농가 면제 란 무엇입니까-정의, 세금 및 법적 대우

일반적으로 "홈스테이 면제"(및 일반적으로 "홈스테드"또는 "홈스테드 속성"이라고 알려진 속성)로 알려진이 법령은 소유자 거주자를 과도한 과세로부터 보호하고, 배우자가 파견 된 후에도 생존 배우자에게 보호소를 제공하기 위해 존재합니다. 특정 유형의 채권자로부터 일부 또는 모든 농가 지분을 보호합니다. 연방 농가 면제는 특히 파산 신청을 한 주택 소유자에게 적용됩니다. 주 주택 임대 면제는 더 넓은 경향이 있습니다. 주택 소유주를 재산세로부터 보호하고 사후에 살아남은 배우자와 부양 가족에게 무담보 채권자 및 기타 청구인에 대한 보호를 제공하여 주 거주지를 압류하려고합니다.

주택 면제는 일반적으로 주택 소유자가 소유하거나 임대 한 토지의 단독 주택, 콘도미니엄 및 제조 주택에 적용됩니다. 임대 주택, 휴가 용 주택 및 1 차 거주 자격이없는 기타 주거용 부동산에는 적용되지 않습니다..

해당 부동산을 소유하고있는 경우, 거주자가 부양 가족 자격을 갖춘 부동산에 대해 세대주 역할을한다는 것을 증명할 수있는 개인은 거주지에 관계없이 해당 부동산을 주택으로 신고 할 수 있습니다. 예를 들어, 귀하가 1 차 거주지를 임대하고, 도시 전역의 노인 부모의 집을 소유하고, 그들에 대한 모든 재정적 책임을지는 (모기지 지불 및 필요한 수리 포함) 미혼 인 개인 인 경우, 청구 할 수 있습니다 농가로. 그러나 모든 경우에 단일 세대주 또는 결혼 한 부부는 여러 거주지의 세대주를 소유하거나 그 역할을 수행하더라도 주택을 하나만 가질 수 있습니다..

연방 농가 면제

미국 파산법 522 (d) (1) 조에 따라 주택 소유자는 차입 업체의 대출이 확보되지 않은 무담보 채무자 (신용 카드 발급 기관 등)로부터 주 거주지의 소유권 지분 (주식)의 일부를 면제 할 수 있습니다. 특성.

2016 년 기준, 면세 재산이자의 달러 가치는 단일 개인 및 가계 신고 파산의 경우 23,675 달러이며 결혼 한 부부의 파산 정리는 47,350 달러입니다. 이는 미지급 부채를 충당하기 위해 부동산을 압류 및 판매 할 경우 빚진 금액입니다. 인플레이션에 맞추기 위해 3 년마다 증가.

또한 많은 주에서는 파산에 처한 주택 소유자를 보호하는 주택 면제를 받았습니다. 이러한 면제 금액은 연방 면제보다 높거나 낮을 수 있습니다. 주택 소유자는 일반적으로 주법에 의해 주 또는 연방 면제 중에서 선택할 수 있습니다..

주 면제가 더 관대 한 주에서는 파산에 처한 주택 소유자가이를 사용하는 것이 합리적입니다. 다음 상태는 예입니다.

