집에서 차압을 멈추고 피하는 방법

주택 소유자는 여러 가지 이유로이 상황에 처할 수 있습니다. 일부는 일자리를 잃고 더 이상 목표를 달성 할 수 없습니다. 다른 사람들을 위해, 건강 위기는 가용 자금을 소비하는 무거운 의료비를 남겨 둡니다. 그리고 일부는 단순히 자신이 감당할 수있는 것보다 더 많은 주택을 구매하는 실수를 저지르기 때문에 약간의 재정적 변화만으로도 지불금을 지불 할 수 없습니다.

왜 그런 일이 있어도 압류는 끔찍한 경험입니다. 집을 잃는 것은 항상 무섭고 우울합니다. 그러나 지불금을받지 못해 잃어 버리면 당신의 잘못이라고 느낄 수 있습니다. 이것은 당신의 다른 스트레스보다 수치심과 죄책감을 쌓아 놓습니다. 그리고 설상가상으로, 유질 처분으로 인해 신용 점수가 심각하게 낮아져 앞으로 다른 집을 구입하기가 훨씬 어려워집니다.

이 문제에 직면 한 경우 가능한 한 모든 문제를 해결하는 것이 좋습니다. 현금으로 집을 잃은 주택 소유자가 압류를 방지하거나 최소한 압류의 최악의 영향으로부터 자신을 보호하는 방법에는 여러 가지가 있습니다.

추가 현금 모금

한 달 또는 두 달 이상 모기지 상환금을 잃지 않았다면 여전히 회복 할 수 있습니다. 충분한 추가 현금을 조달 할 수 있다면 놓친 지불금을 보충하고 주택을 저당물로부터 구할 수 있습니다.

서둘러 돈을 모으는 방법은 다음과 같습니다..

비용 절감

아직 예산이 부족한 경우 예산의 모든 추가 금액을 줄이십시오. 케이블 TV를 취소하고, 더 저렴한 휴대 전화 요금제로 다시 확장하고, 체육관 회원 자격을 끊고, 생수 마시기를 중단하고, 아침에 커피 만 마시더라도 외식을 그만두십시오..

그것이 예산의 차이를 메우기에 충분하지 않다면 이제 더 극단적 인 전략으로 넘어 가야합니다. 식료품 요금을 삭감하고 저렴한 건강 관리를 찾거나 자동차를 포기할 수있는 방법을 찾으십시오. 벨트를 이렇게 많이 조이면 고통 스럽지만 집을 잃는 것보다 낫습니다.

원조 프로그램 사용

Medicaid, SNAP (푸드 스탬프) 또는 난방 보조 장치와 같은 모든 형태의 정부 보조금을받을 자격이있는 경우에는이를 가져 가십시오. 예산에 여유가 있으면 모기지에 대처할 수 있습니다. Benefits.gov의 혜택 찾기는 귀하가 해당주의 프로그램을 찾고 신청하는 데 도움을 줄 수 있습니다.

물건 판매

돈을 벌기 위해 팔 수있는 가치가있는 물건이 있는지 집을 검색하십시오. 귀중한 물건으로는 보석류, 전자 제품, 수집품, 도구, 악기, 심지어 가구나 두 번째 차가 있습니다. 소지품을 eBay에서 판매하거나 Craigslist에 게시하거나 전당포로 가져갈 수 있습니다..

소득 증대

목표를 달성하기 위해 추가 소득을 올릴 수있는 방법을 찾으십시오. 상사가 직장에서 여분의 근무 시간이나 초과 근무 시간을 기꺼이 줄 것인지 확인하십시오. 그래도 문제가 해결되지 않으면 두 번째 직업을 구하거나 Uber를 운전하는 것과 같은 사이드 공연을 살펴보십시오. 여분의 방을 빌리는 것이 있다면 집에 여분의 방을 빌리는 것도 여분의 돈을 벌 수있는 또 다른 방법입니다.

