부동산 투자자로서 세금을 대폭 낮추는 11 가지 방법

공제 가능한 모든 비용 외에도 부동산 투자자는 일반적인 측면 허들보다 훨씬 많은 세금 혜택을 누리고 있습니다. 고향 인 볼티모어에서 최고 세율의 자영업자는 60 %가 넘는 소득세에 직면하고 있으며 샌프란시스코에 거주하는 사람의 최고 소득 세율은 소득의 3 분의 2 이상인 67 %입니다 . 소득의 30 ~ 60 %를 세금으로 잃을 때 인생에서 앞서 나가기가 어렵습니다..

돈을 벌고 세금 책임을 줄이기 위해 완벽한 편견을 찾고 있다면 부동산 투자를 통해 세금을 삭감하는 11 가지 아이디어가 있습니다..

부동산 투자가에 관심이 있지만 첫 번째 부동산을 구입하지 않았습니까? Roofstock을 고려하십시오. 부동산 투자자를위한 주택 시장입니다. 그들은 좋은 수입 기회가되도록 부동산을 조사했습니다.

부동산 투자자를위한 세금 절약 전략

1. 자체 감독 IRA의 자체 속성

은퇴를 위해 투자하는 세금 연기 방식으로 IRA 및 Roth IRA에 대해 잘 알고있을 것입니다. 당신이 모르는 것은 당신이 당신의 자신의 IRA를 설정하고 그것을 면세 부동산에 투자하는 데 사용할 수 있다는 것입니다.

경고 : 이것은 일반적인 IRA에서 주식을 사는 것만 큼 간단하지 않습니다. 먼저, 자기 주도적 IRA를 관리하려면 관리인 또는 신탁 회사를 고용해야합니다. 그들은 자기 지시 IRA를 만들고, 당신은 그것에 돈을 이체합니다. 그런 다음 LLC와 같은 법인을 만들어 투자 자산을 사고 소유 할 수 있습니다. 자기 주도 IRA는 선택한 투자로 법인에 돈을 투자합니다.

복잡한 곳은 투자 자산을 현금으로 구매하기보다는 자금을 조달하려는 경우입니다. 파이낸싱은 허용되지만 몇 가지 중요한 경고가 있습니다. 대출은“비 상환”이어야합니다. 이는 대출자가 개별적으로 책임을 질 수없고 많은 대출 기관이 허용하지 않는 것을 의미합니다. 또한, 구매의 비금융 부분 만이 IRA에 의해 세금으로부터 보호됩니다. 물론 일반적인 IRA 규칙이 적용됩니다. 59.5 세 이전에는 돈을 인출 할 수 없으며 70.5 세까지 인출을 시작해야합니다..

자기 주도적 IRA를 통해 부동산 투자에 관심이 있다면, 관리인을 조사하고 절차 및 수수료에 대해 이야기하십시오. 로켓 달러를 확인하되, 관리인에게 위탁하기 전에 숙제를하고 과정을 완전히 이해해야합니다..

2. 1 년 이상 속성 유지

1 년 미만의 물건을 소유하고이를 이익을 위해 판매 할 경우, 그 이익은 정상적인 소득 세율로 과세됩니다. 이는 부동산 뒤집기, 빈티지 자동차 복원 및 판매, 주간 거래, 골동품 뒤집기에 적용됩니다..

1 년에 1 개 또는 2 개 이상의 부동산을 넘기면 IRS가 귀하를 자영업“딜러”로 분류하고 수입이 FICA 세금의 두 배가 될 위험이 있습니다 (더 자세한 내용은 여기를 참조하십시오)..

이를 피하는 한 가지 방법은 판매하기 전에 1 년 이상 부동산을 소유하는 것입니다. 이것은 딜러로 분류 될 위험을 없애고 귀하의 이익이 정상 소득으로 과세되는 것을 자본 이득으로 과세되는 것으로 바꿉니다. 대부분의 미국인의 경우 자본 이득은 15 % at로 세금이 부과되며 대부분의 미국인의 일반 소득 세율보다 현저히 낮습니다.

