첫 부동산 투자 부동산을 구매할 때 따라야 할 7 가지 팁

소극적 소득의 원천으로서 결코 말라 지거나 성숙하지 않지만 대신 자산 손실없이 지속적인 소득을 제공합니다. 실제로, 기초 자산은 모기지를 상환하더라도 시간이 지남에 따라 감사합니다. 이는 부동산 투자를 퇴직 소득의 훌륭한 원천으로 만듭니다. 자산 배분을 다양 화하고 수익을 창출하기 위해 자산을 판매 할 필요가 없기 때문에 일련의 수익 위험으로부터 보호합니다..

그런 다음 세금 혜택이 있습니다. 투자자는 모기지이자에서 유지 보수 비용, 자산 관리 수수료에 이르기까지 모든 가능한 비용을 공제 할 수 있습니다. 감가 상각과 같이 실제로는 발생하지 않은 종이 비용을 공제 할 수도 있습니다..

그러나 이러한 모든 이점에는 단점과 위험도 함께 제공됩니다. 각 부동산은 계약금 및 마감 비용의 형태로 높은 현금 투자가 필요합니다. 부동산은 악명 높은 것으로 악명 높고 판매 속도가 느립니다. 또한 전문 지식 없이도 인덱스 펀드를 통해 즉시 구매할 수있는 주식과 달리 기술과 투자가 필요합니다..

그럼에도 불구하고, 첫 번째 재산을 구입하는 데 필요한 지식과 기술은 로켓 과학이 아닙니다. 누구나 부동산 투자 방법을 배울 수 있습니다. 함정을 피하고 처음부터 강한 이익을 얻기 위해 첫 번째 투자 재산을 구입할 때 따라야 할 7 가지 팁은 다음과 같습니다..

1. 숫자를 올바르게 얻으십시오

내가 새로운 부동산 투자가들이하는 가장 일반적인 실수는 비용, 가치 및 임대료를 잘못 계산하는 것입니다.

이 기사에서 다른 것을 취하지 않으면이 교훈을 염두에 두십시오. 현금 흐름을 정확하게 계산하고 집 뒤집기 이익을 이해하는 방법은 직관적이지 않기 때문에 배우십시오. 투자자들이 돈을 잃는 방법.

수리 및 운반 비용

집을 뒤집거나 렌탈 부동산을 개조 할 때 수리 비용이 얼마인지 정확히 알아야합니다. 표면에서 쉽게 들립니다. 결국, 계약자는 서면 가격 견적을 제공합니다.?

문제는 계약자가 작업하기가 악명 높으며 개조가 계획대로 원활하게 진행되는 경우는 거의 없다는 것입니다. 종종 계약 업체는 비용과 타임 라인 측면에서 초과 약속 및 미달 배달.

첫 투자 자산의 경우, 상대적으로 약간의 화장품 수리를 고수하십시오. 그런 다음 불가피한 딸꾹질을 처리하기 위해 막대한 비용 초과 준비금을 예약하십시오. 계약자에게 그 사실을 알리지 마십시오..

라이센스 계약자로부터 최소 3 개의 견적을 받고 원하는 수리에 대해 명확하게 설명하십시오. 통역을 위해 떠날 때, 계약자는 나중에 추가 비용을 청구 할 여지가 있습니다..

리노베이션 비용 자체는 시작에 불과하다는 것을 잊지 마십시오. 또한 수리가 진행되는 동안 비어있는 동안 재산을 소유하는 데 비용이 듭니다. 이러한 운송 비용 또는 "소프트 비용"에는 모기지, 유틸리티, 세금, 보험 및 허가가 포함됩니다..

첫 거래의 경우, 리노베이션 비용으로 50 %의 추가 예산을 책정하고 예상 운송 비용으로 50 %의 쿠션을 추가하십시오. 계약자를주의 깊게 관리하면 계약을 지출하지 않아도되지만 새로운 투자자는 계약자와 작업 할 때 실수에 대한 예산을 책정해야합니다.