퇴직 기금 활용

퇴직 기금에 돈이 따로 있다면 조기 출금을 고려하십시오. Roth IRA가있는 경우 추가 세금이나 위약금을 지불하지 않고도 IRA에서 돈을 인출 할 수 있습니다. 이렇게하면 여전히 퇴직 저축에 뒤 떨어질 것이지만, 금융 위기가 지나면 나중에 따라 잡는 것에 대해 걱정할 수 있습니다.

전통적인 IRA 또는 401k가있는 경우 조기 철수시 세금 및 위약금을 지불해야하지만 집을 구하는 데 비용이들 수 있습니다..

리파이낸싱

일부 사람들은 처음 몇 년간 지불이 잘되지 않는 조정 가능한 요율 모기지 때문에 어려움에 처한 다음 갑자기 손이 닿지 않는 수준으로 올라갑니다. 최악의 범죄자 중 일부는이자 전용 대출이며,이자뿐만 아니라 원금을 지불해야 할 때 훨씬 비쌉니다. 다른 사람들은 고정 금리 모기지를 가지고 있지만 이자율은 매우 높습니다. 신용이 나쁘거나 당시 금리가 높기 때문일 수 있습니다.

이러한 상황에 처한 경우,“모기지 융자 자금 조달”은 월별 지불액을 처리 할 수있는 수준으로 낮추기에 충분할 수 있습니다. 당신이 당신의 대출에 거꾸로 경우에도 옵션이 될 수 있습니다. 일반적으로 은행은 당신이 공정한 금액의 자본이 없다면 모기지를 재 융자하고 싶지 않지만, 대안이 대출에 대해 공개하는 경우 은행은 차압 절차를 거치는 것보다 재 융자를함으로써 더 많은 돈을 벌 수 있습니다.

재 융자 대 차압

가능하다면 주택 융자를 재 융자하는 것이 일반적으로 유질 처분의 가장 좋은 대안입니다. 몇 가지 장점이 있습니다.

• 신용에 대한 최소한의 영향. 새 대출을 신청하면 항상 신용 점수가 약간 떨어지지 만 하락은 일시적입니다. 단기 매각, 대출 수정 또는 압류 대신에 다른 옵션과 같은 다른 옵션과 비교할 때, 재 융자는 장기적으로 신용 등급의 ​​손상을 최소화해야합니다.
• 보다 저렴한 대출. 집을 재정비하면 저렴한 대출이 저렴한 대출로 대체됩니다. 한도 또는 그 이상으로 늘리지 않고 예산에 더 편한 월별 결제를 할 수 있습니다.
• 당신은 당신의 가정을 유지. 가장 중요한 것은 재 융자 서비스를 통해 집을 지킬 수 있습니다. 서류를 작성하는 번거 로움을 겪어야하지만 새 집으로 이사하는 것보다 문제가 훨씬 적습니다..

재 융자 방법

집에 충분한 자본을 쌓았다면, 은행은 당신을 위해 담보 대출을 재 융자 할 것입니다. 낮은 이율을 얻을 수 없더라도 대출 기간을 연장하여 월별 지불액을 낮출 수 있어야합니다.

예를 들어, $ 200,000의 대출이 있고 이미 $ 50,000를 지불 한 경우 $ 150,000의 새로운 30 년 대출을받을 수 있습니다. 이런 식으로 집을 갚는 데 시간이 오래 걸리지 만 집을 완전히 잃는 것보다 낫습니다.

지분이 많지 않은 경우에도 일부 특수 프로그램의 도움으로 재정을 재 확보 할 수 있습니다. 여기에는 다음이 포함됩니다.

