HECM (Reverse Mortgage)이란 무엇입니까?

헨리 제이 카이저 가족 재단 (Henry J. Kaiser Family Foundation)은 65 세 이상의 노인 4 명 중 3 명 이상이 67,700 달러에서 325,200 달러에 이르는 주택에 지분을 가지고 있다고 밝혔습니다. 20 명 중 1 명은 398,500 달러 이상의 주택 담보가 있고 1 %는 799,850 달러 이상입니다..

그러나 노인의 거의 절반이 소득의 절반 이상을 사회 보장에 의존하고, 8 명 중 1 명은 사회 보장에만 의존합니다. 그러나이 노인들 중 상당수는 현금으로 전환 할 수있는 주택 자산을 가지고 있습니다..

귀 하나 부모님이“집이 풍부하지만 현금이 부족한 경우”가계 주택의 역 담보 대출이 주택 자산을 현금 자산으로 전환하는 전통적인 수단에 대한 더 나은 대안인지 고려할 때입니다..

재고를 현금으로 전환하는 전통적인 방법

가까운 미래에 현재 거주지에서 살고 싶어하는 노인들에게는 주택 담보를 현금으로 전환하는 몇 가지 전통적인 방법 (역 모기지를 포함하지 않음)이 있습니다.

주택 담보 대출. 주택 담보 대출은 본질적으로 대출 기관이 부동산에 대한 두 번째 모기지 대출을 받음으로써 주택 소유자에게 연장되는 대출입니다. 기초 대출은 대출 기관의 기준, 대출자의 신용 등급 및 협상 된 상환 조건에 따라 소유자 지분의 100 %만큼 높을 수 있습니다. 예를 들어, 지분이있는 주택 소유자는 일반적으로 자본의 80 %에서 100 %에 해당하는 일시불을 빌릴 수 있습니다.
주택 담보 대출. HELOC (Home Equity Line of Credit)은 보통 이자율을 조정할 수있는 주식 가치까지의 회전 크레딧 라인으로, 지불 금액은 달마다 다릅니다. 다른 개인 대출과 마찬가지로, 대출 조건 및 이용 가능한 신용 금액은 차용자와 대부 간의 협상에 따라 달라집니다.
현금 모기지 리파이낸싱. 이자율이 낮아지고 / 또는 자기 자본이 증가함에 따라 많은 주택 소유자들은 재 융자를 재원 화하여 기초 대출에 대한 이자율을 낮추고 월별 지불액을 줄이거 나 자기 자본의 일부를 현금으로 전환 할 수 있습니다. 예를 들어, 주택 소유자가 2000 년에 $ 312,000에 새 집을 구입했다고 가정 해보십시오. 30 년 6 % 고정 금리 대출은 월 $ 1,824.40의 지불이 필요합니다. 현재이 주택의 가치는 $ 350,000이며 이자율은 3.5 %로 떨어졌습니다. 그 후 소유자는 월 $ 1,582.85의 지불로 30 년 동안 3.5 % 요율로 주택을 재 융자합니다. 리파이낸싱의 결과, 주택 소유자는 초기 모기지를 상환하고 지불액을 240 달러 이상 줄였습니다., 과 축적 자본에서 $ 30,000의 현금을 인출 할 수 있음.

이러한 방법은 잠긴 지분에 액세스하는 수단이지만 모두 단점을 공유합니다.

