조정 이율 모기지 (ARM) 란?-정의, 장단점

최근 대중화되고있는 대출 유형 중 하나는 typeARM 또는 조정 가능한 금리 모기지입니다. 이 대출에서 금리는 매우 낮은 수준으로 시작하며 LIBOR (런던 은행 간 제공 금리)와 같은이자 지수에 따라 시간이 지남에 따라 조정됩니다. 일반적으로 현재 금리에 마진이 추가되므로 금리가 조정됩니다..

ARM은 특정 상황에서 매우 적합 할 수 있으며 다른 상황에서는 저당물을 초대 할 수 있습니다. 따라서, 이러한 유형의 대출이 제공해야하는 단기 보상 외에 그들의 고유 한 기능을 이해하고 장기 위험을 고려해야합니다..

ARM과 관련하여 가장 중요한 고려 사항은 고정이자 기간이 있는지, 이자율이 기반으로하는 인덱스, 이율 조정 빈도 및 이자율 또는 지불 상한이 있는지 여부와 관련이 있습니다..

고정 이자율 기간

가장 일반적인 조정 가능한 금리 모기지를“하이브리드 ARM”이라고하며 특정 금리가 특정 기간 동안 고정 된 상태로 유지되도록합니다. 종종,이 초기 요율은 전통적인 30 년 고정 대출에서 얻을 수있는 것보다 낮습니다..

예를 들어, 3/1 ARM 또는 5/1 ARM은 각각 3 년 또는 5 년 동안 고정 이율을 제공합니다. 그러나 고정 기간은 한 달에서 최대 10 년까지 크게 다를 수 있으며 대출 기관이 허용하는 범위에 의해서만 제한됩니다. 일반적으로 고정 기간이 짧을수록 해당 기간 동안 이자율이 낮아집니다..

모기지를 재 융자하거나 몇 년마다 이사하는 많은 사람들에게 ARM은 표준 30 년 고정 대출로 가능한 것보다이자를 적게 지불하는 효과적인 방법이 될 수 있습니다. 또한,이 고정 기간은 이자율이 어떤 방향으로 향하고 있는지 평가하고 재 융자 여부와시기를 결정할 시간을 제공 할 수 있습니다. 즉, 대부분의 사람들은 고정 요율 기간의 말미에 또는 그 근처에서 리파이낸싱을 선택합니다.

새로운 이자율 계산 방법

주택 담보 대출 금리는 특정 금리 지수와 대출 기관의 마진에 따라 조정됩니다.

금리 지수

모든 조정 가능한 금리 모기지에 대한 서류의 어딘가에 묻히면 금리 조정이 기반으로 할 지수를 찾을 수 있습니다. 지수는 국채의 현재 금리 또는 은행이 예금에 지불하는 금리와 같은 현재 금리의 일반적인 지표입니다 (COFI).

금리가 상승하면이 지수가 상승합니다. 마찬가지로, 금리가 내려 가면이 지수는 내려갑니다. 그러나 각 지수는 일반적인 추세를 따르지만 현재 평균 금리를 정확하게 추적하지 못할 수 있습니다.

여유

이윤은 새로운 이율을 결정하기 위해 지수에 추가되는 비율이며 일반적으로 2 %에서 4 % 사이입니다. 예를 들어, 평균 지수가 4 %이고 이윤이 3 % 인 경우 요율은 7 %로 조정됩니다. 인덱스 플러스 마진은 기술적으로 "완전 인덱스 인덱스"라고하지만 대부분의 사람들은이를 당신의 이자율이라고 부릅니다..

일반적으로 사용되는 지수의 비율이 매우 낮기 때문에 대출자가 이익을 내기 위해 여백이 추가됩니다. 여백의 크기는 신용에 따라 달라질 수 있습니다. 신용이 좋을수록 마진이 줄어 듭니다. 마진 때문에, 일단 ARM이 조정되면 이자율이 동일하거나 감소하기 위해서는 이자율이 일반적으로 내려 가야합니다 (대출을 할 때와 비교)..
ARM을 비교할 때 가장 큰 마진을 가진 것이 반드시 패자 일 필요는 없습니다. 이는 일반적으로 낮거나 변동성이 적은 지수를 사용하기 때문입니다. 예를 들어, 일부 모기지 금리는 COFI (Cost of Funds Index)에 기초하여 이율을 기준으로하는데,이 비율은 다른 금리보다 상승 및 하락하는 경향이 있습니다. 대신 일부 ARM에서는 LIBOR를 사용하는데, 이는 약간 더 높은 경향이 있습니다. 이자율이 미래에있을 수있는 곳을 알기 위해 지난 몇 년 동안 ARM의 지수가 어디에서 왔는지 살펴보십시오..

