부동산 리노베이션을위한 자금 대출 – 하나를 얻어야합니까?

누가 옳은가?

고액 대출은 본질적으로 좋지도 않습니다. 그들은 단지 부동산 투자자 툴킷에서 많은 자금 조달 도구 중 하나 일뿐입니다. 다음은 부동산 투자가들의 장단점, 비용, 그리고 사용하기에 옳고 그름을 포함한 어려운 대출에 대해 주목해야 할 부동산 투자자들이 알아야 할 사항입니다..

하드 머니 대출이란??

자금 대출은 부동산에 대한 담보 대출입니다. 자금 대출 기관은 일반적으로 기존의 모기지 대출 기관보다 차용자에게 중점을 두지 않으며 거래 자체의 재산과 품질에 더 중점을 둡니다. 일반 모기지 대출 기관과 같이 부동산 가치의 90 % ~ 95 %를 대출하는 대신, 하드 머니 대출 기관은 일반적으로 60 % ~ 80 %의 LTV (Long-to-Value Ratio)를 따릅니다..

어려운 돈을 빌려주는 사람도 차용자를 평가하지만, 그들의 주된 초점은 차용자가 채무 불이행하더라도 자금을 회수 할 수있는 충분한 자산이 자산에 있는지 확인하는 것입니다. 그들은 차용자가 시장가보다 낮은 가격으로 구매할 수 있도록 거래를 면밀히 조사하고 재산을 수익성있게 개조함으로써 더 많은 자본을 창출 할 수있게됩니다..

자금 대출 기관은 주요 은행이나 기업이 아닙니다. 대신, 지역, 주 또는 지역 차원에서 운영되는 소규모의 민첩한 회사 인 경향이 있습니다. 현재 전국적으로 소수의 회사에서 자금 대출을 제공하지만 50 개 주 모두에서 운영되는 회사는 없습니다. 대중 시장에 서비스를 제공하려는 은행과는 달리, 자금 대출 기관은 경험이 풍부한 부동산 투자자를위한 빠른 혁신 대출을 전문으로하는 틈새 대출 기관입니다.

하드 머니 대출은 단기 (6 ~ 24 개월)이며이자 전용이며 비 소유자 재산에만 사용할 수 있습니다. 반면, 주택 담보 대출은 차용자 중심적이고 장기적인 경향이 있습니다 (15 년에서 30 년). 기존의 모기지 대출 기관은 신용 기록, 소득, 부채 및 부채 대 소득 비율과 같은 비율과 같은 차용자의 자격을 면밀히 조사합니다. 담보-부동산-기존 모기지 대출 기관을 만족시키기 위해서는 최소한 구매 가격 만 평가하면됩니다.

하드 머니 대출의 장점

하드 머니 대출은 오랫동안 존재 해 왔으며, 크라우드 펀딩 웹 사이트와 같은 분야에서 최근에“파괴자”가 들어 왔음에도 불구하고 여전히 많은 부동산 투자자들이 선택하는 자금 옵션입니다. 투자자들 사이에서 인기가 높은 이유는 다음과 같습니다..

1. 속도 및 유연성

하드 머니 대출은 빠르고 유연하며 부동산 투자자가 소중히 여기는 두 가지 특성이 있습니다. 하드 머니 대출은 처음부터 끝까지 3 일 만에 마감되었습니다. 부동산 투자자가 불안한 판매자에게 빠르고 실질적으로 보장 된 결제를 제공함으로써 탁월한 거래를 확보하기 위해서는 종종 그 속도가 필요합니다.

2. 혁신 금융에 이상적

자금 대출이 빛나는 곳은 혁신 금융입니다. 대부분의 하드 머니 대출자는 리노베이션 비용의 100 %를 커버하고 상호 합의 된 드로우 일정에 따라 일련의 드로우로 펀드를 해제합니다 (나중에 자세히 설명).

3. 나쁜 신용은 거래 차단기가 아닙니다

어려운 돈을 빌려주는 사람은 차용자보다 담보 재산에 더 초점을 맞추기 때문에 신용이 나쁜 차용자로부터 멀어지지 않습니다. 그들은 단지 더 높은 이자율과 수수료를 청구하고 더 낮은 LTV에서 더 위험이 높은 차용자에게 빌려줍니다.