부동산 감소에 계속 노출. 주택 담보 대출이 상환되지 않으면 대출 기관이 부동산 소유자에게“완전 상환”을하기 때문에 주택 매매 수익이 미지급 주택 담보 대출보다 적을 경우 주택 소유자는 책임을집니다. 주택 담보 대출보다 가치가 낮은 부동산은“수중”으로 간주되며, 2008-2009 년 주택 담보 대출 위기 이후 많은 주택 소유자들이 스스로를 발견 한 상태.
새로운 모기지 기간에 필요한 지불. 이 예에서 주택 소유자의 재정을 재건 한 주택 소유자는 30 년 동안 거의 14 년을 지불했습니다. 새로운 대출과 함께 리파이낸싱은 또 다른 30 년 동안 시계를 다시 시작하여 기본적으로 기한이 지난 14 일을 지불합니다. 은퇴 한 노인은 은퇴 후 편안하게 지불 할 수있는 충분한 소득이 없을 수 있습니다.
체납 모기지 지불은 대출 기관에 의한 압류를 유발합니다. 대출 기간 동안 대출 기관에 지불해야 할 법적 의무가 있습니다. 지불하지 않으면 재산 처분 및 매각이 발생할 수 있습니다. 주택 담보 대출이 수중에있는 경우 노인은 주택을 잃을뿐만 아니라 판매 수익과 미결제 모기지 대출의 차이를 구성해야합니다..

역 담보 대출이란 무엇입니까?

역 주택 담보 대출 (HECM)이라고도 불리는 역 주택 담보 대출은 노인들에게만 FHA 승인을 받았으며, 초과 주택 담보 대출을 일시불로 전환하는 고령 주택 소유자 (62 세 이상)에게 점점 인기있는 방법입니다. 현금, 신용 한도 또는 연금과 같은 일련의 정기적 인 월 지불.

작동 원리

리버스 모기지를 만드는 대출 기관은 부동산에 대한 최초의 담보 대출을 받지만, 전통적인 모기지와 같이 대출에 대한 지불금을받지 않으며, 주택 소유자가 대출 기관이 사망시 부동산을 수령 할 때 가치 부족에 대해 책임을지지 않습니다 또는 주택 소유자의 이동. 이 유형의 대출의 장점은 대출자가 대출 기관으로부터 돈을 받는다는 것입니다.이 금액은 주택의 자본 금액과 연령 및 이자율과 같은 다른 요인에 따라 결정됩니다. 그러나 주택은 대출에 대한 담보로 사용되기 때문에 주택 소유자가 사망 또는 이사 할 때 주택을 수령합니다. (즉, 주택 소유자 또는 상속인은 언제든지 대출금을 지불하여 집을 지킬 수 있습니다.)

예를 들어, 리버스 모기지 대출 기관은 현재 평가 가치가 $ 300,000 인 주택 소유자의 주택에 $ 150,000의 첫 모기지 대출을하는 것에 동의합니다. 그러나 주택 소유자는 $ 100,000 대신 이전에 담보 대출을 받았습니다. 새로운 대출금 ($ 150,000)을 사용하여 주택 소유자는 기존 주택 담보 대출을 $ 100,000로 상환하고 초과 수익금은 $ 50,000입니다. (주택에 기존 주택 담보 대출이없는 경우 주택 소유자의 수익금은 전체 150,000 달러와 동일합니다). 주택 소유자는 다음 중 한 가지 방법으로 지불을 받도록 선택할 수 있습니다.

현금으로 5 만 달러를 현금으로 가져 가면 즉시“일괄 결제”라고하며 원하는대로 지출하거나 저장합니다. 세금 결과는 없습니다.
역 담보 대출 기관에서 일련의 월별 지불금 $ 50,000를 가져 가십시오. 지불은 고정 된 수의 지불 또는 주택 소유자의 수명에 대한 보험 계리 계산을 기반으로 할 수 있습니다.
주택 소유주가 언제든지 이용할 수있는 신용 한도 형태로 $ 50,000를 가져 가십시오. 주택 소유자가 선에서 인출을 연기하면, 모기지 회사는 기본 역 모기지에 부과되는이자를 줄입니다.
지불과 신용 한도의 조합으로 $ 50,000를 가져 가십시오.

주택 소유자는 역모 기지론에 대해 원금 또는이자를 지불 할 필요가 없습니다. 이러한 특성 (과세 대상이 아니며 사회 보장 또는 메디 케어 혜택에 영향을 미치지 않는 주택 소유자에게 돈을 지불하는 것)은 특히 현금으로 묶인 노인에게 혜택을 줄 수 있습니다.

