부동산 투자 부동산의 세금 혜택-IRS 규정 설명

블룸버그에 따르면, 주택 자산은 미국 내 개인 자산의 기초이며, 대부분의 미국 가정에 대한 순 가치의 3 분의 2를 나타냅니다. 주택 구입 확대는 주택 구입에 대한 인센티브를 제공하기 위해 정부 프로그램과 세금 혜택에 의해 촉진되었습니다. Social Forces의 연구에 따르면, 주택 소유는“더 강한 경제, 더 나은 학교 및 투자 된 능동적 시민”으로 이어집니다. 주택 소유자는 투표율이 높고 시민 단체에 더 많이 관여합니다..

부동산 소유는 몇 가지 독특한 재정적 이점이 있습니다. 예를 들어 주택 소유자는 모기지이자, 모기지 보험료 및 재산세를 일반 소득에서 공제 할 수 있습니다. 또한 주택 판매 수익금은 세금에 대한 자본 이득으로 처리됩니다. 최대 25 만 달러의 소득은 단일 납세자의 소득에서 제외되거나 부부가 공동 수익을 신고하는 경우 50 만 달러에서 제외 될 수 있습니다.

주택이나 투자 부동산을 소유하면 사회와 개인 모두에게 큰 이점이 있습니다. 투자를 최대한 활용하는 방법은 다음과 같습니다..

투자 부동산

투자 재산을 소유하는 것은 자신이 살고있는 재산을 소유하는 것과 크게 다릅니다. 투자자는 비 유동성, 투명성 부족, 정치적, 경제적 불확실성 등 많은 공통 위험을 공유하지만, 각 투자 재산은 고유하고 사용, 위치, 개선 및 영속성에 따라 다릅니다. 각 투자는 당황스러운 세금 규정 모음에 종속 될 수 있으며,이 모두는 순 투자 수익에 영향을 미칩니다.

“Buy Even Lower : 부동산 부에 대한 일반 인민 안내서”의 공동 저자 인 Andy Heller는 대부분의 사람들이 자신의 재산에 대해 너무 많은 돈을 지불한다고 말합니다.“투자자가 재산을 구입하면 즉시 이익이 고정됩니다. 분석상의 실수로 인해 투자자는 돈을 너무 많이 내고 돈을 벌지 않으면 놀랐습니다.”

Heller는 부동산 투자에 성공하려면 다음이 필요하다고 조언합니다.

철저한 계획. 너무 많은 사람들이 이윤을 내기위한 전략없이 재산에 사랑에 빠지다.
현실적인 기대. 부동산 구매, 소유 및 판매는 재물을 얻는 쉬운 방법이 아닙니다. “부모를위한 부동산 투자”의 공동 저자 인 에릭 타이슨 (Eric Tyson)은 당신이 영리해야하고, 기꺼이 일하고, 개인의 위험 감수 력을인지해야한다고 지적합니다..
상세한 실사. 경쟁 업체보다 먼저 거래를 성사시키려는 노력으로 많은 구매자가 잠재적 인 부동산 구매의 이력, 조건 및 제한 사항을 적절히 확인하지 못하여 놀랍게도 비싼 재활 비용으로 끝납니다..
유능하고 경험이 풍부한 조언자. 성공적인 실제 투자자는 항상 컨설턴트 팀을 보유하여 부동산을 찾고, 분석하고, 구매하고, 자금을 조달하고, 관리하고 판매하는 데 도움을줍니다..

부동산의 종류

“부동산”이라는 용어는 다음을 포함하여 다양한 유형의 재산을 포함합니다.