• 하프. HARP (Home Affordable Refinance Program)는 주택이 가치를 잃어버린 주택 소유자가 현재 거꾸로되어 있어도 모기지를 재 융자 할 수 있도록 도와줍니다. 이 프로그램은 정부가 후원하는 프로그램 인 Fannie Mae 또는 Freddie Mac이 2009 년 5 월까지 시작한 모기지에만 사용할 수 있습니다. HARP 웹 사이트는 귀하가 자격이 있고 신청할 수 있는지 알려줄 수 있습니다. HARP는 2018 년 말에 만료 될 예정이므로이 프로그램을 사용하려면 신속하게 조치를 취해야합니다.
• FHA 프로그램. FHA (Federal Housing Authority)가 주택 담보 대출을 지원하는 경우, 재 융자를위한 특별 FHA 프로그램을 활용할 수 있습니다. FHA 단순 재 융자 (Simple Refinance)는 가장 낮은 이자율을 얻고 본인 부담 비용을 낮게 유지하는 좋은 옵션이며, FHA 간소화 재 융자는 신속하게 재 융자 및 서류 작업을 피할 수 있도록 도와줍니다.
• IRRRL. Veterans Affairs (VA)가 자금을 조달 한 주택 담보 대출을 보유한 주택 소유자는 IRRRL (이자율 리파이낸싱 대출)을받을 수 있습니다. 때때로 VA 합리화 또는 VA에서 VA 로의 대출이라고도하는이 대출은 낮은 이자율로 리파이낸싱하는 데 도움이됩니다. 대출 기관은 이러한 유형의 대출을 제공 할 수 있지만 대출 기관은 필요하지 않으므로이 대출을 제공 할 은행을 찾기 위해 쇼핑을해야 할 수도 있습니다..

모기지 운동

주택 융자를 재 융자 할 수 없다면, 대출 기관이“모기지 운동”에 동의하도록 할 수 있습니다. 이것은 집을위한 운동 계획처럼 들리지만 실제로는 모기지를보다 관리하기 쉽게 만드는 방법을“운동”하는 데 도움이되는 계획입니다. 대출 수정, 관용 계획 및 상환 계획을 포함하여 몇 가지 유형의 모기지 운동이 있습니다..

대출 수정

대출 수정을 통해 대출 기관은 모기지 조건을 변경하여 지불을보다 저렴하게하기로 동의합니다. 예를 들어, 대출 기관은 이자율을 낮추거나 대출을 조정 가능한 이율에서 고정 이율로 변경하거나 대출 기간을 연장 할 수 있습니다. 대출 수정의 한 가지 장점은 하나를 신청하면 처분 프로세스가 일시적으로 중단되어 집을 구할 시간이 더 많다는 것입니다.

대출 수정을 받으려면 재정적 어려움을 겪고 더 이상 현재 대출 지불금을 충족 할 수 없음을 보여 주어야합니다. 이를 증명하려면 급여, 세금 보고서 및 은행 명세서와 같은 문서를 제공해야합니다. 당신은 또한 새로운 낮은 지불을 할 여유가 있음을 보여주기 위해 시험 기간을 거쳐야합니다.

대출 수정 프로그램에는 여러 가지가 있습니다. 주택 융자 수정 및 고군분투 주택 소유자를위한 기타 지원을 제공하는 HHF (Hardest Hit Fund)는 2020 년 말까지 18 개 주와 컬럼비아 특별구에서 이용할 수 있습니다. VA 및 FHA 융자에 대한 특별 대출 수정 프로그램이 있습니다. 은행이 운영하는 프로그램.

대출 수정을 신청하려면 대출 기관의 손실 완화 부서 ( "홈 보존 부서"라고도 함)에 문의하십시오. 월별 모기지 명세서 나 대출 기관 웹 사이트에서이 부서의 연락처 정보를 찾을 수 있어야합니다. 'MHA (Making Home Affordable)'웹 사이트에는 적용해야 할 사항에 대한 자세한 정보가 있습니다..

인내

경우에 따라 모기지 상환을 손에 넣지 않는 금융 위기는 일시적 일뿐입니다. 예를 들어, 직장을 잃었을 수도 있지만 몇 달 안에 새로운 직장을 시작할 것입니다. 또는 일시적으로 일할 수없는 건강상의 문제가있을 수 있습니다.