이자율 조정 빈도?

이자율이 조정되면 얼마나 자주 이자율이 변경되는지 알아야합니다. 다시 말해, 다음에 언제 조정됩니까? 이를 아는 것은 예산을 세우는 데 도움이 될뿐만 아니라 재 융자 시점을 결정하는 데 중요합니다..

언제 이런 일이 발생하는지 알기 위해 하이브리드 ARM의 두 번째 숫자를 살펴보십시오. 예를 들어, 3/1 ARM이 3 년 후 처음으로 조정된다는 것을 이미 알고 있습니다. 그러나 두 번째 숫자는 그 후 매년 1 회 조정됨을 나타냅니다. 즉, 초기 조정 후 2 년, 6 개월 또는 심지어 매월 조정되는 ARM이 있지만 후자는 덜 일반적입니다..

금리 또는 상한선이 있습니까??

이자율 또는 지불 한도는 일정 기간 동안 일정 금액 만 올라갈 수 있음을 의미합니다. 실제로, 금리가 급등하더라도 귀하의 지불 또는 금리가 단기간에 급격히 상승하지 않도록 설계된 다양한 종류의 상한이 있습니다..

이자율 한도

금리 상한은 평생 상한과 기간 조정 상한의 두 가지 형태로 제공됩니다..

• 평생 상한선은 이자율이 특정 이자율을 초과하지 않도록합니다 (이 한도는 상당히 높을 수 있음).
• 정기적 인 조정 한도는 지정된 기간 동안 요금이 너무 많이 올라가지 않도록합니다. 예를 들어, 지수가 아무리 높아도 금리가 연간 0.5 %로 제한 될 수 있습니다. 그러나 일부 ARM은 첫 번째 조정에는 제한을 두지 않지만 후속 조정에는 제한을 둡니다.

한 가지 중요한 경고는 1 년 동안 지수가 한도액 이상으로 올라가면 이전 조정 이후에 지수가 이동하지 않더라도 내년에 이자율을 계속 조정할 수 있다는 것입니다.

위의 예에서 1 년 동안 지수가 1.5 % 상승했지만 다음 몇 년 동안 그 수준을 유지한다고 가정 해 봅시다. 1 년차 이자율은 0.5 % 상승하거나 정기적 인 조정 한도액이 허용 할 금액입니다. 그런 다음 2 년과 3 년 동안 이자율이 지수 + 마진 금액과 일치 할 때까지 이자율은 0.5 % 증가합니다..

금리 바닥

일부 ARM에는 "바닥"이자율이 이자율보다 낮습니다. 즉, 금리가 크게 하락하더라도 새로운 금리가 전혀 하락하지 않을 수 있습니다. 이는“바닥”이 고정 된 기간 동안 유효한 이자율이거나 처음 조정 된 이자율 일 수 있기 때문입니다. 이자율 만 올라가는 지 확인하기 위해 서류를주의 깊게 점검하십시오.

지불 한도

이율 상한과 마찬가지로 지불 상한은 한 번에 너무 많은 금액을 지불하지 못하게합니다. 지불 한도는 달러 금액 (예 : 월별 지불은 매년 $ 200 만 올릴 수 있음) 또는 백분율 (예 : 월별 지불은 매년 10 % 만 올릴 수 있음)입니다..

또한 새 결제는 원본이 아닌 전년도 결제와 비교됩니다. 예를 들어, 지불 상한이 매년 10 %이고 처음에 $ 1,000 / 월를 지불 한 경우 조정 된 지불은 첫 해에 $ 1,100, 두 번째에 $ 1,210, 세 번째에 $ 1,331까지 증가 할 수 없습니다..

지불 상한은 보통 금리 상한과 독립적으로 운영됩니다. 따라서 이자율이 실질적으로 상승하더라도 반드시 지불금을 의미하지는 않습니다. 그러나 반대로, 당신은 여전히 ​​그 관심을 빚지고 있으며 그것은 당신의 모기지 잔고에 고정 될 것입니다. 이를 마이너스 할부 상환이라고합니다 (아래 참조)..

