FHA 담보 대출이란 무엇입니까-요구 사항, 한도 및 자격

당신이 대부분의 미국인과 같다면,이 거래는 당신의 인생에서 가장 큰 단일 투자를 나타냅니다. 또한 모기지 론으로 구매에 자금을 조달 할 가능성이 있습니다. 그러나 주택 담보 대출은 많은 종류가 있으며, 대부분 귀하의 상황에 적합하지 않습니다..

어떤 유형의 대출이 적합한 지 어떻게 알 수 있습니까? 첫 번째 단계는 일반적인 대출 유형에 대해 더 많이 배우는 것입니다.

이 포스트는 기존의 모기지에 대한 대중적인 대안 인 FHA 모기지 론에 대해 알아야 할 모든 것을 제시합니다. FHA 대출에는 여러 가지 하위 유형이 있으며 다양한 한계와 적합성이 있습니다..

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FHA 담보 대출이란??

FHA 대출은 신용 조합 및 전통 은행을 포함한 민간 대출 기관에서 발행합니다. 대출은 연방 주택청 (Federal Housing Administration)에 의해 보장되며 임대 주택이나 휴가 주택이 아닌 소유자가 거주하는 주택을 대상으로합니다..

대중의 신념과는 달리, FHA 대출은 연방 정부에 의해 직접 시작되지 않습니다. 그러나 차용인이 FHA 융자를 채무 불이행 할 경우, 연방 주택 관리국의 보험 정책은 대출 기관을 재정적 손실로부터 보호합니다.

FHA는 1934 년 이래로 4 천만 건 이상의 주거용 부동산 대출을 보장해 왔습니다. down 계약금 지불 요건이 낮음 (구매 가격의 3.5 %) 및 신용이 불완전한 대출 기관에 대한 약정 한 보험 조건 ( 600 FICO 점수),이 프로그램은 최초 주택 구입자, 개인 저축이 제한된 사람들 및 신용 점수가 낮은 대출자에게 인기가 있습니다..

FHA 대출은 민간 모기지 보험 또는 모기지 지불 보호 계획과 같은 고가의 모기지 보험을 포함하여 몇 가지 주목할만한 단점이 있습니다. FHA 대출은 또한 고가 시장에서 구매자에게 영향을 줄 수있는 판매 가격 제한을 경험합니다.

FHA 대출의 종류

FHA 모기지 대출은 연령, 자산, 소득 및 현재 주택 자산 (있는 경우)에 따라 여러 가지 방식으로 제공됩니다..