적임

차용자가 리버스 모기지를 얻으려면 몇 가지 명확한 자격 요건이 있습니다..

차용자는 62 세 이상이어야합니다..
구매 한 주택은 차용자의 주 거주지 여야합니다..
본 숙소는 단독 주택 또는 FHA 승인 콘도미니엄이어야합니다.
차용자는 HECM의 재정적 비용과 법적 요건을 이해하기 위해 HUD 승인 상담 세션을 완료해야합니다..
차용자는 재산세, 주택 소유자 보험 및 일반 유지 보수와 같은 필수 비용을 지불 할 수있는 재정적 능력이 있어야합니다..

비율과 비용

담보 대출에 대한 이자율은 기존이든 아니든 고정 또는 변동 이율이 될 수 있으며 기존 시장 이자율과 각 모기지 회사의 사업 결정에 따라 경쟁사와 차별화됩니다. 결과적으로, 전통적인 모기지 금리가 변하는 것처럼, 금리는 일반적으로 대금업 자마다 다소 차이가 있습니다..

기존 결산 수수료 외에도 선결제 모기지 보험료 (MIP)가 부과됩니다. LTV가 60 % 이하인 경우 수수료는 0.5 %, LTV가 60 %보다 큰 경우 2.5 %입니다. 매년 1.5 %의 MIP가 추가로 청구됩니다. 이는 주택 담보 대출 기간 동안 주택 가치가 하락할 경우 대출 기관을 보호합니다. 주택의 계약금이 20 % 이상인 경우 기존의 부동산 담보 대출은 일반적으로 담보 대출 보험을 요구하지 않습니다..

대출 요건

전통적인 주택 담보 대출과 마찬가지로, 대출 기관은 주택 소유자가 재산 보험을 구매 및 유지하고, 납세시 재산세를 지불하며 재산을 합리적인 상태로 유지해야합니다. 역 담보 대출은 담보 대출 기관에 지불 할 필요가 없다는 점에서 전통적인 담보 대출과 다르기 때문에, 대출은 다음과 같은“성숙 사건”이라는 특정 조건 하에서 성숙하거나 대출 기관에 의해서만 호출 될 수 있습니다. :

모든 차용인이 사망했습니다.
모든 차용인은 부동산의 소유권을 제 3 자에게 팔거나 전환했습니다.
이 재산은 더 이상 12 개월 이상 지속되는 신체적 또는 정신적 상태 또는 사망으로 인해 차용인의 주요 거주지가 아닙니다.
차용인은 재산세 납부를 거부하거나 재산 보험을 유지하지 못하고 결함을 시정 할 수있는 기회를 얻었습니다.
차용인은 공식적인 통지 및 판결 과정을 거쳐 수리가 잘되지 않은 채 재산을 거부하거나 유지할 수 없습니다.

이러한 경우 주택 소유자 (생존하는 경우) 또는 부동산은 주택 담보 대출을 상환하여 주택을 유지할 수있는 옵션이 있습니다. 대출이 예정된 시점에 주택이 주택 담보 대출보다 가치가 낮다면, 주택 소유자 또는 부동산 집행 인은 대출 기관이 주택을 압류하는 것을 제외하고는 아무런 조치를 취하지 않습니다. 그런 다음 대출 기관은 재산을 가능한 한 많이 판매하여 수익금을 미결제 대출에 적용합니다.

대출 상환 후 현금이 남아 있으면 초과분이 부동산으로 반환된다는 점에 유의해야합니다. 대출이 판매 수익보다 큰 경우, 손실은 리버스 모기지 회사가 독점적으로 부담합니다.

역 담보 대출이 전통적인 담보 대출과 어떻게 다른가

전통적인 모기지와 다른 리버스 모기지의 특이한 특징이 몇 가지 있습니다.

