턴키 부동산 부동산에 투자하기 전에 고려해야 할 8 가지

물론, 일부 부동산 투자가들은 재산을 개조하여 자본을 창출합니다. 그러나 계약 업체를 고용, 관리 및 협상하는 데에는 어려움이 따릅니다. 그리고 일부 투자자는 허가, 대출 기관 추첨 일정 및 놀라운 수리 비용으로 번거 로움에 대한 위가 없습니다..

다행스럽게도 자산을 다양 화하고 임대 부동산을 구매하려는 투자자는 다음과 같은 웹 사이트를 통해 턴키 속성으로 리노베이션을 완전히 건너 뛸 수 있습니다. 옥상. 턴키 부동산은 정확히 다음과 같습니다 : 임대 준비 상태이거나 이미 지불 세입자에게 임대 한 부동산.

새로운 부동산 투자자에게 꿈 같은 소리가 들립니까? 임대 투자를 시작하는 데 참여가 적은 방법 일 수 있지만, 주식이나 부동산 투자 신탁을 사기 위해 버튼을 클릭하는 것과는 다릅니다. 높은 초기 투자 비용에서 낮은 유동성에 이르기까지, 부동산은 턴키 속성의 형태로도 투자자들에게 기이하고 도전합니다..

턴키 속성에 대한 주요 고려 사항

턴키 구매 행위를 시작하기 전에 자신이 무엇을하고 있는지 알아야합니다. 마감 비용과 선금만으로도 수만 달러의 비용이 발생하므로 많은 실수를 감당할 수 없습니다.

잠재적 턴키 속성을 투자로 평가할 때 고려해야 할 8 가지 사항은 다음과 같습니다..

1. 상한

턴키 속성의 가장 큰 단점은 좋은 거래를 찾는 데 어려움이 있다는 것입니다.

생각 해봐 다른 누군가가 이미 건물을 업데이트하고 완벽하고 임대 가능한 상태로 만들기 위해 모든 작업을 수행했습니다. 그들은 당신에게 완제품을 팔고, 수동 소득을 휘두르기 시작할 준비가되었습니다..

이는 턴키 구매자를위한 뼈에 돈을위한 가치의 형태로 고기를 거의 남기지 않습니다. 종종 플리퍼 인 판매자는 부동산을 업데이트하고 세입자를 배치함으로써 이미 자본을 강요했습니다. 그들은 당신에게 팔 때 그 주식에 현금을 걸고 있습니다.

그래서, 당신은 재산의 전체 시장 가치 또는 그 근처에서 사고 있습니다.

소득 투자자로서 귀하의 초점은 현재 시장 가치보다 부동산의 지속적인 수익 잠재력에 더 중점을 둡니다. 소득 투자자는 종종 자본화 비율 또는 상한선을 통해 그 수입 잠재력을 측정합니다.

한도액은 해당 부동산의 투자 수익률의 한 가지 척도입니다. 공식은 다음과 같습니다.

순 영업 이익 (NOI) ÷ 구매 가격

순 운영 수입은 수리, 유지 보수, 자산 관리 수수료, 공실률, 재산세 및 보험과 같이 자산이 모든 운영 비용에서 마이너스를 생성 할 수있는 연간 수입입니다..

길 건너에서 서로 다른 두 개의 동일한 속성을 고려한다고 가정 해보십시오. 두 부동산 모두 연간 20,000 달러의 순 운영 수입을 가져옵니다. 그러나 한 판매자는 275,000 달러를 요구하는 반면 다른 판매자는 각각 7.3 %와 8 %의 상한을 각각 250,000 달러를 요구하고 있습니다..

한도액은 속성을 객관적으로 비교할 수있는 방법을 제공하지만 투자 수익을 설명하지는 않습니다. 이를 위해서는 현금 현금 반환을 계산해야합니다..

2. 현금 현금 지급

턴키 부동산에 자금을 조달 할 때는 일정 금액의 현금 만 내야합니다. 구체적으로 선금 및 결산 비용에 대한 자금을 마련합니다..

현금을 적게 투자하고 있지만 모기지 상환이 있기 때문에 매년 순소득도 줄어 듭니다. 현금 현금 상환은 귀하가 내려 놓은 돈에 대한 귀하의 수익을 측정합니다.

