임대 부동산 구입 및 임대인이되는 8 가지 문제

그러나 부동산 중개인에게 연락하거나 Roofstock과 같은 웹 사이트를 탐색하기 전에 실제로 관련된 사항을 고려하십시오. 즉시 소득을 창출하려면 부동산을 임대해야합니다. 제안은 단순하게 들릴 수 있지만 그 외에는 아무것도 아닙니다. 다음 정보는 자산 관리의 단점을 자세히 설명합니다..

그것은 당신이 앞으로 나아가는 것을 설득하기위한 것이 아니라 임대 부동산을 사고 관리하는 데 단점과 단점이 있다는 것을 보여주기위한 것입니다. 당신이 그것을 잘라낼 것인지 아닌지를 고려할 때 돈을 벌 수있는 잠재력이 당신의 비전을 흐리게하지 않도록하십시오.

집주인이되는 문제

1. 자본을 시작

모든 잠재적 인 집주인들은 투자 부동산 구매 비용을 고려하지만, 많은 사람들은 개조 비용을 간과합니다. 다시 말해, 시작 비용이 마감시 마감 될 것으로 예상하지 마십시오.

집이 손상되었거나 오래된 집을 사면 상당한 금액을“임대 가능”하게 만들 수 있습니다. 기초, 배관 또는 배선이 손상되면 수리하는 데 수천 달러가 소요될 수 있습니다. 그러나 상태가 좋은 부동산을 구입하더라도 코드에 맞게 변경해야 할 수도 있습니다. 많은 주에서 임대를 시작하기 전에 충족해야하는 임대 부동산에 대한 엄격한 요구 사항이 있기 때문입니다.

리모델링 외에도 이러한 표준을 준수하면 시작 비용이 크게 증가 할 수 있습니다. 예를 들어, 이전에 소유자가 점유했던 최근에 구축 된 듀플렉스를 구입한다고 가정 해 봅시다. 주정부의 임대인 및 임차인 법률에 따라 임차인을 광고하기 전에 재산에 안전 기능을 추가해야합니다. 필요한 변경 내용은 다음과 같습니다.

전면 및 후면 입구를 따라 설치된 난간 : 1,300
전면 및 후면 도어는 보안 강화 강철 출입구로 교체되었습니다 : $ 300
정문에 설치된 구멍 : $ 50
전면 및 후면 도어에 설치된 데드 볼트 항목 : $ 50
표준 분할 벽은 내화 벽으로 대체 : $ 1,600
코드 검사 완료 : $ 35

총 비용: $ 3,335

2. 수리

집주인이 되려면 사망과 수리라는 두 가지 불가피한 삶이 있습니다. 수리 비용을 지불 할 수 있다고 확신하지 않는 한 재산 관리 사업을 고려하지 마십시오. 집주인과 임차인 법률은 심각한 수리를 신속하게 요구합니다. 그렇지 않으면 추가 피해에 대한 책임이 있습니다..

수리에 관한 것은 그들이 갑자기 갑자기 올라가고 종종 많은 비용이 든다는 것입니다. 예를 들어, 임차인이 오후 11시 30 분에 온수기가 파열되어 집에 홍수가 났다고 알리는 경우 즉시 긴급 수리 기사를 보내 물을 차단하고 카펫을 말려야합니다..

시간이 지나면 그곳에있는 두 시간마다 시간당 100 달러를 청구합니다. 또한 온수기를 교체해야한다는 메시지가 표시됩니다. 가능한 빨리 수리해야하므로 Sears로 가서 가장 합리적으로 가격이 책정 된 온수기를 구입하십시오. 배송 및 설치 비용을 지불해야 할뿐만 아니라 시어스는 오래되고 고장난 온수기를 운반하지 않습니다. 운 좋게도 수리 담당자는 시간당 요금을 지불하고 덤프 수수료를 충당하는 한 제거 할 것을 제안합니다.

이 단일 수리의 총 비용은 다음과 같습니다.

응급 수리 (2 시간 @ 시간당 $ 100) : $ 200
새로운 50 갤런 온수기를 구입하는 비용 : $ 599
배송 및 설치 비용 : Sears에서 $ 329
오래된 온수기의 제거 및 운반 비용 (2 시간 @ 표준 요금 $ 50) : $ 100 + $ 50 덤프 수수료 = $ 150

총 비용: $ 1,278

주요 문제 만이 해결해야 할 유일한 문제는 아닙니다. 일부 세입자는 모든 것을 요구할 것입니다. 전구 교환, 에어 필터 교체, 제 초장 및 삐걱 거리는 경첩 살포에 자유 시간을 보내십시오.

