부동산 투자 신탁은 무엇인가-리츠에 투자

불행히도, 투자로서의 부동산은 계약금, 상당한 규모의 대출을받을 수있는 능력, 수익성있는 기업을 운영하기위한 시간 및 교육, 유지 보수, 수리, 재산세에 필요한 현금, 그리고 보험.

다행히도 개별 자산을 소유하지 않고 부동산에 투자 할 수있는 방법이 있습니다. 그것은 부동산 투자 신탁 (REIT)으로 알려져 있습니다.

REIT 란 무엇인가?

REIT는 소득을 창출하는 부동산에 투자하기 위해 존재합니다. 부동산 구매를 통해 직접 또는 간접적으로 대출을 제공하거나 기존 모기지 계약을 구매하여이를 수행합니다. REIT 자격을 갖추려면 (법인 소득세를 피하려면) 이익의 90 % 이상을 배당금으로 주주에게 지불해야합니다.

REIT는 일반적으로 세 가지 범주로 분류됩니다.

1. 지분 리츠

가장 인기 있고 잘 알려진 REIT 유형 인 지분 REIT는 투자 자산의 취득, 관리 및 개발에 중점을 둡니다. REIT 제한으로 인해 부동산을 장기간 보유하고 개발해야하므로 주요 수입원은 보유 자산의 임대 수입입니다. 그들은 일반적으로 다음과 같은 범주에 속하는 특정 유형의 재산에 투자합니다.

사무실과 산업
소매
주거
호텔 및 리조트
보건 의료
셀프 스토리지
생지

2. 모기지 리츠

주식 리츠만큼 인기가없는이 펀드는 부동산 투자자에게 돈을 빌리거나 부동산 자체에 직접 투자하기보다는 부동산에 대한 기존 모기지 대출에 투자합니다. 그들의 주요 수입원은 보유하고있는 대출에 대한이자입니다.

3. 하이브리드 리츠

주식과 모기지 REIT의 조합 인 하이브리드 REIT는 부동산 소유와 부동산 투자자 대출을 다양 화합니다. 그들의 수입은 임대료와이자 소득에서 비롯됩니다.

REIT의 장단점

모든 투자와 마찬가지로 투자하기 전에 계량해야하는 REIT의 장단점이 있습니다.

장점

투자자들은 최소한의 비용으로 여러 부동산에 대한 관심을 유지함으로써 부동산 시장 내에서 다각화 할 수 있습니다.
단독 자산 소유자와 비교하여 많은 투자자들에게 위험이 모여 있습니다..
리츠는 높은 현금 배당금을 지불합니다.
많은 REIT는 투자자가 주식을 빠르게 판매 할 수있게하여 부동산 소유권과 관련하여 높은 유동성을 제공합니다..
투자자는 주요 사무실 건물이나 호텔과 같은 대규모 자산에 대한 소유권을 공유하지 않고 다른 방식으로 감당하기가 어렵다.
속성은 전문적으로 관리됩니다.
재산을 소유하지 않는 외국인 개인은 REIT를 통해 해당 재산에 관심을 가질 수 있습니다..
감가 상각 비용은 배당금에 대한 주주 세금을 최소화 할 수 있습니다.

일반적으로 배당금은 수령 한 해에 일반 소득으로 과세됩니다. 감가 상각비가 REIT에 의해 전가 될 때, 이러한 비용은 주주에 대한 자본의 반환으로 간주되며 주주 배당의 동일한 부분을 상쇄합니다. 이로 인해 REIT 주식이 매각 될 때까지 해당 배당금에 대한 세금 납부가 지연됩니다.

또한 주식을 매각 할 때, 그 금액은 일반 소득이 아닌 자본 이득으로 과세됩니다. 예를 들어, 주주에게 100 달러의 배당금이 지급되었지만 그 중 10 달러를 감가 상각비로 청구 할 수 있다면 주주는 그해 90 달러의 소득세 만 지불 할 것입니다. 그러나 차감 된 10 달러는 나중에 펀드가 판매 될 때 자본 이득으로 과세됩니다..

