집 소유권 보험이란 무엇입니까-정책 비용, 보험 적용 범위 및 필요

이것이 바로 부동산 배상의 특별한 형태 인 소유권 보험의 대상입니다. 특정 주거용 또는 상업용 부동산이 손을 바꾸면 소유권 정책에 따라 과거 부동산 또는 이전 증서의 부적격 또는 무능한 당사자와 같은 과거 문제 나 기타 문제로 인해 부동산이 방해받지 않도록합니다. 이전의 적법성 또는 향후 재정 비용 발생.

대부분의 경우, 대출 기관과 구매자는 별도의 소유권 보험 정책을 구매하여 각각 부동산에 대한 각자의 이익을 보호합니다. 구매자는 일반적으로 두 정책의 전체 비용을 지불하지만 구매자의 시장에서 판매자와 비용 분담 협정을 체결하거나 판매자가 전체 재정적 부담을 감수하도록 설득하는 것이 종종 가능합니다. 소유권 보험은 일반적으로 부동산 거래에서 결산 비용으로 포함됩니다.

오래된 주택을 구입하든 새 건축 주택을 구입하든 타이틀 정책이 필요할 수 있습니다. 이 독특하지만 믿을 수 없을만큼 일반적인 보험에 대해 알아야 할 사항은 다음과 같습니다..

소유권 보험이란 무엇입니까?

소유권 보험은 대부분의 선진국에 존재하지만 다른 나라보다 미국에서 훨씬 더 일반적입니다. 이는 지방 정부가 세계 어느 곳보다 재산 이전 및 소유권의 합법성을 결정하는 데 더 작은 역할을한다는 사실에 기인합니다..

대부분의 다른 국가, 특히 영국의 법률에 의해 영향을받는 국가에서, 새로운 부동산 소유자는 최근에 양도 된 소유권을 해당 지방 정부에 등록하여 거래 결과 발생하는 분쟁의 최종 중재자 역할을합니다. 대조적으로, 대부분의 미국 관할 구역에서는 각 부동산 양도를 기록하여 유효한지 여부와 재산에 유치권 및 기타 제한이 없는지 여부를 결정하지 않고 기록합니다. 그 결정은 소유권 보험 회사 직원을 포함한 민간 전문가에게 해당됩니다..

그것이 존재하는 이유

믿거 나 말거나, 재산 소유자는 19 세기 중반 이전에 유효하지 않거나 사기성 토지 소유권에 대한 법적 상환을받지 못했습니다. 당시에는 구매자가 직책을 맡아 소유권이 유효한지 확인했습니다. 이것은 도로가 열악하고 중앙에 위치하며 때로는 유지 보수가 잘되지 않는 토지 기록이있는 광대 한 국경 지역에서는 실제로 불가능했던 힘든 시간이 걸리는 프로세스였습니다..

이 불행한 상황은 1868 년 펜실베이니아 주 대법원이 들었던 왓슨 v. 특정 직책에 방해가되지 않았다는 변호사의 잘못된 의견에 의존. 실제로이 직함은 검사 변호사가 발견하지 못한 기존의 유치권을 가지고있어 구매자에게 심각한 재정적 고통을 초래했습니다..

이 결정에 분노한 지주들은 펜실베이니아 주의회를 개입시키기 위해 로비를했습니다. 1874 년에 기관은 소유권 보험을 허용하는 법률을 통과 시켰습니다. 1876 ​​년에 최초의 소유권 보험 회사가 필라델피아에 설립되었습니다. 다른 국가들은 소송을 따르고 나머지는 역사입니다.

소유권 보험의 종류

소유권 보험은 대출 (“대출”) 정책과 구매자 정책이라는 두 가지 기본 형태로 제공됩니다. 대출 기관 정책은 부동산에 대한 모기지 대출 기관의 관심을 보호하며 일반적으로 시간이 지남에 따라 감소합니다. 구매자 정책은 일반적으로 시간이 지남에 따라 증가하는 구매자의 관심을 보호합니다.

대출 정책은 모기지 대출 기간 동안 또는 초기 모기지가 재 융자 될 때까지 유효하며,이 시점에서 새로운 대출 정책이 발행됩니다. 구매자가 부동산에 대한 관심을 유지하는 한 구매자 정책은 계속 유효합니다..