집을 뒤집 으면 판매하기 전에 1 년 임대 기간 동안 임대하는 것이 좋습니다. 세율을 낮추고 현금 흐름을 얻고 감사와 더 높은 판매 가격의 혜택을받을 수도 있습니다.

다음은 부동산 투자에 대한 자본 이득 률을 낮추고 딜러 자격을 갖춘 사람에 대한 추가 정보를 제공하는 몇 가지 팁입니다..

3. 이중 FICA 세금 납부를 피하십시오

위에서 언급 한 바와 같이, IRS가 귀하를 투자자가 아닌 딜러로 분류하면 자영업자로 간주되며 FICA 세금의 두 배가됩니다..

FICA 세금은 사회 보장 및 메디 케어에 기금을 제공하기 위해 고안된 고용 세입니다. 고용주와 직원 사이에 분할되어 있으며 각 당사자는 7.65 %를 지불합니다. 자영업자 인 경우, 연방, 주 및 지방 소득세 외에 총 15.3 %의 세금이 부과됩니다.

주택을 뒤집는 사람은 국세청에 의한 딜러 분류를 피하기위한 전략을 수립해야하며 이로 인해 15.3 %의 추가 세금이 발생하지 않습니다. 딜러 상태를 피하는 한 가지 방법은 각 판매의 이익에 대한 "투자 의도"를 보여주는 것입니다. 다시 말해, 정기적 인 사업 관행의 일환으로 부동산을 판매하지 않고 다른 투자 프로젝트를위한 자본을 창출하는 사례를 구축하십시오. 이러한 다른 투자 프로젝트에는 다른 부동산에 대한 개선 비용 지불 또는 장기 임대 투자 부동산에 대한 선금 지불이 포함될 수 있습니다..

또 다른 전략은 단일 회원 LLC를 통해 사업을하지 않는 것인데, 이는 일반적으로 세금 목적으로 무시됩니다. 대신, 파트너가 LLC 또는 S-corp와 같은 법인을 생성하여 투자자의 과세 방법을 변경할 수 있습니다.

매년 두 개 이상의 부동산을 뒤집을 계획이라면 부동산 투자가들과 함께 일한 경험이 많은 회계사와 상담하십시오. 세금 코드의 다른 많은 요소와 마찬가지로이 영역에는 회색 영역이 있으므로 IRS가 귀하에게 도전 할 경우 비 딜러 상태에 대한 설득력있는 사례를 만들 수 있어야합니다..

4. 2 년간 부동산에 거주

라이브 플립에 대해 생각한 적이 있습니까? 시간이 지남에 따라 개선 및 업그레이드를 수행합니다. 2 년 이상이 부동산에 거주하는 경우, 처음 $ 250,000의 자본 이득은 싱글에게는 면세입니다. 결혼 한 커플의 경우 한도는 $ 500,000입니다..

물론, 당신은 일정한 작업 구역에 살거나 2 년마다 이사하고 싶지 않을 수도 있지만, 집 주변의 주택 개량과 땜질을 좋아한다면 세금없이 돈을 벌 수있는 재미있는 방법이 될 수 있습니다.

5. 1031 거래소로 세금 납부

세금 코드 1031 조에 따르면“유사 거래소”는 재산 소유자가 수익금과 비슷한 재산을 구매함으로써 무기한 세금 납부를 연기 할 수있게합니다..

다음과 같이 작동합니다. $ 100,000에 부동산을 구매하고 개선에 $ 20,000를 더 지출하고 $ 30,000에 $ 150,000에 판매한다고 가정 해보십시오. 당신은 그 $ 30,000를 주머니에 넣고 당신의 성공을 과시하기 위해 새 차를 사거나 식사에 날려 버릴 수 있습니다. 그런 다음 소득세를 납부하면 $ 15,000 또는 $ 20,000의 순 수익금으로 $ 30,000 대신 노력을 보여줍니다..

또는 다른 자산에 투자하여 세금을 내지 않아도됩니다. 적어도 지금은.