실제로, 당신은 그것이 일어나고 있다는 것을 깨닫지 못할 수도 있습니다. 그러나 이자율이 올라가고 지불이 이루어지지 않으면, 매달 대출 잔고가 줄어드는 것입니다. 일부 ARM에는 현재 대출 잔액이 특정 금액만큼 원래 대출 잔액을 초과 할 때 지불 한도를 완전히 제거하는 조항이 있습니다. 이것은 종종 엄청난 지불 점프를 초래합니다. 이러한 상황을 피하려면 매월 담보 대출 명세서를 검토하여 대출 잔고가 증가하지 않고 지불이 청구되는이자와 일치하는지 확인하십시오.

다른 유형의 ARM

하이브리드 ARM 외에도 덜 일반적인 다른 유형이 있습니다. 잘못 이해하면 재정 건강, 신용 및 전반적인 삶의 질에 심각한 영향을 줄 수 있습니다..

1. 관심있는 ARM

이자 전용 ARM을 사용하면 원금을 상환하지 않고 매월 대출에 대한이자 만 지불 할 수 있습니다. 이것은 지불을 낮추지 만, 당신이 주식을 쌓거나 집을 완전히 소유하는 것에 더 가까이 다가가는 데 도움이되지 않습니다. 이 유형의 대출은 종종 집을 오래 유지하지 않으려는 투자자 또는 몇 년 안에 집을 더 잘 살기를 기대하는 주택 소유자가 사용합니다.

그러나 대부분의이자 전용 모기지가 결국 재설정되어 교장을 상환해야하기 때문에 그러한 대출을받는 것은 위험한 사업이 될 수 있습니다. 물론 이런 일이 발생하면 지불액이 급격히 증가합니다. 그러한 대출이 있거나 고려중인 경우 완전 상각 될 수있는 방법과시기를 이해하십시오..

2. 부정적인 할부 상환 모기지

“부정 상각”은 매월이자보다 적은 금액을 지불하는 모기지의 멋진 용어입니다. 이는 미지급이자가 대출 잔액에 추가되어 대출 잔액이 상승 함을 의미합니다. 이러한 유형의 주택 담보 대출은 지불이 상당히 낮기 때문에 주택 호황 동안 일반적으로 남용되었습니다..

그러나 대출 잔액이 너무 높아지면 모기지가 재설정되고 지불액이 급격히 증가합니다. 주택 붐이 발생하기 전에 대부분의 부정적인 상각 모기지는 투자자 또는 주택 플리퍼들에 의해서만 사용되었습니다. 이 대출은 단순히 대부분의 주택 소유자에게 재난의 요리법입니다.

3. 지불 옵션 또는 Pick-a-Pay 모기지

지불 옵션 모기지라고도하는 "pick-a-pay"모기지는 문제를 일으키기 위해 맞춤형으로 보이는 상당히 새로운 유형의 대출입니다. 이 주택 담보 대출은 사람들이 적은 돈으로 더 많은 집에 들어갈 수있게함으로써 주택 가격이 급격히 상승했을 때 매우 인기가있었습니다. 이러한 대출의 대부분은 매달 여러 가지 지불 옵션을 제공하며, 최소 금액을 지불하는 한, 귀하는 채무 불이행이 아닙니다.

일반적으로 모든이자 지불과 일부 교장 지불,이자 만 지불 또는 해당 월에 발생한이자보다 적은 금액을 지불하도록 선택할 수 있습니다. 대부분의 사람들이 가장 작은 지불금을 선택한다고 상상할 수 있습니다. 이는 미지급이자가 대출 잔액이 시간이 지남에 따라 크게 증가 할 수 있음을 의미합니다. 그런 다음, 대출 잔액이 특정 지점에 도달하면 (보통 원래 잔액보다 20 % 더 많음) 모기지가 재설정되고 지불액이 크게 증가합니다..

최저 임금을 지불하면 대출 잔액이 증가 할 것이라는 정보를받지 못한 사람들에게 픽픽 모기지가 종종 판매되었습니다. 이러한 유형의 모기지 론은 투자자들에게 훌륭한 도구가 될 수 있지만 일반적으로 집에 오래 머 무르려는 사람들에게는 적합하지 않습니다. 매월 다른 지불 옵션을 가진 모기지가있는 경우, 대출 잔고를 유지하기 위해 지불해야하는 금액을 결정하기 위해 대출 서류와 모기지 명세서를주의 깊게 읽으십시오..