캘리포니아: 유능한 단독 주택 소유자 (부양 가족 유무에 관계없이)는 최대 $ 75,000를 면제 할 수 있습니다. 가족과 함께 거주하는 가족은 최대 $ 100,000까지 면제 될 수 있습니다. 장애인 및 노인 주택 소유자는 최대 $ 175,000까지 면제 될 수 있습니다. 이 제한은 결혼 한 커플에게도 적용됩니다-캘리포니아 법에 따라 면제가 두 배로 증가하지 않습니다.
그루지야: 부양 가족이 있거나없는 대부분의 단독 주택 소유자는 최대 $ 21,500를 면제받을 수 있습니다. 주정부는 농가 부동산을 포함하여 모든 부동산에 적용될 수있는 추가 $ 5,000를 제공합니다. 결혼 한 커플에 대한 면제는 두 배 (43,000 달러로).
일리노이: 부양 가족 유무에 관계없이 단독 주택 소유자는 최대 $ 15,000까지 면제 될 수 있습니다. 결혼 한 커플은 $ 30,000까지 면제 될 수 있습니다.
노스 캐롤라이나: 부양 가족 유무에 관계없이 대부분의 독신 주택 소유자는 최대 $ 35,000까지 면제 될 수 있습니다. 배우자가 사망 한 65 세 이상의 주택 소유자는 최대 65,000 달러까지 면제 될 수 있습니다. 결혼 한 커플은 최대 $ 70,000를 면제받을 수 있습니다.
오하이오: 부양 가족 유무에 관계없이 단독 주택 소유자는 최대 $ 132,900까지 면제 될 수 있습니다. 결혼 한 커플은 $ 265,800까지 면제 될 수 있습니다.

파산시 농가 면제가 어떻게 이루어지는가

주택 가치가 해당 주 또는 연방 농가 면제 금액보다 낮은 경우, 파산시 채권자를 만족시키기 위해 매각 할 수 없습니다.

당신의 집이 초과 농가 면제의 가치는 파산으로 판매 할 수 있습니다. 그러나 채권자는 전체 수익금을받지 못합니다. 귀하 (또는 결혼 한 경우 귀하와 귀하의 배우자)는 개인 또는 공동 주택 면제의 가치와 동일하게 일시금을 유지하게됩니다. 새 집에서의 선금 또는 아파트의 보증금으로이 금액을 원하는대로 사용할 수 있습니다.

기타 연방 재산 면제

연방법에 따라 농가 면제 면제는 무담보 채권자로부터 물리적 재산 및 권리를 보호하는 더 큰 파산 면제 패키지의 일부입니다.

평가 가치가 최대 3,775 달러 인 자동차
보석, 최대 $ 1,600
가구 및 가전 제품과 같은 가정 용품, 품목 당 최대 $ 600 및 총 가치 $ 12,625
생명 보험 계약, 최대 $ 12,625
귀하의 지원에 필요한 생명 보험료
휴대용 산소 기계와 같이 의학적으로 필요하며 법적으로 처방 된 건강 보조기구 (캡이 지정되지 않음)
사회 보장 및 실업 수당과 같은 연방 수당 (상한 액 없음)
지원에 필요한 외계인 및 지원 지불
기존 IRA 및 Roth IRA에 1,283,025 달러의 상한 액이 있고 다른 유형의 계정에는 상한선이없는 면세 퇴직 계좌

중요한 점은, 주택 면세는 차압으로부터 주 거주지를 보호하지 않습니다. 주택 담보 대출에 연체 된 경우, 단지 농가이기 때문에 집에 머무를 수 없습니다.

주택 융자 면제는 또한 기계공의 유치권과 FHA 개조 대출과 같이 주택에 대한 귀하의 관심으로 확보 된 다른 대출이나 부채에 대해서는 적용되지 않을 수 있습니다. 특정 유형의 부채가 보장되는지 확실하지 않은 경우 해당 지역에서 실습 할 수있는 면허가있는 부동산 변호사에게 문의하십시오..

연방 대 주 농가 면제

해당 주에 자체 주택 임대 면제가없는 경우 파산 신청 중에 연방 주택 임대 면제를 이용할 수 있습니다. 그러나 농가 면제가있는 대부분의 주 (모두는 아니지만)가 연방 면제보다 관대합니다..

매사추세츠 주에서는 노퍽 카운티 증서에 따라 농가 면제가 최대 $ 500,000에 달합니다. 다른 경우, 주 면제는 달러 한도를 지정하지 않습니다. 대신, 그것은 특정 면적에 적용되므로 그 관대함은 기본 속성의 가치에 달려 있습니다. 예를 들어, 아이오와는 주택 소유자가 통합 도시와 도시에서 0.5 에이커, 농촌 지역과 비법 인 커뮤니티에서 40 에이커의 제한에 따라 주택 소유지 전체를 보호 할 수 있도록합니다..