일반 소득은 자본 이득보다 훨씬 높은 세율로 세금이 부과되기 때문에 이는 정상적인 REIT 배당금의 세무 처리에 비해 주요 이점입니다.

단점

REIT는 일반적으로 소득의 90 %를 투자자에게 상환해야하기 때문에 낮은 성장률을 보입니다. 따라서 수입의 10 % 만 사업에 재투자 할 수 있습니다.
REIT 배당은 대부분의 배당이 적용되는 세금 친화적 인 15 % 규칙에 따라 처리되지 않습니다. 그들은 훨씬 더 높은 비율로 일반 소득으로 과세됩니다.
투자 위험이 클 수 있습니다. 투자하기 전에 실사를 수행하고 부동산 시장의 모든 요소 (예 : 부동산 가치, 이자율, 부채, 지리 및 변화하는 세법)를 고려하십시오..
REIT 투자자는 개별 부동산 소유자가 결정할 모든 운영 결정에 대한 통제권을 갖습니다..
일부 REIT는 높은 관리 및 거래 수수료가 발생하여 주주의 지불금이 낮아집니다..

공개 거래 대 거래되지 않은 REIT

이제 우리는 REIT의 작동 방식과 세 가지 주요 유형을 살펴 보았으므로 공개적으로 거래되는 REIT와 거래되지 않은 REIT의 중요한 차이점을 살펴 보겠습니다.

공개적으로 거래되는 리츠

공개적으로 거래되는 REIT는 SEC에 등록되어 있으며 국가 거래소에 상장되어 있습니다..

장점 :

중개 계좌로 사고 팔 수 있습니다.
그들은 펀드가 언제든지 팔릴 수 있기 때문에 거의 즉각적인 유동성을 제공합니다.
시장은 즉시 주식 가치의 증가를 반영.
이 기금은 매우 크고 다양한 경향이 있습니다.

단점 :

주가는 시장 상황과 기초 자산의 실제 가치에 크게 영향을받을 수 있습니다. 결과적으로 투자자는 공개적으로 거래되는 REIT 포트폴리오에서 변동성을 경험할 수 있습니다.
상장 자금을 운영하기위한 추가 비용은 투자자의 잠재적 배당금을 낮출 수 있습니다.

거래되지 않은 REIT

거래되지 않은 REIT는 SEC에 의해 규제되지만 거래소에 상장되지는 않습니다. 투자자는 REIT의 안정성을 유지하고 투자자의 이익을 보호하기 위해 최소 순 가치 또는 유동성 지침을 충족해야합니다.

현재 투자자는 $ 250,000의 유동성 자산 (자택 제외) 또는 연간 $ 70,000의 수입과 자산의 $ 70,000이 필요합니다. 거래되지 않은 REIT 주식은 보통 주당 10 달러의 정해진 가격으로 구입합니다. 일정 기간 (보통 REIT 전략에 따라 5 년에서 7 년) 동안 유지되도록 사전 선언 된 배당금을 지불하도록 설계되었습니다..

이러한 유형의 REIT는 일반적으로 처음 몇 년간 돈을 모은 다음 새로운 투자자에게 문을 닫습니다. 보유 기간이 끝나기 전후에 펀드가 풀릴 수있는 일반적인 4 가지 방법이 있습니다.

REIT는 더 큰 공개 거래 REIT에 의해 주주들에게 전달 된 판매 수익으로 취득 할 수 있습니다.
REIT는 공개 될 수 있으며,이 경우 투자자는 이론적으로 훨씬 높은 가격으로 교환을 통해 판매 될 새로운 주식을 받게됩니다.
REIT는 개별 자산을 판매하고 이익의 미리 결정된 부분을 주주에게 전달할 수 있습니다.
경제가 이러한 옵션 중 어느 것도 수익성이 없다고 지시하면 REIT는 주주 투표를 통해 시장 상황이 개선 될 때까지 정상적인 운영을 확장 할 수 있습니다.