고정 요금 구매 대출. 203b 모기지 대출이라고도하는이 유형은 가장 인기있는 FHA 구매 대출입니다. 용어는 다를 수 있지만 15 년과 30 년이 가장 일반적입니다. 이자율은 기존의 모기지보다 낮은 경향이 있습니다. 203b 주택 담보 대출은 1-4 세대 가정에서 사용할 수 있습니다.
조정 가능한 구매 융자 (ARM). 섹션 251 조정 가능한 금리 모기지 프로그램에 따라 FHA는 이자율이 연간 최대 1 % 포인트 이상, 전체 기간 동안 최대 5 % 포인트 증가 할 수있는 ARM을 보장합니다. 차용자는 증액하기 최소 25 일 전에 계류 율 인상 통지를받습니다..
콘도미니엄 대출. 섹션 234c 대출로 알려진 FHA 보험 콘도미니엄은 30 년 고정 금리 상품으로 4 개 이상의 개발 환경 내에서 개별 콘도미니엄 구매를 지원합니다. 엄격한 입주 요건이 없으므로 차용자는 FHA 지원 콘도 대출을 사용하여 임대 수입을 올릴 수 있습니다. 그러나 어떤 개발이든 FHA 보험에 가입 된 대출의 80 % 이상은 반드시 소유자에게 있어야합니다..
안전한 재 융자 대출. FHA 보안 리 파이낸스 대출은 기존의 모기지 대출을받은 차용자가 고정 금리, FHA 지원 모기지로 리파이낸싱 할 수 있도록 설계되었습니다. 연체는 반드시 실격이 될 필요는 없지만, 기존 ARM에 대한 월별 지불액이 높아야합니다. 연체되지 않은 차용자는 모든 유형의 기존 차용을 재 융자 할 수 있습니다. 꾸준한 소득, 수용 가능한 신용 등급 및 합리적인 부채 대 소득 비율을 포함한 표준 자격 요건이 적용됩니다..
주택 담보 대출 담보 대출 (HECM 또는 역 담보 대출). 리버스 모기지 (reverse mortgage)로 널리 알려진 HECM을 사용하면 62 세 이상의 소유자 거주 노인이 주택 담보 대출을 감당할 수 있으며 월별 모기지 지불이나 이사 없이도 기존 모기지 잔액을 상환 할 수 있습니다. 저축 및 고정 수입이 제한된 노인의 경우 HECM은 면세 현금의 훌륭한 원천이지만 주택 소유자 및 상속인에게 중요한 법적 및 재정적 영향을 미칩니다..
졸업 지불 대출. 섹션 245 대출로 알려진, 졸업 지불 대출은 소득이 중기 적으로 증가 할 것으로 예상되는 소유자 거주자-예를 들어 훈련의 후반에 야심 찬 전문가 또는 엔지니어를 위해 고안되었습니다. 졸업 지불 대출의 월별 지불은 5 년 또는 10 년 동안 증가 할 수 있으며, 그 후에는 나머지 기간 동안 일정하게 유지됩니다. 5 년 계획의 경우 연간 증가율이 2.5 %에서 7.5 %로, 10 년 계획의 경우 2 %에서 3 %로 증가.
주식 대출 증가-섹션 245a. 증가하는 주식 대출 프로그램의 의도는 다목적 성을 제외하고는 졸업 지불 대출 프로그램과 유사합니다. 이는 소유자가있는 1 ~ 4 가구 주택, 콘도미니엄, 협동 주택 공유 및 리노베이션 예정 주택에 적용 할 수 있습니다 복권. 월별 지불은 1 %에서 5 % 사이의 연간 인상이 적용되며 대출 기간은 22 년을 초과 할 수 없습니다.

자격을 갖추기 위해 필요한 것

FHA 대출 신청 과정에서 대출 기관에 다음을 제공해야합니다.

운전 면허증, 여권 또는 군인 신분증과 같은 정부 발급 신분증
최소 30 일 전에 stu (또는 사본)을 지불하십시오
가장 최근 2 년간의 세금에 대한 손익 계산서 (예 : W-2 양식 및 1099 양식)
최근 두 달 동안의 은행 및 투자 계정 명세서 (또는 사본)

자영업자이거나 사업체를 소유 한 경우 다음을 제공해야합니다.

현재 세금 연도에 대한 손익 계산서
모든 일정을 포함하여 가장 최근의 두 세금 환급

결산 비용

대부분의 모기지 대출과 마찬가지로 FHA 대출에는 다양한 마감 비용이 따릅니다. 대출 기관, 지리적 위치, 시장 상황 및 선금에 따라 비용이 크게 달라질 수 있습니다. FHA 대출에 다음 마감 비용의 일부 또는 전부를 지불 할 것으로 예상 할 수 있습니다.