타이틀 보험이 다루는 것

대부분의 다른 형태의 보험은 손상, 도난 및 기타 위험으로 인한 미래의 손실에 대해 재정적 인 보호를 제공합니다. 대조적으로, 소유권 보험료의 상당 부분은 현재 보험 계약자에게 부정적인 영향을 미칠 수있는 과거 문제와 재정 손실을 야기하기 전에 이러한 문제를 발견하고 수정하는 데 필요한 전문 인력을 위해 마련되었습니다..

타이틀 검색

소유권 보험 정책은 주마다, 제공자마다 다르지만 항상 제목 검색 비용을 충당합니다. 제목 검색은 제목에 문제가 있는지 확인하기 위해 관련 공개 기록을 철저히 검사하는 것입니다. 이 기록은 일반적으로 부동산이 위치한 도시 또는 카운티에서 보관됩니다..

이상적으로, 제목 검색은 자산의 전체 이력을보고 원래의 플래 팅 또는 세분으로 되돌아갑니다. 이것은 일반적으로 재산의 초록-완전한 소유권 체인과 역사적 유치권을 포함하는 문서를 면밀히 조사함으로써 수행됩니다. 그러나 초록은 불완전하거나 잘못된 정보를 포함 할 수 있으므로 포괄적 인 제목 검색은 일반적으로 현지 세금 기록, 이전 소유자의 의지 및 해당 법원 판결과 같은 다른 정보 소스를 사용합니다..

치료 또는 문제 해결

소유권 보험 정책은 또한 제목 검색 중 발견 된 대부분의 제목 문제 (결함이라고도 함)를 해결하는 비용 (경화라고도 함)을 다룹니다. 일반적인 결함에는 다음이 포함되지만 이에 국한되지는 않습니다.

• 납세자 (미납 세금)
• 기계 유치권이라고도하는 건설 유치권 (유료 건축 또는 리노베이션 청구서)
• 채권자 유치권 (예 : 기존 모기지에 대한 미지급 잔액)
• 법원 판결 (예 : 이혼 후 판결은 재산의 일부를 전 배우자에게 수여)

소유권 검색에서 소유권과 관련하여 중대한 문제가 발견되면 (예 : 부동산이 제 3자가 전적으로 소유하고 있으며 현재 판매자가 판매 할 수 없다는 증거), 하나 이상의 이전 도구가 위조되고, 무능한 당사자 (예 : 미성년자)는 이전 양도에 관여했거나 토지에 대한 접근 권한이 없음-대출 기관이 부동산에 대한 담보 대출을 거부 할 수 있으며 구매자는 집을 떠나야 할 수도 있습니다.

법적 비용 및 손실 보상

마지막으로 소유권 보험 정책은 소유권 분쟁으로 인해 발생하는 미래 비용을 보장합니다. 예를 들어, 유효한 소유권 보험 정책을 보유한 사람은 회사가 이전 소유자의 미지급 리노베이션 법안에서 비롯된 재산에 대한 유치권을 주장한 계약 업체가 제기 한 소송을 방어하기 위해 본인 부담금을 지불 할 필요가 없습니다..

법원이 판결을 내리는 비교적 드문 경우에, 예를 들어, 이전의 소유자가 이전에 발견되지 않은 유언장에있는 부동산을 제 3 자에게 양도 한 것으로 밝혀진 경우, 정책은 보험 계약자에 대해 재산의 지분 손실. 소유권 보험 증서의 보험 적용 한도는 보험 계약자가 추가 보험을 구매하지 않는 한 일반적으로 보험 증서 발행 시점에 부동산의 평가 가치와 동일합니다.

소유권 보험 정책 비용 결정 방법

자동차 보험, 생명 보험 및 주택 소유자 보험을 포함한 다른 많은 일반 보험 정책과 달리 소유권 보험 정책은 일반적으로 거래 마감일 또는 그 이전에 일회성 결제를 요구합니다. 보험 회사가 일회성 결제를보다 관리 가능한 월별 분할로 분할하지 않는 한 소유권 정책에 따라 지속적인 결제가 요구되는 경우는 거의 없습니다..

