모기지 REIT (mREIT) 란?-정의, 위험 및 적합성

최근에는 mREIT라는 REIT 클래스에 대한 관심이 높아지고 있는데, 이는 높은 배당금을 지불하지만 약간 다른 위험을 초래합니다..

mREIT 란 무엇인가?

“m”은“모기지”를 의미합니다. mREIT는 모기지 시장에 부동산 투자의 기반이되는 특수한 REIT 그룹입니다. 대부분의 경우 이는 mREIT가 2 차 모기지 시장에서 모기지를 구매한다는 의미입니다. 즉, 그들은 모기지 빚을 구매합니다.

은행이 주택을 구매하는 사람에게 돈을 빌려준 후, 은행은 모기지를 모기지 구매자 (예 : mREIT)에게 판매하고, 모기지 금리는 정부 채권 시장과 연결되어 있기 때문에 mREIT도 해당 시장과 밀접하게 연결됩니다.

mREIT의 종류

mREIT가 설립되면 일반적으로 한 가지 유형의 모기지 빚을 전문으로합니다. 일부 회사는 Fannie Mae, Freddie Mac 또는 Ginnie Mae와 같은 연방 기관의 지원을받는 모기지 만 구매합니다. 그들은 연방 보증으로 뒷받침되기 때문에 이러한 모기지를 선택합니다. 따라서 채무 불이행 위험이 낮아서 수익성도 떨어집니다..

기관이 아닌 mREIT라고도하는 다른 mREIT는 연방 기관이 보장하지 않는 모기지를 전문으로합니다. 이들은 모기지가 채무 불이행 될 위험이 높기 때문에 더 높은 배당금을 지불하는 경향이 있습니다..

소유주

투자자는 증권 거래소에서 공개적으로 거래되는 회사의 주식을 구매하여 이러한 mREIT를 구매할 수 있습니다. 회사의 일부 소유자로서 주주들은 mREIT로부터 배당금을받습니다..

다른 공공 회사와 마찬가지로 시장이 회사의 가치를 재평가함에 따라 mREIT의 가치가 올라가고 내려갑니다. 투자자들이 mREIT가 돈을 버는 데 더 비싸기 때문에 또는 모기지의 실적이 저조 해져 수익성이 떨어질 것이라고 믿는다면 주가는 하락할 것입니다. 많은 투자자들이 높은 배당금 덕분에 mREIT를 수동적 수입의 원천으로보고 있기 때문에, 투자자가 배당이 하락할 것이라고 생각하면 mREIT 주식도 감가 상각됩니다.

과세

높은 배당 수익률이 매력적일 수 있지만 mREIT 배당금은 액면가로 취해서는 안됩니다. 이는 mREIT 회사가 법에 따라 주주에게 소득의 90 % 이상을 지불해야하기 때문에 수입은 REIT에 과세되지 않고 대신 주주에게 일반 소득으로 과세됩니다. 따라서 mREIT 배당은 우선 세금 혜택을받을 자격이있는 배당으로 간주되지 않지만 일반 배당으로 간주되며 주주의 한계 세율로 과세됩니다. 따라서 세율이 높을수록 이윤이 줄어 듭니다.

REIT는 낮은 배당률이 아닌 일반 소득세로 과세되기 때문에 세금 관점에서 수동 소득을 얻는 데 매우 비효율적 인 방법이 될 수 있습니다. 일부 사람들에게는 이것이 무의미하지만, REIT 투자 수입이 투자자를 높은 소득세 괄호로 옮겼거나 이미 이미 존재하는 경우, 투자자는 배당 수익률이 낮은 주식을 더 현명하게 선택하는 것이 현명 할 것입니다 낮은 배당률로 과세되는.

REIT 배당금의 세액을 피할 수있는 한 가지 방법이 있습니다. REIT 배당금을 세금이 연기 된 퇴직 계좌에 보관하여 계속 일하는 동안 REIT 배당금이 과세 소득에 추가되지 않도록하십시오.

mREITs 및 채권

mREIT의 수익성과 배당 수익률에 영향을 미치는 주요 요인 중 하나는 채권 시장의 변화입니다. mREIT는 회사의 활동에서 재투자 된 이자율을 가진 모기지를 구매할뿐입니다. 실제로, 회사의 많은 이익이 투자자에게 전달되기 때문에 회사는 모기지를 구매하기 위해 돈을 빌려야합니다.

