집을 팔거나 빌려야합니까? -고려할 사항
큰 질문은 이사 할 때 부동산과 어떻게해야하는지입니다. 오래된 장소를 렌탈로 유지하는 것이 더 낫습니까, 아니면 더 팔리는 것이 더 합리적입니까? 임차료를 사용하면 매달 모기지를 상환하거나 약간의 돈을 벌 수 있지만 상당한 위험과 세금 합병증이 발생합니다.
집을 임대해야하는 이유?
임차인이 임대료를 지불 할 때,이 수표를 사용하여 월별 모기지를 커버 할 수 있습니다. 어떤 의미에서, 세입자는 집에서 자기 자본을 얻기 위해 돈을 지불하고 있습니다. 모기지가 상환되면 월세를 소득으로 유지할 수 있습니다.
집을 임대하면 투자와 수입원을 다양 화하여 재정 위험을 줄일 수 있습니다. 예를 들어, 직업을 잃어버린 경우에도 여전히 임대료에서 수입이 발생합니다. 또는 퇴직 저축이 충분하지 않다면 판매 할 수있는 부동산이 있습니다.
임대 비용
집 임대 비용을 계산할 때 다음과 같은 잠재적 비용을 고려하십시오.
- 모기지 지불. 이자 지불과 원칙 지불을 모두 고려하십시오.
- 재산세. 지역에 따라 다르지만 연간 집값의 최대 2 %를 지불해야합니다.
- 모기지 보험료. 계약금이 주택 가치의 20 % 미만인 경우 모기지 보험료 납부.
- 집주인 보험. 이것은 임차인의 손해를 보상하고 누군가가 귀하의 임대 재산에 부상을 입었을 경우 보호 해줍니다. HouseLogic에 따르면 집주인 보험은 일반적으로 주택 소유자 보험보다 15 % ~ 20 % 더 높습니다.
- HOA 수수료. 이 지불은 집이나 콘도가 협회에 속한 경우 필요합니다.
- 수리 및 교체. 창문, 문, 벽, 카펫, 지붕 및 주요 제품은 수리 또는 교체해야합니다.
- 유지. 임차인이 나뭇잎을 낸 후에는 일반적으로 외부 페인트, 내부 페인트 및 카펫 청소 비용이 포함됩니다. 거의 항상 테넌트 사이의 카펫을 청소해야하며 내부 페인트도 손질해야 할 수도 있습니다. 외부 페인팅은 더 드물게 발생합니다-5 년마다 페인트해야합니다.
- 임차인에 대한 광고 및 임대 이력 확인. Craigslist와 같은 웹 사이트에 무료로 광고 할 수 있지만 신문 광고를 게재하려면 약 100 달러를 지불해야합니다. VeriFirst는 퇴거 기록의 대여 내역과 임대 지불 내역이 모두 $ 5에서 $ 10 사이라고보고합니다..
- 회계 및 자산 관리 수수료. 부동산 관리 회사는 일반적으로 임대 수익의 약 10 %를 청구합니다. 또한 CPA가 개인 및 임대 세 신고서를 준비하기 위해 매년 최소 $ 200를 지불해야합니다..
HouseLogic은 주택 임대 비용을 추정하는 데 도움이되는 무료 워크 시트를 제공합니다.
임대 수익성
이웃의 게시물을 확인하여 임대료 수입의 정확한 추정치를 얻을 수 있습니다. 온라인 부동산 시장 Zillow는 MLS 데이터와 독점 공식을 사용하여 특정 주택의 임대료 가치를 추정합니다. Rentometer는 비슷한 서비스를 제공합니다. 현지 부동산 중개인 또는 부동산 관리 회사에 문의하거나 Craigslist에서 해당 지역의 환율을 확인하십시오..
또한 해당 지역의 과거 임대 동향을 고려하십시오. 임대 가격이 상승하는 도시에있는 경우 임대 수익이 곧 지출을 초과 할 수 있습니다. Rent Jungle과 같은 서비스는 해당 지역의 특정 임대 가격 동향을 보여줄 수 있습니다.
여타 비즈니스와 마찬가지로 수익성을 유지하려면 매출이 비용을 초과해야합니다. 고맙게도, 집을 임대하는 데 드는 비용은 세금 공제 가능하므로,받는 임대료에 대해 지불해야하는 소득세 금액이 감소하고 집으로 가져가는 현금이 증가합니다.