프로 팁: 계약자를 찾는 과정을 시작하기 전에 확인하십시오 고문. 그들은 배경 점검을 실시했으며 귀하가 선택할 수있는 최고의 계약자를 찾았습니다. 그들의 목록에서 몇 가지를 고르고 각자가 할 일에 대한 견적을 주도록한다.

수리 후 가치 (ARV)

신규 투자자가 일반적으로 비용을 과소 평가하는 것처럼, 종종 자산의 수리 후 가치 (ARV)도 과대 평가합니다.

Trulia 또는 Zillow에 대한 자체 연구를 통해 비슷한 개조 된 부동산 가치를 파악하십시오. 그런 다음 현재 판매중인 몇 개의 유사한 주택을 방문하십시오. 주변 지역에서 완성 된 부동산의 가격이 어떻게 책정되는지에 대한 이해.

초보자 투자자로서 귀하의 의견만으로는 그것을 삭감 할 수 없으므로, 구매하기 전에 특정 부동산에 대한 ARV 범위에 대한 세 가지 전문가 의견을 얻으십시오. 먼저, 부동산 중개인의 의견을 물어보고 가치 범위에서 보수적이어야합니다. 그런 다음 시장에서 경험이 풍부한 투자자를 찾아 의견을 물어보십시오. 마지막으로, 대출 기관의 평가자를 검토하십시오..

이 세 가지 ARV 범위 의견이 있으면 범위의 최저값을 작업 ARV로 사용하십시오. 이것은 낙관론의 시간이나 장소가 아닙니다. 당신은 재산을 뒤집어 최소한의 이익을 알고 그것이 부정적인지 확인해야.

수리 후 임대

이 숙박 시설을 임대로 유지하는 경우 수리 후 임대료의 정확한 견적이 필요합니다. ARV 추정과 동일한 과정을 거치지 만 이번에는 임대료입니다..

현지인 인 경우 현재 임대료로 등록 된 주변 지역을 걷는 것을 건너 뛰지 마십시오. 현지 사람들이 자신의 눈으로 어떻게 보이는지 보는 것의 대안은 없습니다. 현지 임차 시장에 대한 감각과 임차인이 기대하는 마무리 및 편의 시설 수준을 개발하고 싶습니다..

지속적인 임대 비용

저를 반복하세요 : 현금 흐름이 임차료에서 모기지를 뺀 금액이 아닙니다.

신규 투자자가 잘못하는 또 다른 숫자는 지속적인 임대 비용입니다. 일반적으로 비 모금 비용은 평균 임대료의 약 50 %가되어야합니다. 예를 들어, 50 % 규칙에 따르면, 임대료가 $ 1,200 인 경우, 진행중인 비 모금 비용은 평균 $ 600입니다. 당신의 모기지가 $ 500라면, 그것은 당신에게 평균 월간 현금 흐름 $ 100을 남깁니다-많은 초보자 투자자들이 기대하는 700 $과는 거리가 cry니다.

비 모기지 비용에는 다음이 포함됩니다.

• 재산세
• 재산 보험
• 공실률
• 주요 수리 및 자본 지출 (CapEx)
• 유지
• 자산 관리 비용
• 회계, 부기 및 법률 비용

재산을 직접 관리 할 계획이므로 재산 관리 비용을 배제하지 마십시오. 모든 사람이 임대를 잘 관리하는 데 필요한 시간이나 기질이있는 것은 아닙니다. 당신이 오늘 그것을 가지고 있다고해서 이것이 내년에 그것을 가질 것이라는 것을 의미하지는 않습니다. 또한 임대를 관리하는 것은 노동을하든 다른 사람을하든 노동 비용입니다. 현금 흐름 계산에 이러한 비용을 포함시켜 자산 관리자를 고용 할 재정적으로 준비하십시오.