농가 면제가 적용되는 일부 주에서는 연방 시스템에서 탈퇴합니다. 거주 국가가 하나 인 경우, 현지 농가 면제를 사용해야합니다. 본국에서 주와 연방 면제를 선택할 수 있다면, 둘 중 더 관대하게 선택함으로써 그렇게 할 수 있습니다.

2005 파산 남용 방지 및 소비자 보호법에 따른 면제 한도
2005 년 통과 된 연방 파산 학대 방지 및 소비자 보호법 (BAPCPA)은 파산시 주 농가 면제에 대한 몇 가지 중요한 제한을 부과합니다.

가장 중요한 것은 소위 "맨션 허점"을 폐쇄하는 것인데,이를 통해 유리한 농가 법을 적용한 주에서 거주민을 심하게 빚지고 개인의 가용 현금을 농가 부동산에 주차 한 후 곧 파산을 선언했습니다. 이는 플로리다에서 자주 발생했으며, 이는 관대하고 면적에 근거한 농가 면제가있었습니다..

BAPCPA는 다음과 같은 경우 개인의 경우 약 155,000 달러, 결혼 한 부부의 경우 약 310,000 달러로 주 농가 면제를 제한했습니다.

지난 10 년간 사기성 이전을 통해 주택을 취득한 경우
채무자 개인 또는 부부가 파산 신고 전 40 개월 (1,215 일) 이내에 주택 자산을 구매 한 경우 채무자의 이전 부동산 매각에서 흘러 나와 이후에 현재 주택을 구입하는 데 사용되는 중요한 예외를 제외하고는 농가 면제에 추가
채무자가 중죄로 유죄 판결을 받았을 때

표준 연방 농가 면제와 마찬가지로 BAPCPA 면제는 인플레이션과 보조를 맞추기 위해 주기적으로 증가합니다. 모든 50 개 주에 적용되며 분쟁이 발생할 때마다 주법을 대체합니다.

주 농가 법령의 공통 특징

연방 농가 면제 면제는 파산시 무담보 채권자로부터 주택 소유자를 보호하기 위해 특별히 고안된 반면, 주 농가 법은 더 광범위합니다. 그들은 일반적으로 가족의 머리, 결혼 한 커플, 때로는 독신 (부양 가족 및 비의존 가족 포함)을 보호합니다.

그들은 세 가지 중요한 영역에 중점을 둡니다.

생존 배우자를위한 대피소. 농가 법규는 일반적으로 미성년자를 포함한 생존 배우자와 부양 가족에게 신용 카드 발급 기관과 같은 안전하지 않은 채권자로부터의 청구로부터 보호합니다. 또한 주택 소유자의 의지에 따라 재산을 새 가족에게 맡겨야한다고 명시하지 않더라도 살아남은 배우자와 부양 가족은 사망 한 주택 소유자의 이전 배우자와 다른 자녀 또는 의붓 자녀로부터의 청구에 대한 보호를 제공합니다. 이 보호에 대한 자격을 유지하기 위해 존속하는 배우자 또는 그 가족은 해당되는 경우 보장 대상 재산의 유지 및 유지, 재산세 및 모기지 지불금을 제공하고 지불해야합니다. 또한 재산을 주 거주지로 유지해야하며 상속 재산을 보유하더라도 다른 곳으로 이사 한 후 주택 권리를 상실 할 수 있습니다..
파산에 따른 자산 보호. 무담보 채권자는 일반적으로 소유자의 지분이 관련 법령의 주택 면제 달러 값보다 작거나 부동산이 면적 한도보다 작은 경우 주택 자산을 강제로 판매 할 수 없습니다. 소유자의 지분이 해당 달러 가치 또는 면적 한도보다 큰 경우 채권자는 판매를 강제 할 수 있지만 소유자는 법이 허용하는 최대 수익을 유지할 수 있습니다.
재산세에 대한 노출 제한. 많은 (전부가 아님) 주 농가 법령은 세금 평가 계산에서 가치의 일부를 면제하여 재산 소유자의 현지 재산세 노출을 제한합니다. 예를 들어, $ 50,000의 주택 재산세 면제가있는 주에서, $ 200,000의 평가 가치를 가진 주택에 사는 주택 소유자는 마치 주택 가치가 $ 150,000 인 것처럼 재산세를 지불합니다. 재산세 면제는 주택의 재판매 가치에 영향을 미치지 않으며, 주택 소유자는 주택 세가 완전히 면제되지 않더라도 재산세 부과 및 지방 자치 단체 및 학군의 증가에 투표 할 권리를 보유합니다. 일부 주에서는 특정 인구 통계 그룹이 더 관대 한 재산세 면제를받을 자격이 있습니다. 예를 들어, 텍사스 공공 회계 감사관 (Texas Comptroller of Public Accounts)에 따라 모든 Texan 주택 소유주는 학교 세금에 대해 $ 25,000의 재산세 면제를받을 자격이 있지만, 65 세 이상의 장애인 및 65 세 이상의 주택 소유주는 추가 $ 10,000 면제를받습니다.