소유권 보험 비용에 영향을 미치는 요인

소유권 보험료는 일반적으로 보험료와 서비스 수수료의 두 가지 범주로 나뉩니다. 각 범주 내에서 정책을 읽고 이행하는 데 필요한 작업의 양과 유형에 따라 비용을 추가로 분할 할 수 있습니다..

보험료

특정 소유권 보험에 지불 된 실제 보험료는 기초 자산의 가치에 어느 정도 의존합니다. 그러나 대부분의 정책 비용은 이전 이전 작업 (제목 검색, 조사 및 치료 결함)에 적용되므로 자산 가치는 가장 중요한 요소가 아닙니다..

프리미엄에 영향을 미치는 다른 요인은 다음과 같습니다.

• 해당 부동산 및 인접 부동산에 대한 정확한 최신 정보를 유지하는 데 필요한 작업량 (제목 공장)
• 철저한 타이틀 검색 및 검사를 수행하는 데 필요한 작업량
• 결함 또는 불리한 이익을 치료하기 위해 필요한 작업
• 소유권 결함에 대해 피보험자 보상에 대한 예상 비용

평균 소유권 보험 정책에는 약 $ 1,000의 일회성 보험료가 포함되어 있으며 이는 모든 선행 작업과 지속적인 법적 및 손실 보장을 포함합니다. 그러나 보험료는 수백 달러에서 2,000 달러 이상으로 다양합니다..

프리미엄 규정

소유권 보험 규정은 주마다 크게 다릅니다. 일부 관할 지역에서는 당국이 보험료를 엄격하게 규제하여 소유권 보험 회사가 정책을 구성하는 방법 (위에 설명 된 요소에 관계없이 청구 할 수있는 금액)을 심각하게 제한합니다. 다른 관할 지역에서는 보험료 규제가 가벼우 며 보험 회사는 금리를 책정 할 여지가 더 많습니다.

일반적인 형태의 프리미엄 규정은 다음과 같습니다.

• 감독 만. 이 제도에서 규제 당국은 매년 타이틀 보험료를 모니터링하지만 수용 가능한 요율 또는 범위를 설정하기위한 직접적인 조치는 취하지 않습니다. 그러나 당국이 특정 보험 회사가 부당하게 높은 보험료를 청구하거나 경쟁을 약화 시키거나 지역 산업에 독점권을 행사한다고 판단하는 경우, 해당 보험 회사 또는 연구소의 보험료 통제권을 벌금으로받을 권리가 있습니다. 예를 들어 그루지아와 일리노이 주.
• 공포. 규제 당국은 지역 소유권 보험 산업의 상태를 평가하고이를 반영하는 보험료 요율 또는 범위를 설정하기 위해 정기적으로 소집됩니다. 예를 들어 텍사스와 뉴 멕시코.
• 사전 승인. 주에서 운영되는 각 타이틀 보험사 또는 여러 보험사를 대표하는 현지 무역 기관은 매년 현지 규제 기관에 새로운 요율을 제안해야합니다. 이 요금은 당국이 명시 적으로 승인 할 때까지 청구 할 수 없습니다. "파일 및 사용"으로 알려진 관련 표준은 보험 회사가 규제 기관에 새로운 요금표를 제출 한 다음 조정되지 않을 것이라는 통보가있을 때까지 이행하기를 기다립니다. 예를 들어 뉴저지와 뉴햄프셔가 있습니다..
• 파일 및 사용. 이것은 규제 당국에 변경 통지를 동시에 제출하는 한 보험 회사가 적합하다고 생각하는대로 요금을 변경할 수 있도록하는 더 가볍고 덜 일반적인 표준입니다. 당국이 검토 후 새로운 금리가 불공평하다고 간주하는 경우, 조정을 할 권리가 있습니다. 2015 년 중반 현재 유일하게 사용 및 파일 상태는 위스콘신입니다.

소유권 보험을 제공하는 사람 및 사용 가능한 곳

소유권 보험은 프로그레시브 및 스테이트 팜과 같은 자동차 및 주택 소유자 보험의 다양한 제공 업체에 어필하지 않는 특수 제품입니다. 실제로, ALTA (American Land Title Association)에 따르면, 소수의 보험사가 대다수의 미국 소유권 보험 정책을 인수합니다. 2014 년 Fidelity National Financial, First American Corporation, Old Republic National Title Insurance Company 및 Stewart Title Guaranty Company는 전체 소유권 보험 시장의 80 % 이상을 차지했습니다. 더 작은 지역 타이틀 보험 회사가 차이를 구성.