주택 담보 대출에 대한 대출 기관의 유일한 유가 증권. 주택 소유자는 주택 담보 대출을 지불 할 필요가 없기 때문에, 주택 담보 대출 기관에 대한 상환의 원천은 소유자가 사망하거나 부동산에서 이사 할 때 부동산을 판매하는 것입니다. 계약에 따라, 소유자는 거주하고 있고 집이 주요 거주지 인 한 재산을 계속 유지할 수 있습니다.
주택 소유자의 신용 등급 또는 이력은 중요하지 않습니다. 소유주는 지불을 할 필요가 없기 때문에, 과거 또는 현재의 재정 상태는 모기지에 대한 신용 율의 인수 또는 인수에 영향을 미치지 않습니다..
LTV (대출 가치) 비율은 전통적인 모기지보다 적다. 전통적인 대출 기관은 부동산의 시장 가치와 대출자의 재정적 책임 모두에 의해 확보됩니다. 결과적으로 일부 대출 기관은 부동산 시가의 최대 100 %를 대출합니다. 역 모기지 LTV 비율은 일반적으로 50 %에서 65 % 사이입니다..
더 오래된 막내 차용인, 리버스 모기지 론에 대한 대출 대 가치 비율. 가장 어린 차용자의 보험 수리적 기대 수명은 대출의 가능한 기간을 계산하기위한 기초입니다. 그러나 마지막으로 사는 주인이 죽거나 집을 떠나기 전까지는 대출이 성립되지 않습니다. 소유자가 예상보다 빨리 사망하면, 대출 교장은 그 시점에 기한이됩니다. 소유자가 보험 계리 테이블 프로젝트보다 오래 살면 대출은 나중에 사망 할 때까지 연장됩니다. 예를 들어, 80 세 여성의 기대 수명은 9.61 년이고 70 세 여성은 16.33 년입니다. 이 예에서 80 세의 최대 대출 금액은 $ 187,712입니다. 같은 $ 300,000 재산에있는 더 오래된 차용인은 70 세의 더 젊은 것보다 더 $ 50,000 이상을받을 것입니다. 다시 말해, LTV 비율은 수퍼 노인에게 더 높습니다.

다운 사이징 및 리버스 모기지

은퇴 연령에 도달 할 때까지 가족을 키운 많은 노인들은 유지 보수가 적고 비용이 적게 드는 작은 주택 공간을 찾고 있습니다. 구매를위한 HECM이 개발되기 전에 FHA 보험 대출-축소 및 역 담보 대출을 사용하려는 노인은 두 가지 고가의 폐쇄를 견뎌야했습니다. 리버스 모기지를 이용한 두 번째 리파이낸싱 (및 종결)은 전통적인 모기지를 상환하기 위해 진행됩니다..

HECM은 새 집에 자금을 조달하고 노인의 이익에 대한 현금 수익을 극대화하며 사망 또는 나중에 이동할 때까지 집 지불금을 제거하는 데 이상적인 수단임을 깨닫고 FHA는 구매를위한 HECM을 승인하여 차용 비용을 줄였습니다. 전통적인 모기지 폐쇄. 표준 자격 요건 외에도 다음과 같은 명령이 있습니다.

새 주택의 구매 가격과 HECM 대출 수익금 간의 차액은 마감시 차용자가 현금으로 지불해야합니다. 예를 들어, 주택 구입 가격이 $ 300,000이고 정산 비용 후 순 대출 금액이 $ 140,000 인 경우 차용자는 $ 160,000의 현금을 보유해야합니다..
차용자는 HECM의 재정적 비용과 법적 요구 사항을 이해하기 위해 HUD 승인 상담 세션을 완료해야합니다..