주 농가 법은 종종 주택 소유주 보험이 주택 소유 재산을 심각하게 손상 시키거나 파괴하는 보험 적용 사건 이후 정해진 기간 (보통 1 년에서 2 년이지만 잠재적으로 더 긴 기간) 동안 채권자로부터 진행됩니다..

농가 법령에 대한 주요 배제

주택 법령은 주택 소유자에게 까다로운 채권자 또는 지방 세무 당국에 카테 블랑쉬를 제공하지 않습니다. 일부 주 법령은 다른 법보다 관대하지만 절대적인 법은 없습니다.

주택 소유 부동산에 대한 관심으로 확보 된 주택 담보 대출 및 기타 유치권 외에도 주택 관련 법률은 주택 소유자와 상속인을 다음과 같이 보호하지 않는 경향이 있습니다.

연방, 주 또는 지방세 (세금)에 관한 판매
현재 또는 이전 배우자 또는 미성년자 자녀 양육 지원과 관련된 판결 집행
농가 창설 이전의 유치권 만족 (제목 보험은 종종이 문제를 예방할 수 있습니다)
연체 렌트 임대료의 만족과 관련된 강제 판매 (가정용 모바일 주택의 주택 소유자가 주차 된 로트의 주택 소유자에게 상당한 빚을 졌을 때 발생할 수 있음)

또한 주택 관리자는 주택 관리에 대한 주 법령의 요구 사항을 이해해야합니다. 예를 들어, 일부 관할 지역에서는 주택을 일시적으로 임대하는 것조차도 포기를 의미하며 주 법령에 의해 제공된 보호를 무효화 할 수 있습니다.

주 농가 법령의 예

다음은 주 농가 법령의 대표적인 샘플입니다. 새로운 법이 제정됨에 따라 내용, 특히 달러 가치는 변경 될 수 있습니다. 해당 지역의 농가 법에 관한 최신 정보는 주 의회 나 주택 당국에 문의하십시오..