위의 예에서 250,000 달러에 부동산을 구입했다고 가정 해 보겠습니다. 총 현금 지출 $ 60,000에 대해 20 % 또는 $ 50,000와 종가 $ 10,000를 인하했습니다. 그러나 이로 인해 모기지 20 만 달러가 생겨 30 % 대출에 대해 한 달에 약 $ 1,200의 이자율이 6 %라고합니다. 모기지 지불은 연간 순소득을 $ 20,000에서 $ 5,600으로 떨어 뜨립니다..

부동산에 대한 현금 현금 지급은 이제 다음과 같습니다 : 연간 소득 5,600 달러를 투자액 $ 60,000으로 나눈 연간 수익은 9.3 %입니다. 이는 현금 투자를 줄이는 것뿐만 아니라 현금 수익을 가속화하는 레버리지의 힘을 보여줍니다.

3. 파이낸싱

방금 시연 한 것처럼 금융은 계산을 변경합니다. 때로는 더 나은 경우도 있지만 항상 그렇지는 않습니다. 제안하기 전에 특정 부동산에 대해 어떤 종류의 금융 조건을 예상해야하는지 알아야합니다..

예를 들어, 거주 도시에 주택 구입 가격의 80 %를 6 %로 빌려주는 지역 대출 기관이 있다고 가정 해 봅시다. 그러나 그들은 국가에서 빌려주지 않습니다. 따라서 턴키 속성을 추가로 살펴보면 대출 기관이 다른 대출 기관을 찾아야합니다..

우선권 대출 기관이 어떤 이유로 든 특정 자산을 허용하지 않는 경우 투자 할 계획 인 각 시장에서 여러 대출 기관과의 관계를 설정하십시오. 각 대출 기관에는 자체 인수 지침이 있으며 항상 예측 가능한 것은 아닙니다. 때때로, 대출 기관은 단지 부동산의 모습을 좋아하지 않고 대출을 거절합니다.

또한 턴키 속성의 경우 단기 하드 머니 대출보다는 장기 자금 조달이 필요합니다. 포트폴리오 대출 기관과 지역 사회 은행, 특히 투자 부동산 대출에 대한 신용을보고하지 않는 은행을 찾으십시오..

4. 재산 관리

임대 부동산을 구입하기 전에 누가 부동산을 관리 할 것인지 계획해야합니다..

물론 그럴 수도 있습니다. 특히 투자를 시작할 때 자신의 임대 부동산을 관리하는 것은 업계를 더 빨리 배울 수있는 좋은 방법입니다. 다양한 유형의 부동산, 이웃 및 임차인에 따라 비용 및 관리 인력이 어떻게 다른지에 대한 심층적 인 이해를 통해 더 나은 투자자가 될 수 있습니다..

그러나 자신의 임대 부동산을 관리하는 것이 항상 실용적이지는 않습니다. 다른 주에 살거나 세 쌍둥이를 낳거나 까다로운 일자리를 구하거나 수십 개의 재산을 모으는 경우 스스로 관리 할 수없는 날을 준비해야합니다. 그 문제에 대해 많은 집주인은 임대료 관리에 너무 많은 문제가 있다는 것을 알게되었고, 단순히 임대하는 것을 싫어합니다. 따라서 자산을 직접 관리하려는 경우에도 자산 관리를위한 비상 계획을 세우십시오..

그리고 처음에 자산을 사용할 계획이 없더라도 재산 관리를위한 예산을 세우십시오. 재산 관리는 노동을 수행하든 다른 사람을 수행하든 노동 비용입니다. 임대 부동산은 완전히 수동적 인 수입원이 아닙니다.

부동산 관리자를 고용하기로 선택한 경우, 부동산을 구매하기 전에 시장에있는 회사를 조사하고 인터뷰해야합니다. 부동산 관리자 검색의 출발점으로, 전국 공인 부동산 관리자 목록을 유지하는 Roofstock을 확인하십시오..

5. 기존 임차인

숙소에 이미 임차인이 있습니까? 그렇다면 얼마나 오래 있었습니까? 그들의 신용은 어떻습니까? 그들의 수입? 그들이 퇴거 된 적이 있습니까? 결제 내역은 무엇입니까?

깨끗하고 신뢰할 수있는 장기 임차인이있는 부동산을 구입하는 것이 편리합니다. 그러나 첫 번째 소유권 월에 채무 불이행을 저지르는 악몽 세입자를 쉽게 상속받을 수 있습니다..