그러나 실제 계산에 50 % 규칙에만 의존하지 마십시오. 일반적으로 경험하기 때문에 구매하기 전에 특정 부동산에 대한 각 비용을 계산해야합니다.

턴키 속성 고려

모든 사람이 장기 모기지를 위해 계약자, 허가 및 재 융자에 대해 엉망으로 만들고 싶지는 않습니다. 그것에 아무런 문제가 없습니다.

리노베이션을 감독한다는 아이디어가 스트레스로 가득 찬 경우 턴키 부동산을 구입하십시오. 안정적이고 신뢰할 수있는 세입자에게 이미 임대 된 부동산을 구입하거나 임대 준비 상태의 부동산을 구입할 수 있습니다.

오늘날 점점 더 연결되는 세계에서 다음과 같은 플랫폼을 사용하여 전국 어디서나 턴키 속성을 구입할 수 있습니다 옥상. 턴키 렌탈 부동산을위한 MLS의 전국 공개 액세스 버전을 상상해보십시오.이 플랫폼의 힘과 편리함을 잘 알고 있습니다..

Roofstock에는 현지 시장 데이터에서 과거 및 예측 주택 가치 추세, 부동산 상태에 대한 세부 정보에 이르기까지 각 상장 부동산에 대한 풍부한 데이터가 포함되어 있습니다. 무엇보다도, 그들은 두 가지 보증을 포함합니다 : 하나는 귀하가 30 일 이내에 무료로 부동산을“반환”할 수있게하고 다른 하나는 구매 후 45 일 이내에 세입자에게 재산을 임대 할 것을 보장합니다. 자세한 내용은 전체 지붕 재고 검토를 참조하십시오..

3. 분리 및 인내심

위에서 언급했듯이, 부동산을 구입하려면 일이 필요합니다. 좋은 거래를 찾고 싶다면 투자가 또는 그 밖의 다른 점이 있다면 10 배가됩니다.?

많은 초보자 투자자들은 자신의 관심을 끄는 첫 번째 부동산에 감정적으로 애착을 갖습니다. 그들은 위치를 좋아하고“여기서 은퇴하고 싶다”라고 생각하거나 2 층 욕실의 부엌이나 모자이크 타일을 좋아합니다..

감정은 어떤 종류의 투자에도 자리가 없습니다. 그것은 틀린 이유로 내려진 결정과 시장에 시간을내는 것과 같은“직관적 인 투자”로 이어집니다.

절대로 자신이 미래의 투자 자산에 감정적 인 애착을 형성하지 마십시오. 모든 경우에, 올바른 거래를 찾기 전에 수십 개 또는 수백 개의 속성을 검토해야합니다. 15 개 부동산에 대한 제안을하면 판매자 중 5 명과 협상 할 가능성이 높으며 3 명은 귀하와 계약을 체결하게됩니다. 이 3 개 중 2 개는 합의 전에 넘어져서 모든 노력에 대해 하나의 닫힌 거래를 남깁니다..

인내심을 갖고 각 거래에서 분리 된 상태를 유지할 수있는 사람은 거의 없습니다. 직접 부동산 투자는 두 가지 의미에서 숫자 게임입니다. 그것은 모두 이익과 비용 숫자에 관한 것이며, 예상 거래의 작은 비율 만이 실제로 닫힙니다. 실패한 투자 시도로 엄청난 시간과 돈을 낭비하기 전에 지금 이러한 현실을 받아들이십시오.

4. 협상 (그리고 멀리 걸어 두려워하지 마십시오)

판매자는 협상을 기대합니다. 그렇지 않으면 가격을 다시 추측하고 더 많은 것을 요구해야하는지 궁금해합니다..

부동산 협상은 판매자 조사로 시작됩니다. 판매자가 얼마나 급하게 팔고 싶은지, 팔리는 이유, 부동산이 소유자 인 경우 이사 할 때 등 판매자에 대해 할 수있는 모든 것을 찾으십시오. 부동산 중개인을 사용하는 경우 부동산 중개인을 느끼게하십시오. 상장 요원이 얼마나 자주 말을 하는가에 놀랄 것입니다.