이와 같은 상황에서 귀하가 다시 발로 돌아올 때까지 허용 계약이 도움이 될 수 있습니다. 이 계획에 따라, 모기지 대출 기관은 일정 기간 동안 귀하의 모기지 지불을 줄이거 나 심지어 중단하기로 동의합니다. 또한이 기간 동안 재산을 압류하지 않을 것을 약속합니다. 그 대가로, 기간이 끝나면 모기지 전액을 재개하고 누락 된 지불을 따라 잡기 위해 추가 비용을 지불하는 데 동의합니다..

대출 허용 절차는 대출 수정과 동일한 방식으로 시작됩니다. 대출 기관에 연락하여 계획 수립을 도와달라고 요청하십시오. 관용은 일시적인 해결책 일뿐입니다. 그것은 당신이 감당할 수없는 집에 머물 도움이되지 않습니다.

상환 계획

아마도 단기 위기 중에 여러 모기지 상환금을 놓 쳤기 때문에 유질 처분의 위험에 처하게되었지만, 이제는 다시 발을 딛고 다시 지불금을 지불하게됩니다. 이 경우, 상환 계획은 체포되고 유질을 피할 수있는 방법을 제공합니다.

상환 계획에서, 대출 기관은 당신이 놓친 모든 지불금을 합산 한 다음 총액을 일정한 기간 동안 일반 모기지 지불에 추가되는 작은 청크로 나눕니다. 예를 들어, 3,000 달러가 뒤처지면 다음 6 개월 동안 각 모기지 지불금에 추가로 500 달러를 추가 할 수 있습니다. 상환 기간은 다양하지만 일반적으로 3 ~ 6 개월.

짧은 판매

더 이상 집을 살 여유가 없다면, 가장 좋은 방법은 집을 팔 수 있습니다. 문제는 주택 가격이 하락하면 주택이 시장에서 가져 오는 금액이 모기지에 지불해야 할 금액보다 적을 수 있으므로 여전히 빨간색으로 표시됩니다. 이와 같은 경우, 주택 담보 대출에 남은 금액보다 적은 금액으로 주택을 판매하는 짧은 판매가 해결책이 될 수 있습니다. 대출 기관이 이에 동의하면 집을 팔고 물러서서 다시 시작할 수 있습니다.

예를 들어, 현재 모기지에 $ 100,000를 빚지고 있다고 가정하십시오. 이 금액을 지불하고 판매 중 마감 비용을 충당하려면 주택을 105,000 달러에 상장해야합니다. 그러나 해당 지역의 주택 시장은 너무 추워서이 가격으로 제안을받을 수 없습니다..

짧은 판매로 집값을 95,000 달러로 떨어 뜨릴 수 있습니다. 마감 비용으로 $ 5,000를 지불하면 기존 모기지를 상환하기 위해 $ 90,000 만 남게됩니다. 그러나 대출 기관은이 소액의 금액을 집에서 강제로 고가의 시간을 소비하는 과정을 거치지 않고 대출에 대한 전액 지불로 받아들이기로 동의합니다. 일부 대출 기관은 실제로 대출 수정과 같은 압류에 대한 다른 대안을 고려하기 전에 짧은 판매를 시도해야합니다..

단기 판매 대 차압

단기 판매는 차압에 비해 몇 가지 장점이 있지만 몇 가지 단점도 있습니다. 비교 방법은 다음과 같습니다.