미개발 부동산. 투자자들은 농장과 목장, 목재 수확 또는 채광 석탄과 같은 천연 자원 개발, 세분 및 부지 판매 또는 향후 개발을 포함한 다양한 목적으로 원지를 인수합니다. 농지의 가격은 농업이든 사무실 건물이든 가장 높은 사용에 달려 있습니다. 도시 지역에 대한 근접성 및 승인 된 구역 지정 목적은 종종 부동산의 가치를 결정합니다.
주거용 부동산. 부동산은 단독 주택 또는 아파트 및 콘도를 포함한 다가구 주택 등 주거 용도로 일반적으로 사용됩니다. 단일 이중화에서 수백 대의 임대 단위가있는 개발에 이르기까지 이러한 속성은 점유를 유지하고 가치를 높이기 위해 지속적인 유지 관리 및 적극적인 관리가 필요합니다..
상업용 부동산. 이 부문에는 사무실 건물, 식료품 점 및 상점과 같은 소매 재산, 창고 및 제조 공장을 포함한 산업 재산이 포함됩니다. 상업용 부동산은 경쟁, 물리적 유지 관리, 지속적인 임차인 회전율 및 임대 조건의 다양성과 복잡성으로 인해 적극적인 관리가 필요합니다. 재산 소유자는 정기적으로 법적, 구역 및 환경 문제에 대해 논쟁합니다..

부동산 속성도 다음과 같이 분류됩니다.

무방비. 개선되지 않은 재산은 인간의 행동, 즉 건물, 구조물, 도로, 인공 연못 또는 호수가없는 인간의 행동에 의해 변경되지 않은 원시 토지입니다. 토지는 내용 연수가 무한한 것으로 간주되기 때문에 세금 목적으로 감가 상각 할 수 없습니다. 그러나 목재, 석유 및 기타 광물과 같은 천연 자원을 해당 자산에서 가져 오면 고갈 공제를 이용할 수 있습니다..
속성 개선. 개선 된 재산은 주거용 또는 상업용 건물과 인공 구조물을 추가하여 변경 한 토지입니다. 토지의 감가 상각비는 감가 상각 할 수 없지만, 개선 된 비용은 내용 연수 동안 회수 될 수 있습니다. 많은 경우 실제 자산의 감가 상각 가속화가 허용됩니다..

부동산 세 규칙 및 규정

부동산 투자 재산을 소유하면 적절히 조직되고 관리되는 경우 소유자에게 상당한 세금 혜택을 제공 할 수 있습니다. 투자 부동산의 세금 처리에 적용되는 일반적인 경험 규칙은 다음과 같습니다.

부동산 취득과 관련된 비용 (제목 요금, 기록 수수료)이 부동산의 비용 기준에 추가되고 감가 상각됩니다.
부동산 융자 관련 비용 (대출 수수료, 모기지 신청 수수료)은 대출 기간 동안 상각됩니다.
재산 운영에 따른 비용 (세금, 보험, 유틸리티)은 현재 비용으로 공제 가능

그러나 세금 규칙은 복잡하며 적용 유형은 부동산 유형 및 소유자의 세금 분류에 따라 다릅니다. 다시 말해, 한 투자자는 다른 소득을 세금으로부터 보호 할 수 있지만 다른 투자자는.

결과적으로, 정교한 부동산 소유자는 종종 신탁, C 법인, Sub-Shapter S 선거 및 유한 책임 회사 (LLC)와 같은 법인의 조합을 사용하여 부동산 자산을 구매, 관리 및 판매합니다. 소유자는 일반적으로 법인 간의 후속 복잡한 거래에 참여하여 법적 및 재정적 책임을 최소화하거나 개인 세금 혜택을 극대화합니다..

각 전략은 소유자 (들)의 특정 상황, 자산의 의도 된 용도, 현저한 개선의 추가, 자산의 보유 기간, 전략이 비 관련 소득 및 세액에 미치는 영향을 수용하기 위해 만들어집니다..

납세자는 국세청에 세금 포지션을 정당화해야 할 수도 있습니다. 결과적으로 세금 감면 전략의 이행을 진행하기 전에 반드시 전문 회계 및 법률 자문을 구해야합니다..

마지막으로, 잠재적 인 부동산 투자자는 단계적 폐지 및 대체 최저 세금 (AMT)으로 인해 세금 인센티브의 혜택이 고소득 납세자에게 제한 될 수 있음을 알고 있어야합니다.