4. 선금에 대한 융통성

어려운 자금 대출의 또 다른 특전은 대출 기관이 계약금이 어디에서 나오는지 신경 쓰지 않는다는 것입니다. Great Aunt Sue에서 빌리거나 신용 카드에서 현금 서비스를 받거나 eBay 또는 Amazon에서 신장을 판매 할 수 있습니다. 대부분의 어려운 돈을 빌려주는 사람들은 그들의 담보에 초점을두기 때문에 신경 쓰지 않습니다. 기존의 대출 기관은 일반적으로 계약금의 일부를 가족에게 빌려주는 것을 허용하지 않습니다..

5. 재산의 유형이 중요하지 않은 경우

하드 머니 대출 기관은 기존의 대출 기관을 압박하는 독특한 속성을 기꺼이 고려하고 있습니다. 한 번은 혼합 기숙사를 운영하고 문서화되지 않은 이민자들에게 일주일까지 방을 비난하는 여성이 있다는 것을 알았습니다. 기존의 대출 기관은 그녀를 건드리지 않았지만, 그녀가 발견 한 어려운 대출 기관은 재산의 높은 가치와 형평성을 보았을 때 눈을 치지 않았습니다..

6. PMI 없음

마지막으로, 자금 대출 기관은 개인 모기지 보험 (PMI)을 청구하지 않으므로 비용이 많이 들지 않습니다..

하드 머니 대출의 단점

이 대출에는 잠재적 차용자가 이해해야 할 상당한 위험이 있습니다..

1. 높은 차입 비용

속도와 유연성이 저렴하지 않습니다. 하드 머니 대출의 가장 큰 단점은 훨씬 높은 비용입니다.

차용자는 이자율이 8 %에서 18 % 사이이고 2에서 6 점 사이를 지불 할 것으로 예상 할 수 있습니다. (대여 링고에서 "포인트"는 대출 금액의 1 %에 해당하는 정산시 부과되는 수수료입니다.)이 요율과 수수료는 대출 기관에 따라 다를뿐만 아니라 차용자의 신용 점수, 소득, 경험. 신용을 향상시킬 이유를 찾고 있다면 신용 점수가 높을수록 일반적으로 하드 머니 대출 비용이 줄어 듭니다..

보다 전통적인 모기지 대출 기관과 마찬가지로, 자금 대출 기관은 금리 상승과 함께 금리를 인상합니다. 결국 그들은 돈을 빌려 돈을 빌려 빌려주고 더 높은이자 비용을 차용자에게 전달합니다..

높은 이자율과 포인트 이외에도, 자금 대출 기관은 대부분의 모기지 대출 기관과 같은“정크 수수료”를 청구합니다 : 처리 수수료, 관리 수수료, 감정 평가 수수료, 그리고 더 많은 돈에서 차용자를 분리하기 위해 발명 할 수있는 것. 평가에 대해 말하면, 대부분의 어려운 자금 대출 기관은 평균보다 높은 요금을 청구 할 수있는 승인 된 평가자를 사용해야합니다. 즉, 이것은 단지 돈을 빌려주는 대출자가 아닌 대부분의 모기지 대출을 대표하는 것입니다.

대부분의 자금 대출 기관은 각 추첨에 대해 검사 수수료를 청구합니다. 그들은 리노베이션의 각 단계에서 속성으로 검사관을 보내서 추첨을 발표하기 전에 지정된 작업이 완료되었는지 확인합니다..

2. 용어는 일반적으로 짧습니다

첫째, 자금 대출 기관은 거의 항상 6 개월에서 24 개월 동안 단기 대출 기간을 빌려줍니다. 그 기간 동안 상환하지 않으면 유머 감각이 없습니다. 그들이 당신에게 다른 대출을 발행 해야하는 경우 다른 포인트와 수수료 라운드를 기대.

즉, 대출은 단기이기 때문에 보통이자 만 있습니다. 당신은 높은 이자율에도 불구하고 매월 지불을 견딜 수있는 범위로 유지하는 원금,이자만을 상환하지 않습니다..