모기지 보험: FHA 대출은 융자 금액의 1.75 %에 해당하는 선불 보험료가 필요합니다 (예 : $ 200,000 대출에 $ 3,500). 78 %의 LTV 비율로 내려가는 진행중인 개인 모기지 보험료 (PMI)는이 항목에 포함되지 않습니다.
선불 재산세: 대부분의 경우 마감일과 다음 세금 마감일 사이에 발생하는 재산세를 선불로 지불해야합니다. 주택의 가치, 현지 세율, 마감일에 따라 수백 또는 수천 달러를 되돌릴 수 있습니다.
선불 위험 보험: 여기에는 첫 해의 주택 소유자 보험료가 수백 달러에서 수천 달러에 달할 수 있습니다. 결산 외부에서 가장 많이 지불되지만 여전히 예산에 반영해야합니다..
부동산 조사: 부동산 조사는 범위와 종합성에 따라 다를 수 있습니다. 주택 담보 대출 조사는 부동산의 현재 설명을 이전에 기록 된 설명과 비교하고 잠재적 인 부정확성을 식별합니다. 위치 조사에는 건물, 편의 시설 및 이전 조사 기념비를 정확하게 찾는 철저한 현장 검사가 포함됩니다. 경계 조사가 더 철저합니다. 이들은 건물의 정확한 모서리와 경계뿐만 아니라 침범 또는 불리한 사용의 증거를 식별합니다. 설문 조사 비용은 세부 수준과 부동산 크기에 따라 다르지만 많은 비용이 $ 500 미만입니다. 세부적인 경계 조사는 $ 5,000를 초과 할 수 있지만 대부분의 거래에 경계 조사는 필요하지 않습니다.
부동산 감정: 대출 위탁 부동산 평가에서 주택이 판매자가 요구하는 가치가 있는지 검증합니다. 이를 통해 사전 처분시 대출 기관의 위험이 줄어 듭니다. 평가는 일반적으로 필수이며 종종 500 달러 미만입니다..
가정 검사: 주택 검사는 주택의 주요 구조와 거주 가능한 별채를 포함합니다. 가정 조건에 대한 구속력있는 보증은 아니지만 검사를 통해 잠재적 인 안전 위험 또는 수리가 필요한 요소를 식별 할 수 있습니다. 일반적으로 대출 기관은 검사를 요구하지 않지만 특히 오래된 주택에 대해서는 강력히 권장됩니다. 검사에 $ 200 ~ $ 500를 지불 할 것으로 예상.
타이틀 검색:이 필수 단계는 자산의 소유권과 소유권 체인이 존재하는 전체 기간 동안 검증하여 판매자가 자산을 귀하에게 판매 할 권리를 갖도록합니다. $ 100에서 $ 400까지 지불 할 것으로 예상.
타이틀 보험: 소유권 보험 — 제목 검색에서 발견 된 문제 (잠재적 유치권 및 성약 등)를 수정하는 비용을 충당하며 재산에 대한 청구로부터 지속적인 보호를 제공합니다. 소유권 보험료는 주마다 크게 다르지만 $ 1,000가 일반적입니다..
녹음 및 전송: 모든 주택 매매는 부동산이 위치한 관할 구역 (일반적으로 도시 또는 카운티)으로 기록해야합니다. 대부분의 경우, 이체 스탬프 (수수료)도 필요합니다. 관할권과 재산 가치에 따라이 품목들에 대해 수백 달러를 지불 할 것으로 예상.
홍수 결정 및 환경 평가: 현재 홍수 지역 내에 주택을 배치하고 홍수 보험이 필요한지 여부를 결정하려면 홍수 결정 (및 경우에 따라 지속적인 홍수 모니터링)이 필요합니다. 이러한 품목은 일반적으로 폐쇄 비용이 100 달러 미만이지만 홍수 보험은 지속적으로 비용이 더 많이들 수 있습니다. 특정 지역에서는 캘리포니아의 화재 위험 평가와 같은 다른 유형의 환경 평가가 필요합니다..
출발 수수료: 출발 수수료는 종종 택배 수수료, 서류 수수료, 에스크로 수수료, 변호사 수수료 등과 같은 기타 마감 비용을 묶는 포괄적 인 수단으로 사용됩니다. 구매 가격의 1 %를 초과하여 마감시 필요한 현금을 크게 추가 할 수 있습니다. 발신 수수료에 무엇이 포함되어 있는지 확실하지 않은 경우, 대출 기관에 각 항목 별 청구 내역을 설명하도록 요청하십시오. 개별 포인트에서 도전하는 것에 부끄러워하지 마십시오.

법에 따라 판매자는 판매 가격의 최대 6 %까지 마감 할 수 있습니다. 일반적으로 마감 비용을 충당하기에 충분합니다. 구매자 시장에서, 원가를 폐쇄하기 위해 수천 달러를 기꺼이하려는 동기가있는 판매자는 거래를 완료하는 데 더 쉬운 시간이 있지만, 실제 거래는 판매자 시장에서 훨씬 덜 일반적입니다.