수동 소득 문제

국세청에 따르면 수동 소득이란 임대 활동이나 납세자가 실질적으로 참여하지 않는 사업의 결과로 발생하는 소득입니다. 수동 소득으로 인한 손실은 수동적 이익에 대해서만 상쇄 될 수 있습니다.이 손실은 납세자의 보통 소득과 그에 따른 세금 부담을 줄이기 위해 사용될 수 없습니다.

감가 상각의 가속화로 인해 대부분의 부동산 벤처 기업이 소유 초기에 과세 할 수있는 손실을 발생 시키므로, 일반 소득으로 그러한 손실을 상쇄 할 수 없다는 것은 많은 부동산 소유자에게 불리하다.

부동산 투자자 정의

임대 소득이 수동적 또는 비 수동적 소득으로 취급되는지의 여부는 부동산 투자자에 대한 4 가지 국세청 카테고리 중 하나에서 납세자의 신원에 달려 있습니다.

부동산 투자자. 부동산 투자자는 부동산을 보유하고 자본 이익을 창출하려는 의도로 부동산을 구매하는 실체 (개인 또는 법인)입니다. 부동산 투자자로 분류 된 납세자의 소득과 손실은“수동적”으로 간주되며 다른 출처로부터의 일반 수입을 상쇄하는 데 사용될 수 없습니다. 예외 : 한 가지 예외가 있습니다 : $ 100,000 미만의 수정 조정 총소득 (MAGI)이 있고 부동산 임대 활동에 적극적으로 참여하는 투자자는 IRC 섹션 469 (양식 8582)에 따라 특별 $ 25,000의 수당에 따라 일반 소득을 상쇄 할 수 있습니다. 소멸 할 때까지 수동 소득과 특별 수당 이상의 수동 손실이 이월 될 수 있습니다. 또한 부동산 투자자는 부동산 매각시 자본 이득 처리를받을 권리가 있습니다.
부동산 딜러. 부동산 투자가는 투자보다는 부동산을 매매하려는 의도가있는 경우, 즉 빈번하거나 연속적인 (개발 로트 판매와 같은) 거래에서 부동산을 사고 파는 것이 딜러의 특성입니다. 딜러가되는 가장 큰 장점은 수입과 손실이 보통으로 간주되어 다른 수입을 상쇄 할 수 있다는 것입니다. 동시에, 딜러 소유로 분류 된 자산은 자본 이득 처리, 할부 판매 처리 (간행물 537) 또는 유사 거래소 (IRC 코드 섹션 1031)를 사용할 수 없습니다. 또한 부동산 딜러로받은 소득에는 자영업 세금이 적용됩니다.
부동산 전문가. 부동산 투자자는 매년 부동산 사업에 최소 750 시간을 소비하고 노동 시간의 절반 이상이 특정 부동산 활동을 수행하는 데 소비되는 경우 부동산 전문가 자격을 얻을 수 있습니다. 적격 부동산 활동은 부동산의 개발, 재개발, 건설, 재건, 취득, 전환, 임대, 운영, 관리, 임대 또는 판매입니다. 부동산과 관련이없는 풀 타임 직업이있는 경우 분류 대상이 될 수 없습니다. 또한 IRS가 분류 사용에 이의를 제기 할 가능성이 있으므로 시간 로그를 포함하여 적절한 기록을 유지하는 것이 중요합니다. 부동산 전문가는 일반 소득에서 수동 손실의 100 %를 공제 할 수 있다는 점을 제외하고 부동산 투자자와 유사하게 과세됩니다. 부동산 전문가의 임대 소득은 부동산 딜러가 지불 한 자영업 세금에서 제외되는 반면, 소득은 2010 년 보건 및 교육 조정법에 포함 된 순 투자 소득에 대해 3.8 %의 부가세가 적용됩니다.
부동산 개발자. 부동산을 리모델링하거나 건축하는 개인 또는 단체는 IRS에 의해 부동산 개발자로 간주됩니다. 개발자는 자산의 모든 비용 또는 개발을 자본화해야합니다. 대출, 세금 및 건설 비용에 대한 이자율과 같은 직접 비용뿐만 아니라 관리, 관리 및 비즈니스 운영의 지속적인 비용과 같은 간접 비용을 포함합니다. 부동산을 서비스하거나 판매 할 때까지 세금 목적으로 공제 할 수 없습니다. 개발자 분류의 주요 단점은 통일 대문자 화 규칙에 따라 발생할 때 비용을 상쇄 할 수 없다는 것입니다.