대부분의 부동산 거래에서 구매자의 모기지 대출 기관, 소유권 에이전트 (제목 회사) 및 부동산 에이전트 또는 변호사는 구매자가 실제로 구매를 요구하거나 구매하기로 선택한 경우 구매자 정책에 대해 소유권 보험사를 추천합니다. 소유권 보험 비용과 정책 조건은 동일한 관할 구역에서 운영되는 보험사마다 크게 다르지 않으므로 구매자는 일반적으로 권장 사항을 수락하고 권장합니다..

그러나 연방법 (부동산 정산 절차법 또는 RESPA)은 이러한 기업이 구매자가 특정 회사를 사용하도록 요구하지 않는다는 점에 유의해야합니다. 부동산 구매자는 항상 타이틀 보험을 구매하고 귀하의 요구에 가장 적합한 공급자를 선택할 수있는 옵션이 있습니다.

소유권 보험 이용 가능

소유권 보험은 합법적이며 49 개 주에서 이용 가능합니다. 유일한 예외는 1947 년에 소유권 보험을 금지 한 아이오와 (Iowa)인데, 이로 인해 여러 지역의 부동산 붕괴로 아이오와 (Iowa)에 기반을 둔 보험사들이 파산하고 주 토지 소유자에게 막대한 무보험 손실이 발생했습니다. 아이오와 주에서 변호사는 토지 소유권을 검토하고 소유권 체인과 명백한 소유권 결함을 요약 한 소유권 의견을 작성합니다. 아이오와 변호사의 과실 보험 정책은 일반적으로 부정확하거나 불완전한 소유권 주장으로 인한 재정 손실을 보상합니다.

타이틀 보험 대 타이틀 의견 비용

비교를 위해, 전형적인 변호사가 만든 소유권 주장은 부동산 유형, 이전 소유자 수, 부동산에 존재할 수있는 유치권의 수 및 복잡성에 따라 아이오와 주에서 $ 100에서 $ 300 사이입니다. 또한 부동산의 초록을 양도하는 비용은 일반적으로 $ 100에서 $ 200 사이입니다..

이는 구매자가 독점적으로 지불하는 총 비용 $ 200에서 $ 500까지 증가합니다. 대부분의 경우 소유권 보험 비용보다 훨씬 저렴합니다. 아이오와 주 정부는 소유권 주장이나 초록 수수료를 규제하지 않지만 주 변호사와 소유권 전문가 간의 치열한 경쟁으로 인해 합리적인 수준을 유지합니다..

그러나 대부분의 관할 구역에서는 제목에 대한 의견이 관례가 아님을 명심하십시오. 구매 한 부동산에 대한 소유권 주장을 기꺼이 할 의향이있는 변호사를 찾을 수 있더라도, 잘못된 법률 정책은 잘못되거나 불완전한 의견으로 인해 발생한 손실을 보상하지 않을 수 있습니다. 당신은 그 손실에 대한 갈고리에있을 것입니다-최악의 시나리오에서 결과적으로 재산을 잃을 수 있습니다.

최종 단어

새 주택을 폐쇄하는 것은 특히 최초의 주택 구매자에게 소진 과정입니다. 아내와 저는 2015 년에 집을 문을 닫았을 때, 항목 별 마감 비용 목록이 한 페이지를 넘었습니다..

타이틀 보험을 귀하 또는 판매자가 단정하게 지불해야하는 또 다른 결산 비용으로보고 싶어합니다. 그러나 이는 단순한 광고 항목 이상입니다. 주택 소유자 보험이 수많은 물리적 위험에 대해 재정적 인 보호를 제공하는 것처럼 소유권 보험은 과거의 실수, 누락 및 사기 행위로부터 귀하의 관심을 보호합니다. 대출 기관이 소유권 보험을 소지하지 않아도 가치있는 투자가 아닌 상황을 상상하기는 어렵습니다..

귀하가 소유 한 주택 또는 임대 부동산에서 소유권 보험을 구입 한 적이 있습니까?