판매자가 대응하기 위해 충분히 진지하게 취할 것이라고 생각하는 최저 제안을 받으십시오. 판매자가 더 긴급하게 폐쇄하기를 원할수록 그 수가 낮아질 수 있습니다.

결제시 현금을 줄이려면 협상에 판매자 양보를 주저하지 마십시오..

가장 중요한 것은, 개장 제안을하기 전에 한도액을 설정하십시오. 서면으로 약속하고 누군가에게 그것을 잠그는 것이 무엇인지 말하십시오. 앞뒤로 협상 한 후 판매자가 해당 한도 아래의 숫자를 수락하지 않으면 걸어가십시오. 며칠이 지난 후에도 수많은 판매자가 전화를 걸어 "글쎄, 그 번호를 결국 사용할 수있을 것"이라고 말했다. 판매자는 희미하고 자세가 좋지만 감정적으로 분리되어 있으면 별이 아닌 거래에서 벗어날 수 있습니다..

이러한 협상 전술을 따라 협상을 확고하게 처리하고 항상 걸을 준비를하십시오..

5. 제안을하기 전에 재정을 마련하십시오

당신이 제안을 할 때, 판매자는 당신이 그들의 부동산에 실제로 지불 할 계획에 대한 세부 사항을 제공하기를 기대합니다. 즉, 오퍼를 포기하기 전에 파이낸싱을 준비해야합니다. 옵션은 단기 구매 재활 대출 또는 장기 임대 부동산 담보 대출을 찾고 있는지에 따라 다릅니다..

단기 구매 재활 대출의 경우, 자금 대출 기관과 함께 가십시오. 비싸면 빠르고 유연합니다. 또는 지역 사회 은행과 함께 운이 좋을 수도 있지만 개별적으로 운영되며 각기 다른 대출 정책이 있습니다..

장기 임대 모기지의 경우, 처음 투자를 시작할 때 기존의 모기지 대출을 시도 할 수 있습니다. 그러나 은행 및 순응 대출 기관은 신용에 대해보고 할 수있는 모기지 수에 제한을두기 때문에 처음 몇 가지 부동산을 넘어 확장 할 수 없습니다.

포트폴리오 대출 기관을“다음 수준의”금융으로 고려하십시오. 이 대출 기관은 대출을 대규모 기업 대출 기관에 판매하지 않고 사내에서 유지합니다. 일부 온라인 대출 기관과 마찬가지로 지역 커뮤니티 은행에서 이러한 대출을 제공하는 경우가 있습니다.

결국, 당신이 성공의 기록을 입증하면, 친구와 가족으로부터 개인적으로 돈을 빌려 거래에 자금을 조달 할 수 있습니다. 하지만 첫 거래 후 몇 년이 지났습니다..

프로 팁: 첫 번째 자산을 조달하기 위해 모기지 대출 기관을 검색 할 때 대출 나무. 몇 분 안에 나란히 비교할 수있는 여러 대출 따옴표를 가질 수 있습니다.

6. 감사의 은행

부동산 가치가 항상 높아지는 것은 아닙니다. 주택은 일반적으로 가치가 상승하지만“보통”에 의존한다면 투자하지 않고 투기하는 것입니다.

플리퍼 인 경우 오늘 가격을 기준으로 뒤집습니다. 장기 렌탈 투자자라면 오늘의 현금 흐름을 기준으로 구매하십시오. 주택 가치는 붕괴 될 수 있지만 임대료는 놀랍게도 회복력이 있습니다. 미국 인구 조사국에 따르면 대 불황에서 주택 가치가 27.42 % 하락한 경우에도 임대료는 계속 상승했습니다..