• 적은 새 집을 구입 기다립니다. 집이 유질 처분을한다면, 은행이 다시 담보 대출을 제공하기까지 5 ~ 7 년을 기다려야합니다. 압류가 통제 할 수없는 상황으로 인한 것임을 보여줄 수있는 경우이 대기 기간은 3 년으로 단축 될 수 있습니다. 그러나 짧은 판매 후에는 2 년 안에 다시 주택 융자를받을 수 있습니다.
• 판매 관리. 짧은 판매로, 당신은 당신의 집을 판매하는 과정을 제어합니다. 얼마를 요청할지 결정할 수 있으며 최종 구매자가 누구인지 알 수 있습니다. 차압으로, 은행은 단순히 당신의 집을 압류하고, 당신은 어떻게 될지 알 방법이 없습니다..
• 덜 사회적 낙인. 많은 주택 소유자에게, 짧은 판매는 저당물보다 훨씬 창피합니다. 이웃에게는 다른 주택 매매와 똑같이 보입니다. 오직 은행 만이 당신이 빚진 것보다 재산을 덜 받고 있다는 것을 알고 있습니다.
• 계속 지불. 주택을 단기 판매하는 동안 판매가 완료 될 때까지 모기지 지불을 계속 유지해야합니다. 반면, 집이 압류 된 경우 은행에서 돈을 낼 때까지 지불을 중단하고 집에서 계속 살 수 있습니다.
• 신용 점수에 동일한 영향. 단기간 판매 및 압류는 모두 거의 동일한 금액으로 신용 등급을 손상시킵니다. 두 가지 중 하나를 선택하면 신용 점수가 105-160 포인트 떨어질 수 있습니다. 둘 다 최대 7 년 동안 신용 보고서에 부정 표시를 남기지 만 처음 2 년 정도 지나면 점수가 회복되기 시작할 수 있습니다..

짧은 판매를하는 방법

단기 판매 승인을 받으려면 주택 융자 수정과 마찬가지로 은행의 손실 완화 부서에 문의하십시오. 신청서를 작성하고 재정의 모든 세부 사항을 보여주는 많은 문서로 백업해야합니다. 은행은이 정보를 사용하여 공매도를 실제로 줄이는 것이 유일한 대안인지 파악합니다..

대부분의 은행은 또한 짧은 판매를 수락하기 전에 구매자의 제안을 요구합니다. 따라서 집을 저렴한 가격으로 나열하고 제안을 받아 은행에 가져간 다음 제안을 수락할지 여부를 결정하기 전에 짧은 판매가 승인되었는지 여부를 기다리십시오. 판매자, 구매자 및 대금업자 사이의이 모든 것들이 짧은 판매를 1 년까지 걸리는 매우 복잡한 과정으로 만듭니다..

대출 기관이 판매를 승인 할 경우, 여전히 주택 담보 대출에 대해 지불하지 않은 추가 금액에 대해 귀하를 고소하지 않는 데 동의하는 것이 중요합니다. 때로는 대출 기관이 부동산에 대한 유치권 또는 법적 보유를 해제하여 판매 할 수 있도록 동의하지만 수익금을 대출금 전액으로 수락하는 데 동의하지 않습니다. 대신 임금을 차용하는 등의 방법으로 여분의 돈을 모으기 위해“결핍 판단”을 요구할 수 있습니다.

몇몇 주, 즉 애리조나, 캘리포니아, 네바다 및 오레곤에서 짧은 판매 후 부족 판정은 불법입니다. 이 4 개 주 중 하나에 거주하지 않는 한, 대출 기관이 찾지 않겠다는 서면 동의서를 받아야합니다. 그렇지 않으면, 당신은 가치보다 적은 가격으로 집을 팔 수 있고 여전히 구멍에 있습니다.

유질 처분 대신

다른 모든 것이 실패하더라도, 길고 고통스러운 처분 프로세스를 피하기 위해 할 수있는 마지막 일이 여전히 있습니다. 유질 처분 대신 증서라고하며, 기본적으로 주택을 담보 대출 기관에 넘겨주는 거래입니다. 그 대가로, 대출 기관은 주택 가치가 현재보다 더 높더라도 부채에서 당신을 석방하기로 동의합니다.

Lieu 대 차압 행위

대신에, 그 행동은 여전히 ​​유질이지만, 더 빠르고 쉬운 방법입니다. 집을 넘기 자마자 부채는 즉시 취소됩니다. 또한 차압 절차를 밟는 것에 대한 공공의 당혹감을 피하십시오.

대신에 행한 행동은 아마도 일반적인 압류만큼 신용 점수를 떨어 뜨릴 것입니다. 그러나 집을 다시 살 수있을 때까지 기다릴 필요는 없습니다. 대신 행동을 선택하면 대기 시간을 최소 5 년에서 4 년 또는 2 년으로 줄일 수 있습니다..