FHA와 기존 모기지의 주요 차이점

신용 요건 편안한. FHA 대출은 연방 정부에 의해 보장됩니다. 이는 대출 기관의 재정적 위험을 크게 줄이고 미국 정부가 지원하지 않는 기존의 모기지를받을 자격이없는 신용이 낮은 신용을 가진 소비자에게 FHA 대출을 자유롭게 인수 할 수있게합니다. The Mortgage Reports에 따르면 FHA는 FICO 점수가 580으로 낮은 구매자의 경우 96.5 % (3.5 % 감소), FICO 점수가 500으로 낮은 구매자의 경우 90 % (10 % 감소) 모기지를 보장합니다. 유리한 조건으로 기존 모기지를 확보하기 위해 FICO 점수가 680 미만인 차용자에게 어려움.
구매 가격 제한 사항이 있습니다. FHA 보험 담보 대출은 어느 정도의 금액으로 발행 될 수있는 (“부적합”또는 점보 모기지로 알려져 있으며 약 $ 417,000 이상의 특정 제한이 적용되지만) 기존 모기지와는 달리 지역마다 다른 최대 가치 한도의 적용을받습니다. 지역 제한은 관할 구역 (일반적으로 카운티)의 평균 판매 가격에 1.15 (115 %)를 곱하여 구합니다. 종종 하나 이상의 카운티를 포함하는 인구 조사 정의 대도시 통계 영역 (MSA)에서, 지역 FHA 한도는 가장 비싼 카운티에서 평균 판매 가격의 1.15 배입니다. 미국 대륙에서 FHA 지원 구매 대출의 경우 현지 한도는 $ 271,050보다 낮거나 $ 625,000보다 클 수 없습니다. 그 상한선은 샌프란시스코와 같이 매우 비싼 카운티의 구매자들에게는 나쁜 소식입니다. 샌프란시스코와 같은 2016 년 말 현재 단독 주택 가격이 $ 110 만 달러에 이릅니다. 하와이 알래스카 및 일부 미국 해외 소유물에서는 상한선 미국 대륙 한도 인 150 % 나 $ 938,250보다 큽니다. HECM의 경우 상한선은 미국 대륙 어디서나 625,000 달러이며 비 대륙 예외 관할 구역에서는 938,250 달러입니다. HUD의 FHA 모기지 한도 계산기를 사용하여 현지 한도를 찾으십시오..
선금은 일반적으로 더 작습니다. FHA 대출의 가장 큰 판매 포인트 중 하나는 낮은 선금을 약속한다는 것입니다. FICO 점수가 580 이상인 차용자의 경우 3.5 %에 불과합니다. 대부분의 기존 모기지 대출은 구매 가격의 10 % 이상의 계약금을 요구합니다. 이것의 가능한 구매 가격의 97 %에 불과한 3 % 할인 된 자금을 조달하는 소위 Conventional 97 대출을 찾을 수 있지만 많은 대출 기관은이를 피하고 다른 문자열을 첨부 할 수 있습니다.
모기지 보험 제도. FHA 대출의 가장 큰 단점 중 하나는 모기지 보험 요건입니다. 모든 FHA 대출에는 대출 규모, 판매 가격, 대출 기간 또는 계약금에 관계없이 자금 조달 금액의 1.75 %의 선불 모기지 보험료가 부과됩니다. 앞으로 10 % 이하로 인출 한 차용자는 대출 기간 전체 또는 완전히 상환 될 때까지 모기지 보험료를 지불해야합니다. 10 % 이상 인출 한 차용자는 최소 11 년 동안 모기지 보험료를 지불해야합니다. 15 년보다 긴 기간의 대출에 대해서는 보험료 금액과 초기 LTV에 따라 15 년 이하의 대출에 대해서는 0.80 %에서 1.05 %, 그리고 0.45 %에서 0.90 %의 보험료 범위가 있습니다. 대조적으로, 전통적인 모기지는 일반적으로 선불 보험료를 요구하지 않습니다. 선불 보험료가 제공되는 경우 일반적으로 차용인의 선택에 따라 월 보험료를 대체합니다. 또한 초기 LTV가 20 %보다 큰 기존 모기지는 모기지 보험이 전혀 필요 없으며 LTV가 78 %에 도달하면 모기지 보험료가 자동으로 중단됩니다.