부동산 소유자의 분류를 결정할 때, IRS는 부동산 구매시의 초기 의도와 부동산에 소요 된 시간 및 명시된 비즈니스 목적을 검토합니다. 결정은 종종 주관적이지만 분류는 납세자에게 상당한 세금 영향을 미칩니다.

명칭은 부동산마다 다를 수 있으므로 문제는 더욱 복잡합니다. 실제로 부동산 소유자는 한 부동산의 부동산 투자자로 간주되고 다른 부동산의 부동산 딜러로 간주 될 수 있습니다. 결과적으로 부동산 소유자는 종종 세금을 최대한 활용하기 위해 재산을 취득, 개발 및 보유하기 위해 다양한 법인을 사용합니다..

추가 부동산 세 고려 사항

개선 된 부동산을 소유 한 투자자는 다음과 같은 다양한 세금 처리법을 사용하여 소득세 책임을 줄일 수 있습니다.

감가 상각

감가 상각은 내용 연수 동안 자산 비용을 회수하는 프로세스입니다. IRS 간행물 946에 따르면 토지는 수명이 무한하지만 비거주 용 부동산 건물 및 개량의 유효 수명은 39 년이며 주거용 임대 부동산의 수명은 27.5 년입니다..

부동산 종류에 따라 부동산 소유자는 정액법 또는 가속 감가 상각 방법을 사용할 수 있습니다. 첫 번째 방법은 재산의 수명 동안 매년 일정한 금액의 공제액을 제공합니다 (개선 비용은 몇 년의 유효 수명으로 나눈 값, 즉 $ 3,500,000 비용 / 39 년 = 매년 89,744 감가 상각). 감가 상각 가속화는 초기 몇 년 동안 가장 큰 감가 상각 비용을 발생시키고 그 이후에는 감소합니다.

투자자들은 종종 서로 다른 내용 연수로 인해 세금 목적으로 구조의 다양한 구성 요소를 분리합니다. 예를 들어 특정 임차인을위한 임대 시설 개선은 15 년 이내에 감가 상각 될 수 있지만 사무용 가구와 비품의 수명은 7 년입니다. 자산을 분리함으로써 감가 상각이 극대화되어 과세 또는 "종이"손실이 발생합니다.

IRS 코드 179 조에 따라 특정 적격 장비 (에어컨 또는 난방 장치 등)를 구매할 때 최대 50 만 달러의 비용을 지출 할 수 있습니다. 적격 장비는 비즈니스 차량 및 가구에서 비즈니스 수행에 필요한 컴퓨터 하드웨어 및 소프트웨어에 이르기까지 다양합니다. 또한, 의회는 179 개 한도를 초과하여 현재 2 백만 달러에 달하는 상각액을 상각합니다..

자본 이득과 손실

개인 자산 또는 투자 자산은 매각시 자본 이득세가 부과됩니다. 자산의 손익은“기준”가격 – IRS 간행물 551에 정의 된 감가 상각과 같은 조정을 포함한 구매 가격과의 순 판매 가격의 차이에 의해 결정됩니다. 1 년 미만으로 보유한 경우 손익은 단기로 간주되고 보유 기간이 1 년보다 길면 장기적으로 간주됩니다.

부동산 개발자가 소유 한 부동산은 부동산이 사용되거나 판매 될 때까지 기초 계산에 직접 및 간접 비용을 모두 포함해야합니다. 개발자 분류의 주요 단점은 통일 대문자 화 규칙에 따라 발생할 때 비용을 상쇄 할 수 없다는 것입니다. 부동산 딜러가 소유 한 부동산 매각 수입은 보통 수입으로 간주되며 자본 이득 처리 대상이 아닙니다..