3. 늦은 지불은 가혹한 처벌을받습니다

어려운 돈을 빌려주는 사람들은 또한 늦은 지불에 대해 유머 감각이 없습니다. 지불을 놓치면 콜 센터의 일부 담당자로부터 친근한 전화로 지불 계획을 세우는 데 도움이되지 마십시오. 대신, 즉각적인 처분 통지가 예상됩니다.

결국, 자금 대출 기관의 전체 비즈니스 모델은 담보 기반입니다. 손실에 대한 그들의 보호는 채무 불이행 가능성에 대한 통계적 모델링이 아니라“우리가 압류하면 대출을 회복 할 수 있는가?”의 간단한 계산법에 근거합니다.

4. 예산을 넘어 설 가능성

모든 리노베이션 프로젝트에 내재 된 최종 위험은 예산을 초과하는 것입니다. 계약자가 추가로 $ 5,000의 비용으로 당신을 때리면 돈을 빌려주는 사람이 동정심을 가질 것이라고 기대하지 마십시오. 당신은 당신의 자신의 주머니에서 초과분을 기침해야합니다. 놀람의 위험을 최소화하기 위해 구매하기 전에 주택 검사를 받아야합니다.

이러한 모든 위험은 한 문장으로 요약 할 수 있습니다. 대출 조건을 준수하거나 신속한 차압에 직면하십시오. 대출 기관은 대출을 구조화하는 동안 대출하기 전에 융통성이 있습니다. 잉크가 종이에 묻 으면 유연성이 전혀 없습니다..

돈을 빌려주는 것이 합리적 일 때

하드 머니 대출은 매우 특정한 유형의 부동산 거래에 매우 효과적입니다 : 구매 재활 거래.

다시 말해, 고민하거나 낡은 주택을 발견하고, 할인 된 가격으로 구입하고, 개조 한 다음, 장기 임대 부동산으로 유지하기 위해 주택을 판매하거나 재 융자하는 부동산 투자자에게 적합합니다. 고액 대출은 주택을 뒤집거나 임대를 개조하는 데 좋습니다. 그러나 대출 기간이 짧기 때문에 리노베이션이 완료되면 투자자는 신속하게 판매하거나 재 융자해야합니다..

즉, 자금 대출을 받기 전에 출구 전략이 필요합니다. 실제로, 대출 기관이 대출 신청시 가장 먼저 묻는 질문 중 하나는 그러한 전략이 있는지 여부입니다. 어려운 돈을 빌려주는 사람들은 다가올 이웃이나 미래의 감사 또는 임대료 인상에 대해 추측하지 않습니다. 오늘날 시장에서있는 그대로의 가치와 수리 후 가치 (ARV)에 근거하여 빌려줍니다.

어떤 의미에서, 객관적이고 노련한 눈이 당신의 숫자와 거래를 검토하게하는 것이 위안이됩니다. 대출 기관이 우려 할 사안을 발견하면 신속하게 귀하에게 지적하고 거래의 논리를 정당화하도록 강요합니다..

마지막으로, 대부분의 어려운 돈을 빌려주는 사람들은 더 이상 1 차 거주지로 주택 소유자에게 빌려주지 않는다는 것을 언급 할 가치가 있습니다. 하드 머니 대출은 소비자를 위해 설계된 것이 아니며 소비자가 기대하는 일반적인 보호 기능과 함께 제공되지 않습니다. 그들은 빠르게 움직이고 이익을 얻으려고하는 부동산 투자자를 위해 설계되었습니다.

하드 머니 대출로 일정 및 혁신 자금 조달

하드 머니 렌더가 거래를 검토하고 승인하면 둘 다 필요한 수리를 기반으로 리노베이션 추첨 일정을 계획합니다..

“그리기”는 특정 수리 또는 개조 작업에 대한 상환입니다. 예를 들어, 첫 번째 추첨은 특정 파이프 및 전기 배선 교체를 포함 할 수 있습니다. 이 작업이 완료되면, 대출 기관은 검사관을 재산으로 보내서 작업이 허용 가능한 품질로 완료되었음을 확인한 다음, 추첨을 해제하여 해당 작업에 대해 귀하에게 상환합니다..