허용 부채 비율 (DTI)이 더 높다. 부채 비율은 차입 업체 부채 (회전 및 분할) 대 차입 업체 소득 (총)의 비율을 측정합니다. FHA는 대부분의 대출 기관이 재래식 모기지 (일반적으로 36 % 이하)보다 더 많은 DTI 가치 (최대 43 %, 때로는 더 높은)를 가진 모기지를 보장합니다.
허용 가능한 주택 비율이 약간 더 높습니다. 주택 비율은 차용자의 총 월간 모기지 지불 (위험 보험, 세금, HOA 수수료 등 포함)과 차용자의 총 월 소득에 대한 비율입니다. FHA는 주택 비율이 31 % 높은 대출을 보장합니다. 기존의 모기지 대출은 28 % 이상입니다.
선불 또는 조기 상환 불이익. Dodd-Frank 월스트리트 개혁 및 소비자 보호법은 2014 년 1 월 10 일 이후에 발행 된 주거용 모기지에 대한 대부분의 선불 벌금을 금지하고 있습니다. 그러나 그 이전의 많은 기존 모기지는 선불 벌금을 부과합니다. 선불 벌금은 대출 상환시기에 따라 대출 원금의 3 % 또는 4 %에이를 수 있습니다. 대출 기관은 오랫동안 FHA 대출에 대한 선불 페널티를 부과하는 것이 금지되어 있으므로 FHA 대출자에게는 걱정할 필요가 없습니다..
판매자는 결산 비용의 더 큰 부분을 지불 할 수 있습니다. FHA 규칙에 따라 판매자는 판매 가격의 최대 6 %까지 마감 비용을 지불 할 수 있습니다. 일반적으로 마감시 지불 한 비용을 충당하기에 충분합니다. 기존 모기지 상인은 판매 가격의 3 %로 판매자 지불.
적격 구매자가 대출을 가정 할 수 있음. FHA 보험 담보 대출은 가정 할 수 있는데, 이는 금리 및 조건이 거의 또는 전혀 변경없이 판매자에서 구매자로 이체 될 수 있음을 의미합니다. 그러나 가정 프로세스는 구매자에게 열쇠를 던지는 것만 큼 간단하지 않습니다. FHA는 각 가정에 대해 명시적인 허가를 받아야하며 구매자는 철저한 신용 및 소득 확인을 받아야합니다. 그럼에도 불구하고 기존의 모기지는 일반적으로 가정 할 수 없으므로 동기 판매자와 구매자 모두에게 큰 혜택입니다..
이자율이 낮아지는 경향. 모든 대출 기관은 다르지만 FHA 대출은 기존 모기지보다 낮은 이자율을 갖는 경향이 있습니다. 그러나, 더 높고 더 긴 기간의 모기지 보험료는 그로 인한 저축을 부분적으로 또는 완전히 상쇄시킬 수.

최종 단어

새로운 건축 주택의 첫 입주자, 초라한 픽스 퍼-어퍼를 꿈의 영원한 집으로 바꾸거나 다가오는 도시 인근의 아늑한 콘도를 잡을 때마다 가능성이 있습니다. 귀하를 위해 설계된 FHA 대출 프로그램.

그러나 FHA 보험 담보 대출이 귀하의 필요에 가장 적합한 옵션이라는 보장은 없습니다.

큰 계약금을 내거나 비싼 주택 시장에 살 수 있다면 기존의 모기지가 더 나은 재정 선택이 될 수 있습니다. 당신이 군사 베테랑이라면, VA 대출 프로그램은 FHA 대출보다 주택 소유 비용을 더 줄일 수 있습니다.

집을 사는 것은 큰 일입니다. 의심스러운 경우, 신뢰할 수있는 금융 전문가에게 조언을 구하십시오..

다음 주택 구입을 위해 FHA 모기지 론을 고려하고 있습니까??