이것이 렌탈 투자의 아름다움입니다. 현금 흐름을 예측하는 방법을 배우면 모든 투자 자산에 대한 수익을 정확하게 계산할 수 있으며 고수익 자산에만 투자하도록 선택할 수 있습니다. 현재 현금 흐름을 기준으로 렌탈 부동산에 투자하면 감사의 마음을 전할 수 있습니다.

7. 집행 및 퇴거 준비

모든 사람이 부동산 투자자가되는 경향이있는 것처럼 효과적인 집주인도 마찬가지입니다. 세부 사항, 자기 훈련 및 임대 계약 규칙을 시행 할 의지에주의를 기울여야합니다..

인간은 그들의 경계를 넘어서고 있습니다. 임대인은 일부 임차인이 귀하의 경계를 밀려 고 시도 할 것임을 의미합니다. 이러한 경계를 지키는 것이 당신의 임무입니다. 모든 사람이 입주자 임차인에게 임차 규칙을 시행하는 징계를 가지고있는 것은 아닙니다. 그러나 규칙을 시행하는 것은 집주인이되기위한 도전 중 하나입니다..

주택 담보 대출을 호출하고 연체료를 청구하거나 차압 절차를 시작하지 말라고 요청하면 모기지 대출 기관이 흔들리지 않습니다. 유예 기간이 끝날 때까지 임차료가 없으면 퇴거 경고 통지를 제공하여 임차인에게 퇴거 신청 전에 두 번째 유예 기간을 제공합니다. 유예 기간이 끝날 때까지 지불하지 않으면 지방 법원에 제출하십시오. 최종 청문회 및 잠금 날짜로 또 다른 긴 프로세스가 시작됩니다..

물론, 그것은 거의 이루어지지 않습니다. 퇴거 경고 통지를 송달하고 즉시 법원에 제출할 때 임차인은 종종 신용 카드 청구서, 임의 지출 및 기타 비용보다 임대료 우선 순위를 정하기 시작합니다..

당신이 그 소리를 좋아하지 않는다면, 당신은 혼자가 아닙니다. 그러나 그것은 당신이 집주인에게 기 질적으로 적합하지 않다는 것을 의미합니다. 부동산 관리자에게 아웃소싱하거나 부동산에 투자 할 다른 방법을 찾아야합니다.

최종 단어

직접 부동산 투자는 많은 사람들, 또는 대부분의 사람들에게 적합하지 않습니다. 그들은 단지 인내와 훈련이 없습니다.

다행히 포트폴리오에 부동산 노출을 얻기 위해 직접 투자 할 필요는 없습니다. 부동산에 투자하는 간접적 인 방법은 리츠를 포함하며, 이는 중개 계좌 또는 IRA를 통해 즉시 구입할 수 있습니다. 부동산 크라우드 펀딩 웹 사이트에 투자 할 수도 있습니다. 이들은 한때 공인 투자자 만 참여할 수 있었지만 펀드 라이즈, 이제 누구나 투자 할 수 있습니다.

부동산에 직접 투자하려는 관심, 인내심 및 기질이 있다면, 징계는 예측 가능한 수익, 강한 세금 혜택 및 고수익 수동 소득으로 보상받을 것입니다. 첫 투자 자산을 구입하는 쉬운 방법 중 하나는 주택 해킹을 통해 사는 것입니다. 대중적인 신념과는 달리, 당신은 해킹을 수용하기 위해 다가구 재산을 구입할 필요가 없습니다. 에어 비앤비에서 방을 빌리거나 외환 학생을 데려와 룸메이트, 악세사리 주택을 이용하여 해킹을 할 수 있습니다.

직접 소유권을 선택하든보다 수동적 인 접근 방식을 선택하든 부동산 투자를위한 다양한 옵션이 있습니다. 어느 쪽이든, 당신은 숙제를하고 각 투자에주의를 기울이면서 숫자에 특히주의를 기울여야합니다..

투자 부동산 구매를 고려하고 있습니까? 장기 계획은 무엇입니까?