장점 :

정해진 주가는 공개적으로 거래되는 REIT와 관련된 일일 가격 변동 및 변동성을 제거합니다..
배당금은 비 무역 리츠에서 더 높은 경향이 있으며 월별 또는 분기별로 지급 될 수 있습니다. 이러한 높은 배당은 낮은 비용과 낮은 유동성으로 투자자를 보상하는 방법의 결과입니다.
보유 기간 종료시 상당한 감사의 가능성이 있습니다.
투자자는 다른 방법으로 소유가 금지 된 외국 부동산을 보유 할 수 있습니다. 이러한 특성은 외국 주식 시장의 변동성에 상대적으로 영향을받지 않습니다..

단점 :

주가와 배당은“설정”되어 있지만 보장되지 않습니다. 실제로 일부 REIT는 경제 침체와 부동산의 공실 증가로 인해 배당금을 줄이고 주식 가치를 낮추어야했습니다..
이 제품들은 액체가 아닙니다. 최소 보유 요건으로 인해 투자자는 장기간 투자를 유지해야합니다. 공개 거래 상대방과 달리 투자자는 주가가 크게 하락할 때 주식을 팔 수 없습니다. 이는 거래되지 않은 REIT에 투자 할 위험을 크게 증가시킵니다..
펀드 운영의 재정적 투명성이 떨어집니다. 거래되지 않은 REIT는 공개적으로 상장되어 있지 않으므로 감독이 덜 필요합니다..
영업 기간이 끝날 때까지는 주가에 대한 큰 감사가 이루어지지 않고있다 (배당을 늘릴 수는 있지만).

리츠 투자를위한 팁

REIT는 올바른 투자자에게 훌륭한 수입 및 성장 기회를 제공 할 수 있습니다. 도약을 고려하고 있다면 투자하기 전에 고려해야 할 몇 가지 팁이 있습니다.

투자하는 부동산 유형 이해. 대부분의 REIT는 펀드 요약에서 쉽게 찾을 수있는 특정 분야를 전문으로합니다. 각 부문의 위험을 이해하십시오. 예를 들어, 경제가 좋지 않은 비 개발 토지 또는 소매 쇼핑 센터를 보유한 REIT는 주요 대도시의 고급 아파트보다 위험이 더 큽니다.
숫자를 봐. 배당금이 운영에서 지급되는지 또는 펀드가 추가 자본을 사용하도록 강요되는지 확인하는 것이 중요합니다. 잘 운영되는 REIT는 운영에 의존하여 비용과 배당금을 지불해야합니다. 또한 대규모 일회성 부동산 판매에주의하십시오..
REIT가 언제 투자를 시작했는지 알아보십시오. 시장 침체 전에 투자 한 경우 REIT는 실적이 저조하거나 재 융자해야하는 자산을 보유 할 수 있습니다. 이 경우 가까운 시일 내에 현금을 조달하기 위해 배당금을 낮추거나 추가 주식을 매각해야 할 수도 있습니다. 그러나 펀드가 주택 시장 침체 이후에 만들어 졌다면 저렴한 가격으로 귀중한 자산을 소유하고 구매할 수 있습니다.
당신의 시간 지평을 알고. 특히 트레이드되지 않은 REIT에서 투자자는 5 년 이상 주식을 보유한 후 원금이 반환 될 수 있습니다. 유동성 부족 가능성을 처리 할 수 있는지 확인하십시오.

최종 단어

우리는 경제가 깊은 불황에서 벗어날 수 있도록 많은 시장에서 상당한 성장을 보았습니다. 그러나 부동산 시장은 뒤쳐졌다.

좋은 소식은 특히 부동산 형태로 장기적인 투자 기회가 크다는 것입니다. 부동산은 부동산 시장에서 다각화하는 방법이며 저금리 환경에서 매력적인 소득 창출 투자가 될 수 있습니다.

주식 시장 변동성을 피하고 최소 지침을 충족하는 경우 비 거래 REIT는 개인 투자 포트폴리오에서 중요한 역할을 할 수 있습니다. 모든 투자와 마찬가지로 숙제를하고 돈을 어디에 투자하는지 이해하는 것이 중요합니다..