임대 수입이 즉시 지출을 초과하는 경우 이는 좋은 징조입니다. 그러나 즉시 수익을 창출하지 않더라도 걱정하지 마십시오. 현재 임대료가 낮거나 여전히 모기지를 많이 지불하고있을 수 있습니다. 로이터 통신에 따르면 메릴랜드 CPA Jerry Gross는 초기 임대 수입이 임대료의 최소 80 %를 차지할 경우 일반적으로 투자가 양호하다고 추정합니다..
수익성 계산
All Property Management와 같은 임대 계산기는 임대의 장기 수익성에 대한 통찰력을 제공 할 수 있습니다. 임대료, 모기지 금리, 모기지 잔고, 지불, 재산세, 보험, 협회 수수료 및 재산 소유 기간에 대한 세부 정보 만 입력하십시오. 그런 다음 계산기는 예상 현금 흐름에 대한 자세한 차트를 제공합니다. 공실, 자산 관리 수수료, 유지 보수 비용, 판매 비용 및 세율과 같은 모든 작은 비용과 변수를 설명합니다..
수익성과 함께 계산기는 주택 또는 임대 부동산의 미래 가치도 예측합니다. 계산기 결과를 평가할 때는 시간의 가치를 알고 있어야합니다. 30 년 만에 집에 수백만 달러의 가치가 있다고 생각하면 흥미로울 것입니다. 그러나 지금으로부터 30 년 후 100 만 달러가 100 만 달러가 아닙니다. 실제로, 2 % 인플레이션 율을 가정하면, 현재 가치 계산기는 2045 년 100 만 달러가 2015 년 55 만 5 천 달러에 불과할 것으로 추정합니다..
임대료 대 판매-고려 사항
어느 쪽이든 방아쇠를 당기기 전에 재정 상황, 주택 시장 상태, 그리고 집주인으로서 귀하의 권리에 영향을 미치는 모든 주 또는 지방 조례를 고려하십시오.
1. 판매 가격과 자본 이익
현재 주택 가치에 만족하지 않으면 주택을 임대하면 주택 가치가 상승하기를 기다리는 동안 약간의 수입을 얻을 수 있습니다. 귀하의 지역에서 주택이 빠르게 평가되는 경우, 기다리는 것이 현명 할 수 있습니다.
불행히도, 판매하기에 너무 오래 기다리면이 전술은 역효과를 낳을 수 있습니다. 3 년 이상 집을 임대 한 후에는 더 이상 1 차 거주지로 주장 할 수 없습니다. 이는 거주지 판매에 대한 세금에 대한 책임이 있음을 의미합니다. 1 차 거주지가 아닌 주택을 판매 할 때는 세금에 따라 0 %에서 20 %까지의 모든 이익에 대해 자본 이득 세금을 납부해야합니다. 그러나 1 차 거주지를 판매 할 때 판매 할 때 $ 250,000의 자본 이득 (또는 부부 인 경우 $ 500,000)을 제외 할 수 있습니다.
귀하의 가정이 일차 거주지 자격을 갖추려면 지난 5 년 중 2 년 동안 거주 했어야합니다. 판매 시간이 잘못되면 렌탈 판매 후 수만 달러의 자본 이득이 생길 수 있습니다.
2. 임대 소득에 대한 세금
직종의 임금이나 주식의 배당과 마찬가지로 임대료에서 얻은 소득에 대해서는 일반 세율로 소득세가 부과됩니다. 고맙게도 집 임대와 관련된 모든 비용을 쓸 수 있습니다. 예를 들어, 해당 연도의 총 임대 수입이 $ 40,000이지만 임대 비용으로 $ 30,000가 발생한 경우 $ 10,000에 대해서만 세금이 부과됩니다.
현금 비용 공제와 함께 감가 상각 비용에 대한 공제를 청구 할 수도 있습니다. 이 비 현금 지출을 통해 집을 구입하기 위해 지불 한 금액을 서서히 공제 할 수 있습니다. 또한, 임대료 손실이있는 경우 조정 총소득이 $ 150,000 미만인 경우 손실을 사용하여 일부 소득을 상쇄 할 수 있습니다. 손실 또는 감가 상각 공제에 대한 자세한 내용은 CPA에 문의하십시오..
3. 지분
많은 주택 소유자가 다음 주택에 대한 계약금을 지불 할 수있는 유일한 방법은 이미 소유 한 자산에 투자 한 자산을 현금화하는 것입니다. 가족이 기존 주택을 판매하지 않고 다음 집에 20 %를 떨어 뜨릴만큼 긁을 수 있습니까? 임대하기로 결정하기 전에 이것을 신중하게 고려하십시오.