새 부동산에 대한 기존의 담보 대출은 HECM보다 대출 마감시 현금이 덜 필요할 수 있지만, 또한 모기지 회사에 대한 월별 지불이 필요합니다. 예를 들어, 80 %의 주택 담보 대출로 $ 300,000의 주택 구입시 마감 비용은 약 $ 70,000 (다운 계약금 $ 60,000 + 마감 비용 $ 10,000)입니다. HECM 모기지로 자금을 조달하려면 추가 $ 90,000의 수익이 발생하지만 ($ 160,000-$ 70,000), 미래 주택 담보 대출 지불금 (현재 이자율로 매월 $ 1,200로 추정)과 주택의 미래 시장 가치가 하락할 경우 손실을 제거합니다. 잠재적 차입 업체는 자신의 상황에 가장 적합한 방법을 결정하기 위해 "숫자를 실행"해야합니다..

귀하에게 적합한 지 결정

리버스 모기지를 고려하는 노인들은 자신의 개인적 상황, 재정 상태 및 재산 욕구에 따라 장단점이 있음을 인식해야합니다.

장점

소유주가 살아 있고 부동산에 거주하는 동안 모기지 론 지불은 필요하지 않습니다..
리버스 모기지 론은 정해진 기간이 없지만 차용자의 사망과 같은 특정 정의 된 사건이 발생할 때만 발생합니다..
주택 가치가 언제든지 주택 담보 대출 잔액보다 낮거나 낮은 경우, 역 모기지 대출자와 그 부동산은 금융 위험에 처하지 않습니다..
리버스 모기지 대출자 또는 그의 부동산은 언제든지 다른 모기지 대출과 마찬가지로 리버스 모기지 대출을 상환하고 주택 소유권을 유지할 수있는 옵션이 있습니다..
차입 업체의 신용 등급은 역모 기지론의 기준에서 고려되지 않습니다. 차입 업체의 개인 파산은 다른 요구 사항이 충족되는 경우 리버스 모기지 상태에 영향을 미치지 않습니다.
초과 자본은 일시불, 월 단위로 정해진 기간 또는 금액, 신용 한도 또는 세 가지 모두의 조합으로 얻을 수 있습니다.

단점

역 담보 대출을 받으려면 부동산이 차용자의 주 거주지 여야합니다.
역 모기지는 기존 모기지보다 낮은 시장 대출 가치 (50 % ~ 65 %)로 제한되며, 이는 시장 가치의 100 %에이를 수 있습니다.
차용자와 배우자는 62 세 이상이어야합니다. 젊은 차용자에게는 리버스 모기지를 이용할 수 없습니다.
대출이 상환 될 때까지 역세 담보 대출에 대한이자는 소득세 목적 상 공제 할 수 없습니다.
초기 주택 담보 대출 보험료는 대출 대 가치 비율에 따라 0.5 %에서 2.5 % 사이이며 연간 담보 대출 보험료는 1.5 %입니다.
차용자는 승인 전에 사전 재정 상담이 필요합니다.
리버스 모기지의 상속인이 리버스 모기지를 상환하기로 결정하지 않는 한, 주택의 소유권은 대출 기관으로 되돌아가 판매 될 것입니다.

최종 단어

배당금 또는 제로 쿠폰 채권을 지불하지 않는 주식과 마찬가지로 주택의 지분은 소유자에게 현금을 제공하지 않습니다. 자산이 매각되거나 주택이 더 많은 대출 금액으로 재 융자 될 때까지 주식 가치의 증가는 휴면 상태입니다. 더 나쁜 것은 여전히 주택 담보 대출을하는 노인들이 주택의 지분으로 묶인 금액에 추가되고 있다는 것입니다. 많은 경우에, 그 자금은 가용 현금의 형태로 더 잘 봉사 할 수 있습니다.

귀하 또는 귀하의 부모가 62 세 이상인 경우 HECM은 재정적 안전과 마음의 평안을 얻는 데 유용한 도구가 될 수 있습니다. 리버스 모기지는 모든 사람을위한 것이 아닙니다. 계약을 체결하기 전에 리버스 모기지와 관련된 의무와 권리를 이해해야합니다.

귀하 또는 가족이 리버스 모기지를 꺼내도록하십시오?