그 마지막 요점은 되풀이 할 가치가 있습니다 : 당신은 모든 노동과 재료에 대해 선불로 지불 한 다음, 대출 기관이 당신에게 그것을 상환합니다.

한 추첨이 해제되면 다음 추첨 작업으로 넘어갑니다. 위의 예를 계속하기 위해, 두 번째 드로우에는 덕트 및 퍼니스 및 공조 장치를 교체하고 연결하는 것이 포함될 수 있습니다. 그런 다음주기가 반복됩니다. 대출 기관에 전화를 걸어 두 번째 추첨이 완료되었음을 알리고, 검사관에게 보내 확인을하고, 추첨을 릴리스합니다..

당신이 편리하고 직접 주택 개량 작업을하고 싶다면 운이 좋지 않을 수 있습니다. 대부분의 어려운 자금 대출 기관은 면허가있는 계약자에 의한 수리에만 자금을 지원합니다..

혁신 파이낸싱을위한 다른 옵션

물론 돈을 빌리는 대금업 자만이 도시에서 유일한 게임은 아닙니다. 다음 부동산 거래를 위해 고려할 수있는 다른 옵션은 다음과 같습니다..

1. 크라우드 펀딩 웹 사이트

많은 크라우드 펀딩 웹 사이트가 돈을 빌려주는 대출 기관으로 청구하기 때문에 크라우드 펀딩 웹 사이트와 자금 대출 기관 사이에 모호한 선이 있습니다..

위에서 언급했듯이, 자금 대출 기관은 다른 사람으로부터 돈을 빌린 다음 부동산 투자자에게 돈을 빌려줍니다. 크라우드 펀딩 웹 사이트의 경우 대중으로부터 돈을 빌립니다. 그들은 위험이 높고 비용이 높은 대출을하기 때문에 금융 투자자에게 강한 수익을 제공하는 경향이 있습니다. 그러나 대부분의 크라우드 펀딩 웹 사이트는 공인 투자자로부터 만 돈을 받고 높은 최소 투자를 요구합니다.

크라우드 펀딩 웹 사이트를 자금 대출 기관 또는 경쟁 업체로 분류하든 차용자의 관점에서 비교할 수 있습니다..

2. 커뮤니티 뱅크

지역 커뮤니티 은행은 자금 대출 기관의 진정한 대안이자 경쟁 업체입니다. 그러나 지역 은행은 규모가 작기 때문에 은행과 대출 조건을 파악하는 데 노동 집약적 인 경우가 많습니다. 과거에 지역 커뮤니티 은행에서 빌리고 싶었을 때 검색을 수행하고 50 마일 이내에 모든 커뮤니티 은행 목록을 작성한 다음 각 지역별로 개별적으로 전화하여 가격과 조건에 대해 문의해야했습니다 혁신 대출.

그것이 왜 당신이 번거 로움을 겪고 있는지 궁금해하는 경우,이 은행의 가격이 때로는 어려운 돈을 빌려주는 것보다 저렴하다는 것을 고려하십시오. 렌탈 투자자에게 더 나은 일부 소규모 은행은 여전히“리노베이션 파마 (renovation-perm)”대출을 제공합니다. 여기에는 완료시 영구적 인 장기 모기지로 롤오버되는 초기 리노베이션 단계가 포함됩니다..

귀하의 출구 전략이 장기 모기지를 리파이낸싱하고 부동산을 임대로 유지하는 것이라면,이 어려운 대출 프로그램을 제공하는 포트폴리오 대출 기관을 찾기 위해 수십 번의 전화 통화를하는 것이 좋습니다.

3. 개인 자금 대출 기관

새로운 부동산 투자가들은 종종 "개인 돈"과 "하드 돈"을 혼동합니다. 개인 자금 대출은 친구, 가족, 지인 또는 대출 사업을하지 않는 사람과 같은 개인으로부터의 대출입니다..

나는 때때로 개인적인 메모를 빌리는 형태로 개인적으로 알고있는 부동산 투자가들과 돈을 투자합니다. 그러나 나는 돈을 빌려주는 일을하고 있지 않다. 나는 때때로 개인 자금 대출 기관으로 봉사하지만, 어려운 자금 대출 기관이 아닙니다.