텍사스

재산세 면제: 모든 텍사스 주택 소유자는 $ 25,000의 학교 세금 면제를 청구 할 수 있으며, 지역 학군 과세 목적으로 부동산의 평가 가치를 $ 25,000만큼 줄입니다. 법적으로 장애가 있고 65 세 이상의 주택 소유자는 $ 10,000의 학교 세금 면제를 추가로 청구 할 수 있습니다. 텍사스 카운티는 카운티 세금 목적 (교육구 세금과 별도로)에 대해 최대 20 % (또는 $ 5,000 중 더 적은 금액)의 평가 가치에 대한 "선택적"농가 세금 면제를 허용합니다. 예를 들어, 휴스턴이 위치한 해리스 카운티는 20 % 카운티 세금 면제를 제공합니다. 카운티는 65 세 이상 및 장애인 주택가에 대해 최대 $ 3,000의 추가 옵션 면제를 제공 할 수 있습니다. 특정 카운티는 특정 인구 통계 그룹 또는 클래스에 대해 추가 면제를 제공합니다. 예를 들어, 군 복무 관련 장애로 인해 일할 수없는 해리스 카운티 주택 소유자는 카운티 세금에 대해 100 % 면제를 청구 할 수 있습니다.
채권자 면제: 40 개월의 BAPCPA 거주 요건에 따라 텍사스 주법에 따르면 주택 소유주가 무담보 채권자에 의한 압류로부터 무제한 달러 가치를 면제 할 수 있습니다. 통합 된 도시와 도시에서 면제 재산은 10 에이커를 초과 할 수 없습니다. 농촌 지역에서, 크기 제한은 개별 토지 소유자의 경우 100 에이커, 가족의 경우 200 에이커입니다.

플로리다

재산세 면제: 플로리다 법에 따르면 주택 소유자는 모든 과세에서 "가치"$ 25,000의 평가 가치를 면제하고, 비 학교 과세에서 "제 3의"$ 25,000 면제합니다. 기본적으로, $ 75,000의 주택은 주택 소유자의 세금 계산서의 비 학교 부분의 경우 $ 25,000의 가치가있는 것처럼, 그리고 법안의 학교 부분의 경우 $ 50,000의 가치가있는 것처럼 과세됩니다..
채권자 면제: BAPCPA 거주 요건에 따라 플로리다 법은 무제한 달러 가치 면제를 허용합니다. 통합 된 지방 자치 단체에서 면제 재산은 0.5 에이커를 초과 할 수 없습니다. 비법 인 지역에서 면제 재산은 160 에이커보다 클 수 없습니다.

매사추세츠 주

재산세 면제: 매사추세츠 주에있는 주택에 대한 재산세 면제는 없습니다.
채권자 면제: 매사추세츠는 채권자 압류로부터 125,000 달러의 주택 담보를 자동으로 면제합니다. 현지 증서 (카운티 레코더)와 함께 주택 신고서를 제출 한 주택 소유자는 최대 $ 500,000를 면제 할 수 있습니다. 모든 연령의 장애인과 62 세 이상의 비 장애인은 각각 최대 50 만 달러의 개인 면제를 누리십시오. 이는 회원이 모두 장애인 자격이 있거나 62 세 이상인 부부가 최대 $ 1,000,000를 면제 할 수 있음을 의미합니다..

캔자스

재산세 면제: 캔자스 주택가는 매년 부분 재산세 환급을 신청할 수 있습니다. 환불은 일반 재산세에만 적용되며 350,000 달러 이상의 재산에 대해서는 세금이 적용되지 않습니다. 환불의 최대 연간 가치는 $ 700입니다. 65 세 이상의 저소득 주택 소유자 (연간 소득이 $ 19,100 미만인 사람)는 캔자스 재산세 환급을받을 자격이 있으며, 이는 매년 지불하는 재산세의 75 %를 반환합니다.
채권자 면제: BAPCPA 거주 요건에 따라 Kansas는 무제한 달러 가치 면제를 허용합니다. 통합 된 지방 자치 단체의 홈스테드는 1 에이커까지 면제 될 수있는 반면, 다른 지역의 홈스테드는 160 에이커까지 면제 될 수 있습니다..

1 차 거주지를 농가로 옮기는 방법

1 차 거주지의 주택 관리 절차는 관할권에 따라 다르지만 일반적으로 어렵거나 비싸지 않습니다. 대부분의 주에서 주택은 주택 소유자가 부동산을 폐쇄하고 주 거주지를 선언함으로써 농가 지위를 얻습니다..