3. 임대료 징수

매월 정시에 임차료를 지불하는 훌륭한 세입자가 있습니다. 당신은 때때로 미끄러지는 좋은 임차인이있을 것입니다. 그러나 임차료를 예상 할 때는 항상 미리 알려주십시오. 그런 다음 지불하지 않고 전화하지 않는 세입자가 있습니다. 집주인으로서 당신은 때때로 청구서 수집기를해야합니다.

임차하기 전에 임차인과 대면하는 것이 편한지 자문 해보십시오. 집주인으로 판단해야합니다. 예를 들어, 6 개월 동안 세입자가 있고 한 달에 집세를 내지 않았다고 가정 해보십시오. 일주일 동안 그에게서 소식을 듣지 못합니다. 마지막으로 전화하기로 결정하면 세입자는 7 일 동안 더 지불 할 수 없다고 알려줍니다. 임차인이 미끄러지도록하거나 퇴거 절차를 시작하도록 선택해야합니다. 이런 종류의 결정을 내리고 고집하는 것이 편안해야합니다..

4. 문제 임차인 다루기

임차인 대부분은 집세를 내고 재산을 자기 소유처럼 취급하며 이웃을 행복하게 유지합니다. 그러나 어느 시점에서, 당신은 필연적으로 문제 세입자가 생길 것입니다.

부동산 관리자로서 저는 문제의 공정한 부분을 보았습니다. 한 번은 세 명의 대학생에게 재산을 임대하기로 동의했습니다. 두 번째 달에 그들은 임대료 지불을 중단했습니다. 동료와 나는 이야기를하기 위해 집으로 갔다. 문이 열렸을 때 나는 큰 기둥이 땅에서 나와 천장까지 뻗어 인사를했습니다. 세입자는 집에 소방관 기둥을 설치하고 1 층 천장에 구멍을 뚫고 바닥에 콘크리트 더미를 쌓았습니다. 임차인은 임대료를 지불하고 기둥으로 인한 손상을 수리하기로 약속했습니다. 당연히, 그들은하지 않았다.

세 번째 달에 퇴거를 신청했습니다. 청문회 후에, 세입자는 집으로 돌아가 보안관 앞에서 물건을 치우고 그곳에 도착했습니다. 안으로 들어갔을 때 나는 벽에 낙서, 화장실과 싱크대에 콘크리트,기구의 곰팡이, 바닥의 얼룩, 밝고 반짝이는 소방관의 여론 조사를 발견했습니다..

집주인이 되려면 다른 세입자와 싸우는 세입자, 투자에 피해를 입힌 세입자 및 지불하지 않는 세입자를 처리해야합니다. 해당주의 퇴거 법을 잘 알고 사용해야합니다..

5. 생존 퇴거

주의 집주인과 임차인 법률은 퇴거를합니다 보다 꽤 간단합니다. 시작하려면 지방 법원에 가서 통지를 제출하고 법원 날짜를 정한 다음 그 날짜에 표시하십시오. 그런 다음 판사는 임차인에게 떠나라고 말합니다. 임차인은 집으로 곧장 돌아와서 짐을 싸서 문 밖으로 나옵니다. 해가없고 파울도 없다?

실제로, 퇴거는 종종 비용이 많이 들고 시간이 많이 걸립니다. 테넌트를 성공적으로 퇴거 시키더라도 상당한 비용이 발생하고 프로세스에서 상당한 시간이 손실되었을 수 있습니다..

나는 전에 그것을 겪어왔다. 퇴거를 해결하는 방법에 대한 시나리오 예는 다음과 같습니다.

임차인은 첫 임대료를 지불하지 않습니다.
다섯 번째 롤오버 및 세입자는 여전히 지불하지 않았지만 퇴거 신청을 피하기 위해 5 일 더 기다리기로 결정했습니다..
열 번째가 와도 여전히 세입자로부터 소식을 듣지 못했습니다. 법원에 가서 수수료를 지불하고 (주에 따라 $ 35에서 $ 100 이상) 법원 서기는 판사가 백업되었다고 알려줍니다. 다음 달까지 청문회를 예약 할 수 없습니다.
법원 날짜가 바뀌면 임대료는 2 개월입니다. 판사는 귀하에게 유리하게 결정하지만, 이제 퇴거를 완료하기 위해 보안관과 시간을 예약해야합니다. 또 5 일이 걸립니다.
20 일 보안관과 함께 나타나서 임차인이 물건 더미를 남긴 것을 발견했습니다. 많은 주에서 법에 따르면, 이제 세입자의 소지품을 보관하기 위해 보관함을 대여해야합니다. 그 비용은 또 다른 $ 50입니다. 이제 운이 좋으면 청소하고 다시 빌려야하는 빈 아파트가 있습니다. 운이 좋더라도 임차인을 찾는 동안 적어도 한 달 이상의 임대료를 잃게 될 것입니다. 운이 좋지 않으면 세입자가 약간의 손해를 입었으므로 아파트를 다시 임대하기 전에 수리해야합니다..