4. 경비
다행히도 대부분의 시간 동안 주택을 임대하고 대부분 또는 모든 모기지 상환을 커버 할 수 있기를 바랍니다. 그러나 최악의 시나리오에 대비해야합니다. 임대 및 개인 거주지에 대해 이중 모기지를 지불합니다. 세입자가 없어도 보험, 유지 보수, 광고, 법률 및 회계 수수료를 포함한 일부 임대 비용이 발생합니다..
많은 지역에서 임대료를 지불하지 않는 세입자를 퇴거시키는 것은 상당히 어렵고 시간이 많이 걸립니다. 임대료를 지불하지 않거나 집에 심각한 피해를 입히는 세입자가있는 경우, 임대료가 몇 달 동안 수익을 내지 못할 수 있습니다. Star Point Tenant Screening은 법원 비용, 변호사 비용, 수리, 청소 비용 및 임대료 손실로 임차인 퇴거 비용이 평균 약 3,000 달러라고 추정합니다..
다른 주택을 구입하는 경우 미래 주택 대출 기관은이 위험을 계산에 고려합니다. Lending Tree에 따르면 대출 기관은 소득 대비 부채 비율을 결정할 때 예상 임대 소득의 75 % 만 고려한다고합니다. 주택을 임대 할 때 부채 대비 소득 비율이 높아지면 원하는 새 주택에 대한 대출을받을 수 없습니다.
5. 시간과 스트레스
집주인은 시간이 많이 걸리고 감정적으로 지칠 수 있습니다. 광고, 집 표시 및 집을 임대하기 위해 배경 확인을 실행해야합니다. 임차인의 전화를 받고 유지 보수 및 수리를 처리하며 발생하는 모든 긴급 상황을 처리해야합니다. 부동산 관리 회사를 고용하여이 작업을 수행 할 수 있지만 임대 수익의 10 % 이상을 청구해야합니다..
6. 거리 문제
같은 도시 나 카운티에 있다면 임대 주택을 직접 관리 할 수 있지만 원격 임대를 관리하는 것은 또 다른 이야기입니다. 마일리지 비용, 비행기 티켓, 택시 요금, 호텔 및 음식 비용과 같은 임대료를 여행하는 데 드는 여행 비용은 세금 공제 대상이지만 신속하게 임대 이익을 줄입니다. 일상적인 문제와 잠재적 응급 상황을 처리하기 위해 부동산 관리 회사를 고용하는 것이 더 합리적입니다. 카펫 청소 및 도장과 같은 사소한 작업에 대해서는 수리 및 유지 관리 직원을 고용해야합니다..
7. 임차인의 권리 및 임대 제한
각 주마다 자체 임대인 세입자 법률이 있으며 일부 도시에도 현지 법령이 있습니다. 이 규칙은 임차인을 퇴거시킬 수있는 방법과시기, 임대 부동산에 액세스 할 수있는시기, 임대료를 인상 할 수있는 금액, 보증금을 반환해야하는시기를 관리 할 수 있습니다. 주 소비자 업무 웹 사이트에서 주 규칙을 찾고 Municode를 통해시시 코드를 찾을 수 있습니다.
이러한 규정은 임대 투자의 수익성에 심각한 영향을 줄 수 있습니다. 일부 지역은 임대인에게 유리한 반면 다른 지역은 임차인에게 광범위한 권리를 부여합니다. 예를 들어, 샌프란시스코 임대료 통제는 임대인이 임대료를 매년 1 % 또는 2 % 이상 인상하는 것을 금지합니다.
콘도를 임대하려면 우선 주택 소유자 협회에 제한 사항이 있는지 확인하십시오. 소유주가 적은 유닛 수는 콘도 협회의 가치를 떨어 뜨릴 수 있으므로 많은 보드가 주어진 시간에 임대하는 유닛의 양을 제한합니다.
최종 단어
많은 투자 전략과 마찬가지로 집을 임대하는 것은 위험합니다. 주택 가치가 시간이 지남에 따라 고마워지고 임대료가 계속 상승하고 주택을 계속 임대 할 수있는 경우 부동산은 환상적인 투자 수익률을 제공 할 수 있습니다. 그러나 해당 지역의 임대료가 떨어지면 주택 가치가 예상대로 빠르게 증가하지 않거나 지불하지 않는 세입자를 얻는다면 큰 투자가 아닐 수 있습니다. 긴급 상황을 처리 할 수있는 충분한 금액의 현금을 확보하고 결정을 내리기 전에 재무 계획 담당자와상의하십시오..
부동산 투자를 고려 했습니까?