위에서 설명한 바와 같이, 하드 머니 대출자는 부동산 투자자에게 돈을 빌려주는 사업자 인 독점 소유권자 LLC의 개인 대출 임에도 불구하고 회사입니다..

4. HELOC 또는 주택 담보 대출

주택이 풍부한 주택이있는 경우, 새 주택을 빌리기보다는 1 차 거주지에 대해 빌려 부동산 투자 거래에 자금을 조달 할 수 있습니다.

차용자로서의 이점은 주 거주지로 확보 한 대출이 항상 투자 자산으로 확보 한 대출보다 저렴하다는 것입니다. 투자자는 주택 융자에 대한 채무 불이행하기 전에 항상 투자 재산 대출에 대한 불이행을하게되어 주택 소유자 대출이 대출 기관에 대한 위험을 낮추기 때문.

하나의 옵션은 Lending Tree의 주택 자산 신용 한도 (HELOC)입니다. 이것들은 당신이 필요에 따라 그릴 수있는 신용 한도입니다. 최소한 초기 인출 기간 (일반적으로 10-15 년) 동안 여가에서 상환합니다. 그 후 HELOC는 일반적으로 상환 기간으로 전환되며 10-20 년에 걸쳐 원금 잔액을 지불해야합니다..

많은 투자자들이 HELOC를 사용하여 초기 부동산 구매 및 개조에 자금을 조달 한 후 완료시 부동산을 판매 또는 재 융자하여 HELOC 잔액을 지불합니다. 집에 충분한 비용이 들어와 충분한 비용이 든다면 광고를 헹구고 반복하십시오..

또 다른 옵션은 주택 담보 대출 또는 두 번째 모기지입니다. 회전하는 신용 ​​한도 대신, 이것은 주택에 대한 또 다른 모기지입니다. 이 융자는 훨씬 융통성이 적기 때문에 일시적인 자금 조달을 원하는 부동산 투자자에게는 유용하지 않습니다..

5. FHA 203K 대출

이 대출은 주 거주지에서 수리 비용을 조달하려는 주택 소유자에게만 적용됩니다..

주택 소유자 인 경우, 자금 대출 기관을 모두 잊고 FHA 203K 대출에 대해 현지 은행의 대출 담당자에게 문의하십시오. 이는 자금 대출보다 훨씬 저렴하며 구매와 재 융자 모두 가능합니다. 그러나 그들이 허용하지 않는 것은 고급 주택 업그레이드입니다. 스 with 업 바가있는 수영장에 마음이 있으면 동전을 절약하십시오..

6. 현금

좋아, 이것은 일종의 자금 조달이 아닙니다. 그러나 투자 자산을 사고 수리하기에 충분한 현금을 모을 수 있다면이자 및 수수료로 막대한 돈을 절약 할 수 있습니다.

현금이 충분하지 않은 경우 부동산 프로젝트에 돈을 투자해야하는지 또는 다른 곳에서 더 잘 사용할 것인지 결정하는 데 도움이되는 몇 가지 팁이 있습니다..

최종 단어

하드 머니 대출은 혁신이 필요한 투자 자산에 대한 빠르고 유연하며 편리한 방법입니다..

그들은 또한 비싸고, 당신이 거래의 끝까지 살지 못하면 대출 기관은 압류를 주저하지 않습니다. 어떤 경우에도 주택 소유자에게 빌려주는 돈을 빌려주는 사람을 찾을 수 있다면, 돈을 빌려 대출금을 사용하여 일차 거주지에 자금을 조달해서는 안됩니다. 나는 아무도 모른다. 부동산 투자자조차도 단순히 돈을 빌려주는 대출 기관을 불이행시키는 대신 모든 옵션을 고려해야합니다.

결론 : 첫 번째 제안을하기 오래 전에 부동산 거래 자금을 조달 할 수있는 옵션을 알아야합니다.

부동산 투자 자산을 조달 한 경험이 있습니까? 당신은 하드 머니 대출을 사용한 적이 있습니까?