결국 세분화는 다음과 같습니다.

4 개월 750 달러 임대료 : $ 3,000
법정 소송 비용 : $ 35
저장 비용 : $ 50
수리 비용 : $ 500

임차인을 퇴거시키기위한 총 비용: $ 3,585

6. 재정 관리

집주인은 재산 관리를 회전하는 문으로 봐야합니다. 임차인은 들어와 임대를 유지 한 다음 가야합니다. 일부 임차인은 임대를 갱신하지만 대부분의 임차인은 임대가 완료되면 다음 장소로 이동하여 빈 아파트를 떠나게됩니다.

다운 타임에 아파트는 몇 개월 동안 비어있을 수 있습니다. 성공적인 집주인이 되려면 잔치와 기근의시기에 재정을 관리하는 법을 배워야합니다. 몇 달 동안, 당신은 전체 점유, 제 시간에 임대료를 지불하고 수리하지 않을 것입니다. 다른 달에는 공실, 임대료 및 주요 수리를 경험할 수 있기 때문에 그 달 동안 저축하고 지출하지 않을만큼 헌신해야합니다..

집주인의 재정은 일정하게 유지되지 않습니다. 흐름과 함께 가고 예기치 않은 것을 계획하는 것을 배울 수 있다면, 당신은 살아남을 수 있습니다..

7. 재산 안전 유지

귀하가 소유 한 부동산에서 임차인이 부상을 입었을 경우, 고소 당할 가능성이 높습니다. 물론, 주택 소유자 보험이 있지만 잠재적 사고에 기여하지 않도록 항상 재산을 적절하게 유지 관리하고 양호한 상태로 유지해야 할 의무가 있습니다. 어떤 장치를 사용하든 장치를 안전하게 유지하면이 영역에서 문제가 발생할 가능성이 크게 줄어 듭니다..

문제를 방지하려면 해당 지역의 건물 및 안전 코드를 알고 정기적 인 유지 보수에 참석하고 주기적으로 건물을 점검하여 따라야합니다. 많은 작업이 필요할 수 있지만 나중에 비용이 많이 드는 법적 전투를 줄일 수 있습니다.

8. 세금 납부

간과 할 수없는 것은 세금입니다. 부동산 임대는 귀하의 사업이므로 매년 세금을 신고 할 때 벌어 들인 소득을보고해야합니다. 그러나 일반적으로 간과되는 세금은 재산세입니다. 귀하가 거주하는 주택과 1 개의 임대 주택을 소유 한 경우, 임대료를 구입하기 전에 귀하의 재산세 고지서가 지불 한 금액의 두 배가 될 수 있습니다. 세금이 수익에 미칠 영향을 이해하고 납부 할 준비가되었는지 확인하십시오.

특히 주택 임대 시장에서 세금이 부동산 소유자에게 유리하게 작용할 수있는 몇 가지 방법이 있습니다. 예를 들어 집을 팔아야하는데 지불 한 금액을 회수 할 수없는 경우를 생각해보십시오. 주택을 주 주택으로 판매하는 경우 세금 감면을 청구 할 수 없습니다. 그러나 임대용 부동산으로 먼저 전환하면 수령 한 임대 수입 또는 일반 수입에 대한 사업 손실로 손실을 청구 할 수 있습니다. 이것은 특히 큰 손실을 주장하고 소득이 높은 경우 세금 청구서를 수천 달러 줄일 수 있습니다.

최종 단어

임대 부동산을 구입하면 돈을 벌 수있는 좋은 방법입니다. 집주인이 모든 재미와 게임이 아니라는 것을 기억하십시오. 당신은 돈을 위해 열심히 일하고 때때로 역경에 직면 할 수 있습니다. 임대 부동산 구매는 모든 사람을위한 것이 아닙니다. 일정 수준의 재정적 독립성을 달성 한 후에 만 고려해야하는 투자 옵션이어야합니다..

시작 및 지속적인 수리 비용이 상당 할뿐만 아니라 최상의 대출 조건을 얻고 월별 모기지 지불을 최소화하기 위해 상당한 계약금을 투자하고 싶을 것입니다. 즉, 다운 주택 시장에서는 투자로 돈을 잃어 버리고 모기지로 거꾸로 될 수 있습니다. 그래도 임대 부동산을 구입하면 소득을 보충하거나 현재의 부동산을 대체 할 수있는 좋은 방법이 될 수 있습니다.

임대 부동산을 소유하고 있습니까? 경험에서 무엇을 배웠습니까??