네바다, 버지니아 및 버몬트에서는 정식 주택 건설 절차가 필요합니다. 정식 주택 임대가 필요하지 않은 주에서도 주택 정식 신고는 주택 지정이 계속되고 주택이 지정된 후 일정 기간 (국가에 따라 다름) 동안 채권자로부터의 판매 수익 보호와 같은 중요한 보호를 제공합니다. 판매.

일반적으로 주택 건설 프로세스는이 개요를 따릅니다. 해당 지역에 맞는 지침은 주 또는시 주택 당국에 문의하십시오..

귀하의 재산 자격 평가. 주 정부의 주택 법규를 검토하고 보호하려는 부동산이 해당 자격 기준을 충족하는지 확인하십시오. BAPCPA에 따라 40 개월 미만 동안 거주 한 경우 주택의 전체 가치를 보호하지 못할 수도 있습니다..
주정부에 신고가 필요한지 결정. 대부분의 주에서는 주택 소유자가 주택을 공식적으로 선언 할 것을 요구하지 않습니다. 귀하의 주가 결정하는지 여부를 확인하려면, 주 주택 관리국 또는 지역 기록 사무소에 문의하십시오. 공식적인 선언이 필요한 경우, 당국은 일반적으로 온라인 또는 직접 작성하여 작성할 수있는 표준화 된 또는 샘플 양식을 제공합니다. 예를 들어, Clark County (Nevada) Recorder 's Office는 온라인으로 한 페이지 분량의 표준 양식을 제공합니다. 양식을받은 후에는 반복적으로 신고서를 제출해야하는지 (예를 들어, 버몬트가 연간 신고를 요구하는지) 또는 단 한 번만 알아낼 수 있는지 파악하십시오..
필요한 정보 수집. 농가 신고에 필요한 정보는 주마다 다르지만 일반적으로 평가자의 소포 번호 (APN), 숙박 시설의 주소, 부동산의 법적 설명 (규모 및 경계 포함), 부동산에 대한 소유자의 관심 및 부동산의 현재 거주자를 포함합니다. (부양 가족 포함). 이 정보의 대부분은 부동산 증서에서 확인할 수 있습니다.
양식 작성 및 공증. 수집 한 정보를 사용하여 양식을 완전히 작성하십시오. 현지 기록부에 농가 신고서를 공증해야하는 경우, 승인 된 신원 증명서를 가지고 공증인에게 가져 가서 공증인의 서명으로 서명하십시오. 양식을 공증 한 장소에 따라이 단계에는 보통 약 5 달러의 명목상의 수수료가 필요할 수 있습니다..
양식 제출. 작성 완료된 공증 양식을 카운티 기록 보관소에 제출하십시오. 주택 신고서 양식은 매우 복잡한 문서는 아니지만 양식을 올바르게 작성해야하며 기록관 사무실 직원은이면에서 유용한 조언을 제공하지 않을 것입니다. 본인이 직접 양식을 작성할 수있는 능력에 대해 걱정이되는 경우 변호사와 상담하십시오. 주택 권리를 요구해야하는 경우 변호사 비용으로 1 ~ 2 시간이 빨리 지불됩니다..
서면 확인서 받기. 기록 보관소는 기록 보관소의 도장이 부착 된 신고서 사본을 제공해야합니다. 이것은 제출되었으며 기록 중임을 나타냅니다..

최종 단어

주택 소유자 보험과 농가 법은 법적 의미에서 서로 유사하지는 않지만 가족의 삶을 밤새 바꿀 수있는 치명적인 손실로부터 보호합니다. 주택 보험업자에게 청구를 제기하지 않으려는 것처럼, 파산 신고 또는 생존 배우자에 대한 거주 허용 한도에 대한주의 주택 농가 면제 한도를 테스트하지 않는 것이 좋습니다. 그러나 모든 것이 말되고 행해지면, 적어도 1 차 거주지에 대한 귀하의 관심의 일부가 불행으로부터 부분적으로 보호된다는 것을 아는 것이 위안.

당신은 농가 재산에 살고 있습니까?