ARM의 장단점

이러한 장단점은 대부분의 ARM에 일반적으로 적용되지만 고려중인 대출에 적용되는지 여부를 확인하기 위해 서류 작업을 신중하게 검토하십시오..

장점

1. 더 낮은 결산 비용. ARM의 중요한 이점 중 하나는 영구적으로 고정 금리가있는 모기지보다 저렴하다는 것입니다.
2. 고정 이자율 하락. ARM에 고정 금리가있는 기간이있는 경우 일반적으로이 금리는 영구 고정 금리 모기지 금리보다 낮습니다..
3. 관대 한 고정이자 기간. 많은 사람들이 5 년 동안 같은 담보 대출을 유지하지 않기 때문에 5/1 ARM은 초기 금리 조정없이 집을 팔거나 재 융자 할 충분한 시간을 줄 수 있습니다. 즉, 특히 금리 환경이 여전히 낮거나 감소하는 경우 낮은 이자율을 통해 마감 비용을 낮추고 시간이 지남에 따라 비용을 미리 절약 할 수 있습니다..
4. 더 큰 가정을 위해 자격을 갖추도록 도와줍니다. 초기 지불은 종종 고정 된 이율을 가진 모기지의 지불보다 낮기 때문에 더 큰 대출을 받기가 더 쉽습니다. ARM에 가입 한 많은 사람들은 지금보다 5 년 안에 더 많은 돈을 벌기를 기대하는 최초의 주택 구입자입니다. 실제로 ARM은 상대적으로 저렴하고 자격을 갖추기 쉬우므로 주택 소유에 큰 발판이 될 수 있습니다..

단점

1. 지불 불일치. 요율이 조정되면 특히 매월 또는 6 개월마다 요율이 조정되는 경우 예산 책정이 어려워 질 수 있습니다..
2. 금리가 올랐다. 하이브리드 ARM에서 고정 기간 동안의 이율은 종종 인위적으로 낮습니다. 따라서 금리가 크게 변하지 않더라도 금리가 재설정되면 지불액이 계속 올라갈 수 있습니다. 이자율이 상승하면 이자율이 상한 액으로 증가하여 일부 경우 부정적인 상각이 발생할 수 있습니다..
3. 고정 이자율이 낮을 수 있습니다. ARM의 이자율은 초기에 30 년 고정 모기지의 이자율보다 낮지 만 재설정됩니다. 재 융자 전에 금리가 상승하면 30 년 동안 낮은 금리를 놓칠 수 있습니다.
4. 숨겨진 문제가있을 가능성이 더 큼. 불행히도, 모기지 제공 업체는 가장 윤리적 인 그룹이 아닌 것으로 입증되었으며 ARM과 같은 특정 모기지를 남용하는 경향이 있습니다. 다시 말해, 글씨에 빠진 것이없고 마진, 지불 및이자 한도 및이자 층이 어떻게 작용하는지와 같은 대출 조건을 이해해야합니다. 많은 주택 소유자들이 이러한 유형의 대출로 인해 온수 및 파산에 처해 있습니다..

최종 단어

조정 가능한 금리 모기지는 지난 몇 년 동안 주로 비용과 이자율이 낮아 인기가 크게 높아졌습니다. 그러나 그들은 심각하게 학대를 받았습니다. 여전히, 모기지의 모든 조건을 알고있는 한, 귀하와 귀하의 재정적 요구에 맞게 조정 가능한 조정 가능한 금리 모기지는 매우 유익 할 수 있습니다.

또한 모기지, 특히 ARM을 선택할 때는 개인의 상황과 의도를 고려하십시오. 예를 들어, 몇 년 동안 집에 살면서 이자율이 항상 낮 으면 ARM이 말이되지 않을 수 있습니다. 물론, 처음 몇 년 동안 돈을 저축 할 것이지만 재 융자시 더 높은 이율을 통해 더 많은 돈을 지불 할 가능성이 있습니다.

모기지를위한 상점을 이해하고 비교할 시간을 갖고 가장 중요한 기능을 염두에 두십시오. 서명하기 전에 항상 대출 문서를 철저히 검토하여 올바른 모기지를 확보하고 함정과 값 비싼 실수를 피하십시오.

당신은 조정 가능한 금리 모기지를 선택하셨습니까? 그 이유는 무엇?