채권 시장이 mREIT의 운영에 결정적인 부분이되었습니다. 간단히 말해, mREIT는 단기 채권 금리로 돈을 빌려서 장기 장기 채권 금리에 가까운 금액으로 빌려줍니다. 모기지를 구매할 때 본질적으로 현재 모기지 금리로 그 돈을 빌려줍니다. 모기지 금리가 더 높은 장기 채권 금리와 연결되어 있기 때문에 mREIT 이익은 단기 및 장기 채권 금리의 격차에 직접 비례합니다..

모기지 금리는 채권 금리와 관련이 있기 때문에 mREITs의 투자자는 그 수익 잠재력을 이해하기 위해 부동산 시장과 모기지 시장뿐만 아니라 채권 시장을 조사해야합니다. 단기 및 장기 채권 금리의 격차가 클수록 mREIT 사업의 수익성이 높아집니다. 연방 준비 은행이 금리를 낮게 유지하겠다는 약속을 지키면 채권 스프레드는 커지고 mREIT 배당금은 높게 유지되어야합니다.

mREIT에 대한 가장 큰 위협은 단기 재무부 수익률의 증가입니다. 1 월에 벤 버냉키 (Ben Bernanke) 회장은 2014 년 말까지 금리를 낮게 유지하겠다는 연준의 의지를 발표하여 3 년간 mREIT의 이윤을 보장한다고 발표했다. 9 월 QE3의 일환으로 현금을 계속 주입하겠다는 약속으로 인해 2015 년까지 연방 준비 제도 이사회가 저금리를 유지할 계획이라고 Bernanke의 말처럼 mREIT 주가는 추가로 상승했습니다.

mREIT 투자자의 위험 및 위험

다량의 mREIT로 포트폴리오를 다 채우고 채우기 전에 고려해야 할 몇 가지 사항이 있습니다. 수익 잠재력은 높을 수 있지만 mREIT 투자자는 기본 주가와 배당 감소를 통해 돈을 잃을 위험이 있습니다..

1. 배당금
최근 몇 년 동안 많은 mREIT가 배당금을 줄였습니다. 이에 대한 이유는 여러 가지가 있습니다. 부실 대출, 부실한 관리 및 2 차 모기지 시장에서의 기회 축소. mREIT 배당금은 채권 금리 변동과 경제의 현금 금액에 매우 민감하기 때문에 연방 준비 제도 이사회가 금리 인상을 결정하면 mREITs가 첫 번째 가치를 잃게됩니다.

2. 담보 대출 불이행 및 재 융자
높은 차입 비용은 모든 mREIT에 영향을 미치지 만 개별 mREIT는 대출 미흡으로 인해 피해를 입을 수도 있습니다. mREIT가 보유한 모기지가 불이행되면 mREIT는 돈을 잃습니다. mREIT는 일반적으로 여러 모기지간에 다양 화되어 있지만 여전히 한 시장으로 제한되어 있기 때문에 모기지 시장의 붕괴에 견딜 수있는 다양성이 부족합니다.

서브 프라임 모기지 위기와 같은 또 다른 재난으로 인해 모기지 보유자가 주택 담보 대출을 불이행하는 경우 mREIT 시장이 파괴 될 수 있습니다. 하지만 이러한 위험을 완화 할 수있는 한 가지 방법이 있습니다. 일부 mREIT는 Fannie Mae 및 Freddie Mac 대출과 같은 기관 지원 모기지에만 투자합니다. 이러한 대행사 대출은 미국 정부 보증을 받기 때문에 비대 행사 mREIT보다 위험이 낮으며 결과적으로 배당 수익률이 낮습니다.

그러나 다른 극단은 나쁘다. 모기지가 조기에 상환되면, mREIT는 더 이상 부채에서이자를 지급받지 못하고 새로운 부채를 구매해야하기 때문에 돈을 잃게된다. 2012 년의 높은 모기지 융자 비율은 일부 mREIT에 영향을 미쳤으며 여전히 낮은 비율로 돈을 빌려 모기지를 구매할 수 있지만이 모기지는 낮은 요율을 가질 것으로 보입니다.

3. 운영 손실
셋째로 가장 걱정되는 점은, 가장 큰 mREIT 중 다수가 작은 이익 또는 손실로 운영된다는 것입니다. mREIT가 배당금에 대해 미납해야 할 금액보다 적은 이윤으로 계속 운영되는 경우 해당 배당금을 줄여야합니다. 이러한 배당 축소가 발표 될 때, mREIT의 주가도 보통 하락합니다. 물론, 회사가 오랫동안 손실을 입으면 사업이 중단되고 주식은 가치가 없습니다..