저당물 대신에 증서를 얻는 방법

대리 절차는 은행의 손실 완화 부서에 연락하여 시작합니다. 대출 수정이나 단기 판매와 같은 종류의 서류를 작성해야합니다. 이는 재정적 어려움을 겪고 더 이상 지불을받을 수 없음을 나타냅니다..

당신과 마찬가지로, 은행은 최후의 수단으로 대신 행동을합니다. 차압보다 비용과 시간이 덜 들지만 재 융자 나 매각만큼 좋지는 않습니다. 일부 은행은 대신에 부동산을 받기 전에 부동산 판매를 시도 할 것을 요구하고, 부동산을 시장에 내놓았다는 것을 증명하기 위해 서류를 요구할 것입니다..

은행이 대신에 증서에 동의하는 경우 두 개의 서류에 서명해야합니다. 첫 번째는 대출 기관에게 당신의 집을 넘겨주고, 두 번째는 금반 진술서라고 불리며, 은행이 그 증서를 모기지 부채에 대한 전액 지불로 받아들이는지 설명합니다. 대부분의 경우, 은행은 대신에 귀하의 부채에서 귀하를 갚아 주지만, 드물게는 귀하에 대한 결함 판단을 요구할 권리가 있습니다. 이 문제를 피하려면, 서류에 서명하기 전에 귀하의 부채가 빚을 해결했다고 구체적으로 명시해야합니다..

작동하지 않는 것 : 저당물 사기

왜이 기사에서 지역 신문, 전단지 및 온라인 광고를 통해 광고하는“전제적 도움”서비스를 언급하지 않았는지 궁금 할 것입니다. 이 서비스는 수수료와 교환하여 주택을 저당물로부터 구할 수 있다고 주장합니다. 그들은 다음을 제공 할 수 있습니다.

• 대출을 재 융자하기 위해 대출 기관과 협상
• 은행이 아닌 대출을받을 수 있도록 대출을 인계하십시오
• 대출 기관이 법을 위반하는지 확인하기 위해 법의학 대출 감사를 수행
• 고민 주택 소유자를위한 원조 프로그램을 찾도록 도와주세요
• 파산 신청을 도와주세요

불행히도, 이러한 소위 서비스는 실제로 주택을 구하기 위해 필사적으로 취약한 사람들을 노리는 금융 사기입니다. 기껏해야 그들은 무료로 사용할 수있는 HARP와 같은 실제 프로그램과 연결됩니다. 최악의 경우, 은행에 가야 할 모기지 상환금을 훔쳐 부채에 더 깊이 파고 들게됩니다.

일반적으로, 정부가 제공하는 실제 프로그램과는 달리, 무료로 제공되는 사기와 같은 유료 압류를 피할 수 있도록 제공하는 모든 프로그램을 안전하게 가정 할 수 있습니다..

최종 단어

때로는 저당물이나 단기 판매와 같은 대안 중 하나에서 집을 구할 수있는 방법이 없습니다. 좋은 소식은 "나중에 신용을 재건 할 수있어"언젠가는 집을 다시 소유 할 수 있다는 것입니다. 모든 청구서를 즉시 지불하고 신용 카드 잔액과 같은 기타 부채를 상환하는 데 집중하십시오. 약 2 년 후 신용 점수가 회복되기 시작합니다..

당신이 마침내 집을 다시 살 준비가되면, 실수로부터 배우십시오. 그래서 당신이 감당할 수없는 다른 담보 대출로 끝나지 않게하십시오. 집에 입찰하기 전에 수학 계산을하고 월별 지불액이 수입의 28 % 이상을 차지하지 않도록하십시오. 지불금이 낮을수록 다른 재정적 어려움에 직면했을 때 집을 지킬 가능성이 높아집니다..

압류 가능성에 직면 한 사람에게 어떤 조언을 하시겠습니까??