그 $ 30,000를 가져 와서 $ 100,000 재산이 아닌 $ 200,000 재산에 대한 계약금으로 사용한다고 가정 해보십시오. 다음 거래에서는 개선에 $ 50,000를 투자하고 60,000 달러의 이익을 위해 부동산을 판매합니다. 이제 60,000 달러의 수익이 있습니다. 다시이 돈을 쓰거나 다른 1031 거래소를 사용하여 다시 투자 할 수 있습니다. 아마도 다음 번에 400,000 달러의 부동산을 사면 4 개월 단위의 임대 부동산으로 매월 1,200 달러의 현금 흐름을 얻는다.

해당 부동산을 판매하는 경우 다시 한 번 이익에 대한 세금 납부 또는 다른 1031 교환을 수행해야합니다. 아무도 당신이 팔아야한다고 말합니다. 당신은 그것을 영원히 유지하고 여분의 임대 수입을 즐길 수 있습니다.

6. 할부 판매

재산을 $ 50,000의 이익을 위해 판매한다고 가정 해 봅시다. 어떤 이유로 든, 당신은 즉시 새로운 재산을 사기 위해 1031 교환을하고 싶지 않습니다. 1 년 안에 세금 $ 50,000를 과세 소득과 함께 추가로 납부하면 세금이 많이 부과 될 수 있습니다..

또는 판매자 파이낸싱을 제공하여 수년 동안 수익을 확산시킬 수 있습니다. 부동산을 판매하는 해에는 계약금 및 구매자가 귀하에게 지불하는 원금에 대해서만 소득세를 지불하면됩니다. 시간이 지남에 따라, 그들은 매달, 매년, 매년 당신에게 빚진 잔액을 지불합니다. 더 나은 일을하려면 구매자의이자를 청구해야합니다.

물론 위험은 기본이며 재산을 압류해야한다는 것입니다. 할부 판매를 가볍게 입력하지 말고 구매자의 자격을 완전히 갖추어야합니다. 한 가지 옵션은 임대 구매 계약으로 시작하는 것입니다. 여기서 구매자는 임대료의 일부가 매달 계약금을 지불하는 임차인으로 시작합니다. 특정 선금 잔고에서 자산을 임차인 구매자에게 양도하고 모기지 메모 및 유치권에 서명 할 수 있습니다.

7. 공제액을 최대화하십시오

부동산 투자의 장점 중 하나는 모든 실제 비용과 일부 종이 비용이 세금 공제 가능하다는 것입니다.

당신은 공제 할 수 있습니다 :

• 모기지이자
• 보험
• 재산세
• 유지비
• 자산 관리 수수료
• 광고비
• 소프트웨어, 도구 또는 기타 부동산 지원 비용
• 법정 수수료
• 소유권 회사 및 대출 수수료와 같은 결산 비용
• 본사 비용
• 여행 및 마일리지 비용
• 패스 스루 공제
• 감가 상각비

제일 좋은 부분? 여전히 표준 공제를받을 수 있습니다. 이 중 대부분은 공제를 항목별로 분류 할 필요가 없습니다. 그들은 단순히 스케줄 E 또는 스케줄 C에서 총 과세 소득 금액을 줄입니다..

세금 청구서를 최소화하기 위해 청구 할 수있는 공제에 대해 숙제를하고 항상 회색 회계 영역에 대해 논의하기 위해 회계사와 상담하십시오.

8. 20 % 패스 스루 공제 활용

2017 년 세금 감면 및 고용 법에는 부동산 투자자를 포함한 소기업 소유자를위한 흥미로운 세금 혜택이 포함되어 있습니다..

가장 간단한 수준으로, 소기업 소유자는 순 사업 수입의 20 %를 추가로 공제 할 수 있습니다. 물론, IRS로는 간단한 것이 없습니다. 허용 된 공제는 다음 중 작은 것입니다 :

1. “결합 된 사업 수입”
2. 순 자본 이득의 합계에 대한 과세 소득 초과의 20 %

“자격을 갖춘 사업 소득”이란 정확히 무엇입니까? 일부 사업 유형의 경우, 소득 제한이 있습니다 : 결혼 한 커플의 경우 $ 315,000, 독신 신청자의 경우 $ 157,500. “자격 사업 소득”에 대한 IRS의 전체 정의를 읽거나 편두통을 구하고 회계사와상의 할 수 있습니다..