부동산에 임차인이있는 경우, 새로운 신청자와 같은 방식으로 세입자를 심사합니다. 결제 내역, 모든 배경 확인, 렌탈 신청 및 수입 검토.

임차인의 품질에 따라 수익의 질이 결정됩니다..

6. 기계 시스템의 시대

새로운 임차인 또는 기존 임차인에게 광고 할 준비가 된 부동산을 살기 좋은 조건에서 찾았습니다. 그러나 이것이 다음 달에 퍼니스가 죽지 않을 것이라는 것을 의미하지는 않습니다. 또는 배선이 일어나기를 기다리는 지옥이 아닙니다..

“살기 좋은”은“신규”,“개조 된”또는“현대”와 동의어가 아닙니다. 판매자가 부동산을“업데이트”또는“개조 된”것으로 판매한다고해서 부동산의 모든 구성 요소가 교체 된 것은 아닙니다.

재산의 모든 기계적 시스템과 구조적 구성 요소를보고 수명과 남은 수명을 평가하십시오. 부동산 중개인의 의견을 물 으시고 가정 조사관에게 이러한 의견을 뒷받침하십시오.

하나 이상의 시스템이 노화되었다고해서 속성으로 나아가고 싶지 않다는 의미는 아닙니다. 그러나 자신이 무엇을하고 있는지에 따라 예산을 책정해야합니다..

7. 혁신의 질

마찬가지로, 최근에 재건축 된 재산으로 인해 재건축이 완료된 것은 아닙니다.

오리발은 호텔에 살거나 장기적으로 유지할 필요가 없습니다. 그들의 우선 순위는 이익입니다. 그들은 완제품을 만들기 위해 최소한의 돈을 소비하는 것을 목표로합니다. 이는 때때로 2 차 계약자 또는 자재에 대한 지출을 줄인다는 의미입니다.

톱니 모양의 빗으로 집을 가져 가서 집 관리자에게도 똑같이하도록 요청하십시오. 리노베이션의 품질에 대한 조사관과 부동산 중개인에게 의견을 물어보십시오.

세 사람이 마음에 들지 않으면 속성을 건너 뛰고 다음 속성으로 넘어갑니다. 부끄러운 일에 대한 눈에 보이는 증거는 문제의 표면 일뿐입니다. 실제로 당신을 놀라게 할 수는 없습니다..

8. 현지 시장의 장기 경제 건강

주택 붕괴와 달리 임대 부동산을 구매하려면 장기 투자가 필요합니다. 인구, 일자리 및 주택 수요가 증가하는 도시 및 인근 지역에 투자하려고합니다. 또한 범죄율, 공석 및 사회적 문제가 감소하는 도시를 원합니다.

나는 장기적인 경제적, 정치적 건강을 믿지 않기 때문에 자란 도시에 더 이상 투자하지 않습니다. 나는 저소득층 이웃들이 종종 상한선이 높은 종이에서 좋아 보이는 어려운 방법을 배웠지 만, 상한선 이율은 이직률, 범죄 및 보호법과 같은 덜 눈에 띄는 비용을 가린다.

어려움을 겪고있는 도시와 주변 지역에서 좋은 수익을 올리는 틈새 시장이 있습니다. 그러나 정확하게는 고유 한 역학을 가진 틈새 시장입니다. 낮은 구매 가격과 높은 종이 수익률에 대한 유혹에 저항하십시오. 그곳에서 돈을 벌려면 전문 지식이 필요합니다.

도시와 이웃이 올바른 방향으로 움직이고 있다고 100 % 확신하지 못하면 투자하지 마십시오..

턴키 속성 구매처

턴키 렌탈 부동산으로 다양화할 준비가 되었으나 어디서 찾을 수 있는지 잘 모르시겠습니까? 수년간의 부동산 투자 경험이 필요없는 옵션을 사용하여 두통없이 다양 화.

옥상

지난 몇 년 동안, 옥상 턴키 렌탈 부동산의 전국 최고의 플랫폼으로 부상했습니다. 부동산 중개인을 고용하는 것보다 판매자에게 더 저렴하며 구매자에게 방대한 양의 데이터를 제공합니다.

이 데이터에는 지역 학교의 질, 평균 주택 가치 및 감사 기록과 같은 이웃 세부 사항이 포함됩니다. 부동산 자체의 경우, 플랫폼에는 조정 가능한 계산기 및 상한 비율, 내부 수익률 및 예상 감사에 대한 데이터가 포함됩니다.