2012 년 2 분기에 시가 총액 기준으로 가장 큰 mREIT 중 일부는 수백만 달러의 손실과 운영 마진이 -30 %에서 -60 %로보고되었습니다. 이는 투자자들이 안전한 채권 시장을 찾음에 따라 장기 채권 금리가 하락하여 단기 채권과 장기 채권 금리 사이의 스프레드가 좁아지기 때문입니다..

영원히 손실을 입을 수있는 회사는 없기 때문에, 이러한 실망스러운 수익은 채권 스프레드가 계속 좁아 질 경우 mREIT 감사의 지속 가능성에 대한 불편한 질문을 제기합니다. 또한 mREIT 시장에서 얼마나 많은 투기와 위험이 있는지에 대한 의문을 제기합니다. 왜냐하면 이러한 손실은 주식 가격이 급등했을 때 회사에 타격을 주었기 때문입니다..

4. QE3 및 선불 위험
최근 3 차 양적 완화 (QE3)를 시작하기로 한 연방 준비 은행의 결정은 mREIT의 또 다른 관심사입니다. QE3는 전임자와 달리 모기지 지원 증권을 대상으로하고 있습니다. 연준은 경제가 좋아질 때까지 매월 이러한 증권을 무제한으로 구매할 계획입니다..

이러한 유가 증권은 mREIT가 투자 한 것과 동일하므로이 발표는 직접적으로 영향을 미칩니다. 연방 준비 은행이 시장에서보다 적극적인 플레이어가됨에 따라 모기지 보유자가 재 융자 할 수있는 더 많은 기회가있을 수 있습니다. 재 융자는 보유한 모기지가 조기에 상환되고이자 지급으로 얻은 수입이 멈춤을 의미하기 때문에 mREIT에게는 좋지 않습니다..

반면, QE3는 2 차 모기지 시장에보다 긍정적 인 영향을 줄 수 있습니다. 더 많은 재 융자를 장려함으로써 모기지 활동이 커지고 mREIT에 대한 더 많은 비즈니스 기회가 창출됩니다. 또한 단기 채권 금리를 낮게 유지하기 때문에 단기 채권과 장기 채권 금리 사이에 큰 스프레드가 유지되어 mREIT가 대출 금액보다 훨씬 낮은 금액으로 돈을 빌릴 수있는 기회를 제공해야합니다.

5. 제한 자본
이들 회사는 소득의 90 %를 주주들에게 반환해야하기 때문에 수익을 관리하고 재투자 할 수있는 방법이 극도로 제한되어 있기 때문에 좋은시기에 성장하고 나쁜시기에 부유하기가 어렵습니다. 이것은 REIT 구조를 본질적으로 위험한 사업으로 만듭니다. 이 위험에 대한 절충은 단기 배당 수익률이 훨씬 높지만 그 절충이 항상 지속 가능한 것은 아닙니다.

적당

mREIT는 변동성이 있고 모기지 시장, 부동산 시장 및 연방 정부 채권 시장에 의해 쉽게 영향을 받기 때문에 위험합니다. 그러나 높은 수익률과 투자자에게 직접 이익을 지불하면 단기적으로 큰 현금 공급원이됩니다..

또한 유동적 인 형태의 부동산 투자와 전문 경영진에 대한 액세스를 제공합니다. mREIT에서 주식을 구매함으로써 개인 투자자는 모기지 시장의 사람들에게 간접적으로 돈을 빌릴 수 있습니다. 부동산 및 모기지 시장이 회복 될 것이라고 생각한다면 mREITs가 그 베팅을하는 한 가지 방법입니다.

부동산을 소유하지 않고 부동산에 대해 낙관적 인 젊고 적극적인 투자자는 mREIT를 고려할 수 있습니다. 그러나, mREIT는 투자자가 손실을 감당할 수있는 금액을 초과하지 않는 한 더 성숙한 포트폴리오에서 자리를 잡을 수 있습니다..

최종 단어

mREIT의 함정이 항상 피해야 함을 의미하지는 않습니다. mREITS는 상당히 예측 가능한 채권 스프레드를 활용하여 부동산 시장에 유동성을 제공함으로써 투자자가 채권 및 부동산 시장을 모두 운영하여 수익을 창출 할 수있는 전문가에게 자금을 양도 할 수있는 귀중한 서비스와 기회를 제공합니다..

그러나 투자하기 전에, 두 자리 수 배당 수익률을 넘어서서, 처음에는 아무렇게나 태어나더라도 상관 없습니다. mREIT의 대차 대조표, 현금 흐름표 및 과거 실적을 살펴보면 투자자는 회사가 투자 할 가치가 있는지 여부와 위험을 극복 할 수 있는지 여부를 알 수 있습니다.

mREITS에 대한 귀하의 생각은 무엇입니까?