테스트를 거치지 않고 IRS에서 완전히 명확하지는 않지만 예리한 회계사와 함께 부동산 투자 사업 소득의 20 %를 과세 대상 소득에서 공제 할 수 있어야합니다.

9. 귀하의 재산 감가 상각

부동산 투자가가 이용할 수있는 또 다른 종이 비용 부동산은 감가 상각입니다. IRS는 주거용 건물의 수명을 27.5 년으로 설정하므로, 부동산 소유자는 부동산을 소유 한 처음 27.5 년 동안 매년 건물 가치의 1 / 27.5를 공제 할 수 있습니다..

예를 들어, 토지 가치가 $ 50,000이고 건물 가치가 $ 100,000 인 부동산을 $ 150,000에 구입한다고 가정 해보십시오. 향후 27.5 년 동안 매년 감가 상각으로 $ 3,636를 공제 할 수 있습니다. $ 100,000 ÷ 27.5 = $ 3,636.

자산에 대한 자본 개선을 감가 상각 할 수도 있습니다. 예를 들어 8,000 달러에 새 지붕을 설치하면 27.5 년 동안 8,000 달러가 감가 상각 될 수 있습니다..

좋은 소식입니다. 나쁜 소식은 부동산을 팔 때 이전에 감가 상각을 통해 세금을 납부하지 않은 모든 이익에 대해 "감가 상각 회수"에 대한 세금을 빚을 것입니다. 물론, 절대 팔지 않으면 세금을 빚진 적이 없습니다.

10. 팔지 않고 차입함으로써 감사를 실현하십시오

당신이 $ 150,000를 위해 위에서 샀던 재산은 시간이 지남에 따라 감사합니다, 그리고 몇 년 후에, 당신은 그것에 약간의 지분을 쌓을 것.

당신은 그것을 팔고 그 지분에 대해 자본 이득 세금을 지불하거나, 부동산에 대해 빌려서 현금으로 세금을 지불하지 않을 수 있습니다. 실제로, 대출 비용과 모기지이자를 모두 차용 비용에서 공제받을 수 있습니다.

시간이 지남에 따라 임차인이 대출금을 지불합니다. 부동산을 계속 유지하게되므로 희망적으로 계속 감사하고 있으며, 주택 담보 대출이 고정되어 있어도 시간이 지남에 따라 임대료가 상승합니다.

그리고 대출이 상환 될 때, 무엇을 추측합니까? 당신은 당신의 재산에 대해 돌아서 더 많은 현금을 빌릴 수 있습니다!

11. 당신의 재산을 소유 다이

부동산 소유로 사망하면 원래 기준 (획득 비용)이 사라지고 상속인은 자본 이득을 지불하지 않습니다..

위의 예를 계속하기 위해 귀하의 원래 재산은 $ 150,000였습니다. 30 년에 걸쳐 $ 900,000에 감사한다고 가정 해 봅시다. 부동산을 판매하는 경우 자본금 $ 750,000에 세금을 납부해야합니다.

또는 매월 집에서 임대료를 내서 팔아서 팔 수는 없습니다. 현금을 꺼내려면 위에서 설명한대로 현금을 빌리거나 현금을 그대로두고 현금 흐름에서 더 많은 현금 흐름을 얻을 수 있습니다.

당신이 죽으면, 재산은 재산의 일부로 상속인에게 전달됩니다. 그들은 재산세를 빚을 수도 있지만, 부자가 죽은 경우에만; 귀하의 부동산 중 첫 $ 11.18 million은 면세입니다. 그렇지 않으면, 그들은 재산을 팔고 수익을 세금없이 유지합니다..

최종 단어

부 게임에서이기려면 규칙을 알아야합니다. 소득세를 줄이는 방법을 배우는 것보다 더 명확한 곳은 없습니다..

부동산 소유자에게 부여 된 세금 혜택을 활용하는 방법을 배우십시오. 평생 동안 수십만 달러 이상을 절약하고 부를 쌓는 데 더 많은 돈을 투자 할 수 있습니다..

세금을 삭감하기 위해 가장 좋아하는 전술은 무엇입니까?