Roofstock에는 두 가지 보증이 포함됩니다. 첫 번째는 환불 보증입니다. 구매자는 구매 후 30 일 이내에 만족하지 않으면 부동산을 재판매 할 수 있으며 Roofstock은 구매 가격을 보장합니다. 두 번째는 임차인 배치 보장입니다. 비어있는 부동산을 구매하고 45 일 이내에 새 임차인을 배치하지 않으면 Roofstock은 할 때까지 시장 임대료의 90 %를 지불합니다.

부동산 중개인 유지

당신은 항상 오래된 학교에 가서 부동산 중개인을 고용 할 수 있습니다. 결국 미국의 대부분의 주택은 여전히 ​​MLS에서 판매됩니다. 게다가 판매자는 에이전트 수수료의 대부분을 전부 지불하지는 않습니다. 부동산 중개인을 고용하는 것은 구매자로서 비용이 거의 들지 않습니다..

투자자와 함께 일한 경험이있는 훌륭한 부동산 중개인을 고용하십시오..

MLS에 공개적으로 등록 된 주택의 문제는 정의에 따라 시장 가격으로 판매한다는 것입니다. 거래가 발견되면, 어려운 협상이나 순전히 운을 통해 이루어집니다. 공개적으로 판매되는 주택 중 아무도 모르는 거래를하지 않을 것입니다.

개인 턴키 판매자 / 플리퍼

많은 부동산 투자자들이 주택을 장기 투자자에게 넘겨서 생활을합니다. 그들은 낡은 집에서 좋은 거래를 찾아서 개조하여 턴키 부동산으로 판매합니다. 일부는 임차인이 마케팅하는 동안 운송 비용을 충당하기 위해 임차인을 배치합니다.

이러한 판매자 중 일부는 MLS 또는 Roofstock에 자산을 나열하지만 다른 판매자는 개인 연락처 목록을 통해 운영됩니다. 선택한 시장 또는 부동산 투자 Facebook 그룹 또는 포럼에서 턴키 판매자를 Google에서 검색하여 찾을 수 있습니다..

때때로,이 판매자는 부동산 중개인 또는 Roofstock 수수료의 추가 비용없이 일부 협상 공간을 협상 할 수 있습니다. 그러나 항상 플리퍼에서 턴키를 구입하기 전에 위의 고려 사항을 명심하십시오.

기존 집주인에게 접근

사람들은 집주인을 싫어하는 것을 좋아합니다. 그러나 사실 집주인이되는 것은 오전 3시에 전화를 거는 세입자부터 비명을 지르는 임차료, 미지급 임대료, 끊임없는 불만과 요구에 이르기까지 많은 두통이 따른다는 것입니다.

많은 집주인은 너무 비참하여 관심을 표명하는 첫 번째 사람에게 재산을 내릴 것입니다. 그들은 반드시 지금 판매 할 계획은 아니지만, 너무 불행해서, 제안이 올 때 유혹에 빠집니다..

다이렉트 메일, 소셜 미디어 메시징, 심지어 전화 통화까지도 기존 집주인에게 아웃 리치 전술로 사용할 수 있습니다. 종종, 부동산은 이미 임차인에게 지불하여 턴키뿐만 아니라 이미 임대했습니다..

그렇다고해서 그들이 훌륭한 임차인이라는 의미는 아닙니다. 이전 세대보다 이러한 부동산을 더 잘 관리하기위한 계획을 세우고 임대료를 징수하고, 주택을 검사하고, 임대 계약을 시행하십시오.

최종 단어

부동산으로 다각화하고 직접 소유권의 두통을 원하지 않으면 부동산에 간접적으로 투자하는 옵션이 많이 있습니다..

그러나 임대인이 될 준비가 된 사람들을 위해 턴키 부동산은 임대 부동산으로 다양 화하는 비교적 빠르고 쉬운 방법을 제공합니다-망치와 못이 필요하지 않습니다.

다른 장점 이외에도 투자 재산의 많은 세금 혜택이 있습니다. 그리고 재산을 팔고 수익금에 대한 자본 이득 세금을 지불하고 싶지 않다면, 항상 턴키 부동산을 사서 1031 교환을 할 수 있습니다.

수만 달러의 돈을 투자하기 전에 숫자를 확인하고 부동산과 임차인을 다시 확인하십시오..

턴키 부동산 구매에 대해 생각하고 있습니까? 투자를 방해하는 것?