 현금 상환은 일반적으로 더 높은 금리와 함께 제공됩니다. 특히 많은 은행에서 신용 카드로 지불 할 수있는 리파이낸싱을 제공합니다. 그러나 이것은 담보 부채 (모기지)를 위해 무담보 부채 (신용 카드)를 거래하는 위험한 조치입니다. 신용 카드 빚을 갚을 수 없다면 최악의 상황은 임금을 내야한다는 법원 판결입니다. 그러나 모기지를 지불 할 수 없으면 집을 잃게됩니다.

주택으로 부채를 확보하기 전에 신용 카드 부채가 포함 된 모기지 상환을 실제로받을 수 있는지 확인하십시오. 사실, 빚을 갚는데 문제가 있다면, 모기지를 재 융자하기 전에 신용 상담사에게 문의하십시오.

결산 비용을 절감하는 방법

재 융자 관련 결산 비용을 최소화하는 몇 가지 방법은 다음과 같습니다.

• 감정 평가가 필요하고 주택의 가치가 크게 상승했거나 인근 지역에 비슷한 판매량이 많은 경우 부동산 중개인에게 전체 감정 대신 자동 감정을 사용할 수 있는지 문의하십시오. 이것은 몇 백 달러를 절약 할 것입니다.
• 소유권 보험이 여전히 필요하지만 전체 요금 대신 "재발급"요금을받을 수 있는지 문의하십시오..
• 새로운 대출 기관으로 문서에 서명하기 전에 현재 대출 기관이 저리이자 재 융자를 제공 할 수 있는지 확인하십시오. 그들은 많은 비용없이 합리적인 거래를 얻을 수 있습니다.

저축 계산

리 파이낸스 계산기를 사용하여 얼마나 절약 할 수 있는지 알아보십시오. 담보 대출 명세서에 앉아 재정 재조정시 이러한 금액이 변경되지 않으므로 부동산 세금 및 주택 소유자 보험에 지불 할 금액을 결정하십시오. 그러나 재산 가치가 떨어지면 재산세도 낮출 수 있습니다.

다음으로, 첫 주택 담보 대출을 처리 한 은행이나 중개인으로부터의 폐쇄 비용에 대한 야구장 수치를 얻으십시오. $ 200,000 리 파이낸스의 평균 결산 비용은 $ 3,741이지만 금액은 지역마다 크게 다릅니다. 또한 대출 기간이 얼마인지 알고 동일한 대출 기간을 유지할 것인지 또는 짧게 또는 길게 할 것인지 결정해야합니다..

예를 들어, Jim은 7 년간 집과 현재 모기지에있었습니다. 그는 처음에 주택에 대해 145,000 달러를 지불했으며 6.5 %로 매달 916 달러의 주택 담보 대출을 받았습니다. 7 년이 지난 후에도 매월 교장의 206 달러 만 갚는 반면 710 달러는이자가됩니다. 그는 여전히 그의 모기지에 $ 130,897를 빚지고 있습니다.

그는 재 융자를 결정하고 5 %의 이자율을 달성 할 수 있으며 마감 비용으로 2,000 달러를 지불합니다. 그는 같은 대출 기간을 유지하기로 선택하고 그의 새로운 지불은 한달에 $ 799입니다.

6.5 %에있는 오래된 저당

• 월별 결제 : $ 916
• 이자 금액 : $ 710
• 주요 금액 : $ 206

5 %의 새로운 모기지

• 월별 결제 : $ 799
• 이자 금액 : $ 545
• 주요 금액 : $ 254

Jim은 매달 지불하는 117 달러를 절약 할뿐만 아니라이자를 적게 지불하기 때문에 이전보다 대출 잔액을 더 많이 지불하게됩니다. 그러나 Jim이 세금을 내면 주장 할 주택 담보 대출에 대한 관심이 많지 않으며 일부 혜택을 잃게됩니다. 그러나 Jim의 소득세에 따라, 세금 공제 상실로 인해 원금을 지불하는 속도가 빨라질수록 다소 씻을 수 있습니다. 다시 말해서 Jim은 약 17 개월이 걸리므로 파산 비용으로 2,000 달러를 회수합니다..

어쨌든, 매월 절약 할 금액, 얼마나 많은 자본을 쌓을 것인지, 그리고 낮은 이율로 포기할 세금 공제 금액에 따라 파산시기에 관한 수치를 계산하십시오. 그런 다음에야 특정 상황에서도 언제 침입 할 가능성이 있는지 판단 할 수 있습니다.

최종 단어

재 융자를 신청하면 신용 점수가 떨어질 수 있으므로 신청서를 제출하기 전에 자격이 있는지 여부를 결정하십시오. 그럴 것 같지 않은 경우, 주택 가치가 상승하거나 신용 점수가 향상되거나 부채 대 소득 비율이 감소 할 때까지 기다릴 수 있습니다. 또한 자동차 융자 등의 다른 융자를 신청하려면 재 융자 능력에 영향을 줄 미리 계획하십시오.

그런 다음, 자격이 될 것으로 판단되면 모기지 명세서를 포함하여 재정 상황과 재 융자로 달성하고자하는 것을 검토하십시오. 모기지 중개인이나 은행과 옵션을 논의 할 때는 이러한 점에 대해 명확하게 설명하고 동의하는 대출의 중요한 구성 요소가 누락 될 수 있으므로 금리 또는 지불과 같은 것에 중점을 두지 마십시오..

가장 중요한 것은, 당신이받는 새로운 견적과 비교하여 현재 모기지에 대한 자신의 평가에 의존하고, 각각의 목표에 따라 가장 적합한 것이 무엇인지 결정하기 위해 각각의 숫자에 대해 숫자를 계산하십시오..

당신은 당신의 저당을 재 융자 한 적이 있습니까? 결정을 이끈 주요 요인은 무엇이며 얼마를 저축하게 되었습니까??