단기 자본 이득은 단기 자본 손실을 상쇄하지만 장기 자본 이익은 장기 자본 손실을 상쇄합니다. 잔여 단기 손실 또는 이익은 나머지 장기 손실 또는 이익과 일치합니다. 순 결과가 장기 자본 이득 인 경우, 이익의 절반은 면세이며 절반은 납세자의 일반 소득 세율이 적용됩니다. 최대 세율은 39.60 %이므로 장기 자본 이득에는 최대 19.8 %의 세금이 부과됩니다. 단기 이익은 납세자의 보통 요율로 과세됩니다.

1 년 안에 일반 수입에서 최대 3,000 달러의 장기 및 단기 손실을 공제 할 수 있으며 나머지 손실은 이월됩니다. 세금 신고자는 양식 1040의 스케줄 D를 사용하여 자본의 손익을보고합니다.

주제 705-할부 판매 규칙에 따라 할부 판매로보고 된 경우 부동산 투자자가 소유 한 부동산 판매로 인한 이익에 대한 세금은 연기 될 수 있습니다. 이 대우는 이익과 세액이 몇 년에 걸쳐 퍼짐에 따라 단기 자본 이득에 특히 유리합니다. 각 지불은 세금, 자본,이자 및 자본 이득의 세금이없는 부분으로 구성됩니다.

부동산 투자자는 IRS 섹션 1031을 사용하여 유사 부동산 거래소에서 유사한 부동산에 대해 부동산을 거래 할 경우 이익에 대한 세금을 연기 할 수 있습니다. 새 부동산의 기준은 기존 부동산의 기준과 동일하게 유지되므로 가능한 미래의 이익은 그대로 유지됩니다. 그러나 이전 자산의 기준도 감가 상각을 계산하기 위해 새 자산으로 이전됩니다..

다른 고려 사항

부동산 딜러는 자영업 세금 및보고 대상이되지만 부동산 전문가는 순 투자 수입에 대한 세금을 부과 할 수 있습니다. 결과적으로, 부동산 전문가와 그 고문들은 그러한 세금을 연기하거나 피하기 위해 다양한 전략을 사용합니다. 예를 들어, S 법인의 투자자에게 흐르는 임대 소득은 자영업 소득으로 제외되며 자영업 세금이 적용되지 않습니다.

자영업 세금의 적용을받지 않는 사업 소득은 한 가지 큰 예외를 제외하고는 순 투자 소득에 대한 세금이 적용됩니다. Forbes에 따르면, 이는 부동산 전문가의 경우 처분 이익을 포함한 임대 부동산 수입이 3.8 %의 세금에서 면제 될 수 있음을 의미합니다.

최종 단어

1800 년대 중반 스코틀랜드 이민자 앤드류 카네기 (Andrew Carnegie)는 철강 산업에 재산을 쌓고이 나라의 가장 큰 자선가 중 한 사람이되었습니다. (그는 미국 전역의 도시에 2,800 개의 공공 도서관을 개설 한 것으로 알려져 있습니다.)

Carnegie는 산업 전문가로서의 성공에도 불구하고 부동산의 투자 가치를 인정했습니다.“모든 백만장 자의 90 %가 부동산 소유를 통해 그렇게됩니다. 모든 산업 투자를 합한 것보다 부동산에서 더 많은 돈을 벌었습니다. 현명한 청년 또는 임금 소득자는 자신의 돈을 부동산에 투자합니다.”

카네기의 관찰 이후, 투자로서 부동산의 매력은 여전히 흠이 없습니다. 잘 알려진 미국 사업가이자 ABC 상어 탱크에 자주 참여하는 Barbara Corcoran은“재미있는 일이 부동산에서 발생합니다. 경기 침체 후 다시 돌아 오면 갱 버스터처럼 돌아옵니다.”

부동산 투자에 대한 세금 처리는 종종 혼란 스럽지만 투자자는 세금 전략을 사용하여 위험을 줄이고 수익을 개선 할 수 있습니다. 유능한 세금 고문을 유지하고 규칙과 규정의 변화를 추적하면 비용보다 훨씬 많은 배당금을 지불하게됩니다.

부동산에 투자하십니까? 세금 규정을 유리하게 사용 했습니까? 규정을 더 잘 이해하여이를 악용 할 수 있기를 바랍니다.?